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[이태경] 기세 꺾인 강남 3구 아파트값, 이제 다음 목표는?

작성자 : 관리자 (211.227.108.***)

조회 : 45 / 등록일 : 20-02-08 15:01



기세 꺾인 강남 3구 아파트값, 이제 다음 목표는?
12.16부동산대책이 주효하는 조짐이 보여

 


이태경 / 토지+자유연구소 부소장


서울 아파트가격 상승을 견인하는 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)의 아파트값이 무려 30여주만에 최초로 상승세가 꺾였다. 지난 23일 한국감정원이 발표한 자료에 따르면, 강남구는 전주 0.01% 상승에서 -0.02%로 떨어졌고, 서초구(보합→-0.01%), 송파구(0.01→-0.01%) 등도 내림세로 돌아섰다. 강남구는 무려 33주만에, 송파구는 32주만에, 서초구는 31주만에 각각 집값이 하락으로 전환했다.


문재인 정부가 12.16부동산종합대책을 발표한지 6주가 지난 후에 강남 3구의 아파트 가격이 하락세로 전환하기 시작한 것인데 강남 3구의 아파트 가격이 서울 아파트 시장에 미치는 영향을 생각할 때 이는 의미심장하다.


근래 서울 아파트 시장은 주식시장을 점점 닮아가는 경향을 띠는데 그 중 하나가 대장주의 향배에 시장이 좌우되는 추세를 보인다는 점이다. 쉽게 말해 주식시장에서도 삼성전자나 카카오 같은 대장주들이 치고 나가야 전체 시장에 훈풍이 불고 이들 대장주들이 하락하면 전체 시장이 추락하는 것처럼, 서울 아파트 시장의 대장주인 강남3구 아파트 시세의 향배에 서울 아파트 시장의 등락이 좌우되는 양상을 보인다. 

 
그도 그럴 것이 서울 아파트시장의 가격 폭등을 이끄는 건 단연 투기적 가수요인데, 이 투기적 가수요는 기대수익률이 높은 대상부터 매수하기 시작한다. 서울 아파트 시장에서 기대수익률이 가장 높은 곳은 강남 3구이다. 즉 상승장에서는 투기수요가 가장 먼저 집중되는 강남 3구의 아파트들이 제일 먼저 상승하고 가장 많이 상승하면서 서울 아파트 시장을 끌어당기지만, 하락장에서는 투기수요가 가장 먼저 이탈하기 때문에 강남 3구의 아파트들이 제일 먼저 하락하고 가장 많이 하락하면서 서울 아파트 시장의 추락을 견인한다는 말이다.


서울 아파트 시장의 대장주인 강남 3구의 아파트 가격이 하락세로 전환된 건 문재인 정부의 12.16부동산대책 덕분이다. 12.16부동산 대책에 담긴 강력한 대출 규제(15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 전면금지, 9억 초과 아파트에 대한 LTV강화, 9억 초과 아파트에 대한 전세자금대출 제한 등)와 종부세 강화 등이 기대수익률을 떨어뜨리고 투기수요를 움츠려들게 만든 것이다.


게다가 문재인 대통령이 취임 이후 최초로 '부동산 투기와의 전쟁'을 선포하고 '가격이 비상식적으로 급등한 일부 지역의 경우 가격을 원상회복시켜야 한다'는 구체적인 정책목표를 제시한 것도 비이성적 흥분상태에 놓인 시장참여자들을 냉각시키는데 큰 효과를 발휘한 것으로 보인다. 


강남이 꺾인만큼 이제 시차를 두고 마용성광(마포·용산·성동·광진구)의 랜드마크 아파트→ 마용성광의 일반 아파트→ 서울 타지역의 랜드마크 아파트 → 서울 타지역의 일반 아파트 순서로 가격이 조정을 받을 가능성이 높다. 한국은행이 기준금리를 기습적으로 낮추는 것과 같은 돌발상황만 발생하지 않는다면 말이다.


문재인 정부는 12.16부동산대책으로 투기세력의 예봉을 꺾는데는 성공한 것 같다. 하지만 문재인 정부가 투기와의 전쟁에서 확실한 승리를 거머쥐기 위해서는 12.16부동산대책만으로는 부족하다. 문재인 정부는 여전히 부동산 불로소득을 통해 일확천금을 얻으려는 자들에게 확실한 신호를 줄 필요가 있다.


임대사업자에 대한 세제상의 혜택을 전면적이고도 소급적으로 폐지하는 것과 보유세의 과표가 되는 부동산 공시가격 제도의 혁신적 개혁안(부동산 공시가격 현실화율을 시세의 85%까지 올리고, 이를 달성할 시기를 특정하는 로드맵) 발표 등이 그 신호가 아닐까 싶다.


<오마이뉴스 2020년 1월 28일> 기세 꺾인 강남 3구 아파트값, 이제 다음 목표는?  

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