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[이태경] 용산 미니신도시? 땅은 공공이, 건물은 민간이 갖자

작성자 : 토지+자유연구소 (59.7.77.***)

조회 : 98 / 등록일 : 20-05-28 15:19

 

 

 

용산 미니신도시? 땅은 공공이, 건물은 민간이 갖자
용산 미니신도시를 토지임대부 방식으로 분양하자

 

 


이태경 / 토지+자유연구소 부소장


정부가 ‘5.6 수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 무엇보다 공급부족에 대한 염려(?)가 끊이지 않았던 서울에 주택 7만호를 공급하겠다는 것이다. 정부 발표를 보면 서울에서는 △공공성을 강화한 정비사업 활성화 △유휴공간 정비 및 재활용 △도심 내 유휴부지 추가 확보 등 3가지 방식을 통해 주택을 공급하겠다는 것이다.


이를 더 상세히 들여다 보면 정비사업 활성화(재개발 규제완화, 소규모 정비사업, 역세권 민간사업)를 통해 40,000가구, 유휴공간 재활용(도심 내 빈 공장 터, 빈 업무시설 재활용)을 통해 15,000가구, 유휴부지 신규 개발(국공유지, 코레일 소유 부지, 공공시설 복합개발 등)을 통해 15,446가구를 각각 공급할 계획이다.


정부의 ‘5.6 수도권 주택공급 기반 강화 방안’의 하이라이트는 역시 용산 미니신도시다. 정부는 용산역 인근 철도정비창 부지에 8000세대 규모의 신도시를 건설하겠다고 발표했는데, 용산 미니신도시의 입지는 강남이 부럽지 않으며 규모는 헬리오시티와 둔춘주공의 일반분양분을 합한 것과 맞먹는다.

 

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박선호 국토교통부 1차관이 6일 오후 정부세종청사에서 오는 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택 공급이 담긴 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 발표하고 있다.ⓒ뉴시스


모든 시장참여자들이 탐낼 용산 미니신도시를 기존과 같은 방식으로 분양한다면 용산 미니신도시가 시장안정의 지렛대 역할을 하는 것이 아니라 투기의 뇌관 구실을 할 가능성이 높다. 벌써부터 경기도 거주자들이 용산 미니신도시 청약을 노리고 의무거주기간 2년을 채우기 위해 서울로의 전입러시를 이룬다는 소식이 들린다. 그도 그럴 것이 전매제한과 의무거주기간을 둔다 해도 분양가상한제가 적용될 용산 미니신도시 아파트는 분양받기만 하면 로또에 당첨되는 것이나 진배없기 때문이다.


용산 미니신도시에 토지임대부 공급방식을 도입하자


용산 미니신도시를 기존의 분양방식으로 공급하지 말고 토지임대부 방식으로 공급하면 어떨까? 즉 땅은 공공이 그대로 소유하고 건물만 민간에 분양하는 방식말이다.


토지임대부 방식으로 분양하면 투기의 근원인 토지불로소득을 공공이 사전적으로 차단하기 때문에 투기가 발생하지 않는다. 또한 용산 미니신도시에 주택과 상가를 분양받는 사람들은 건물값만 내면 되기 때문에 지금과는 비교조차 되지 않는 비용을 치르고 건물주가 될 수 있다.


예컨대 용산 미니신도시 전용 84제곱미터 분양기준 공동주택의 경우 분양가상한제를 적용한다고 해도 평당 3천만원을 잡으면 거의 10억원 가까운 돈이 필요하지만, 토지임대부 방식으로 하면 건축비를 평당 600만원으로 잡고 2억원이면 족하다. 물론 그 대신 주택소유자는 공공에 매월 시장가격 상당의 임대료를 납부해야 한다.


공공은 매월 따박따박 임대료를 받고(최우량의 현금흐름 확보), 투기도 사전적으로 차단하고, 계속 지가가 상승하는 노른자위 땅을 소유하니 1석 3조다. 토지임대부 분양방식은 토지불로소득이 사전적으로 차단되기 때문에 투기 수요가 발생하지 않고 따라서 전매제한이나 의무거주기간 같은 규제가 불필요하다. 민간은 반의 반값에 내집을 마련해 반영구적으로 내집 걱정 없이 살 수 있으니 복음이 따로 없다. 소유 주택에 대한 처분(매매, 증여, 상속 등), 담보권 설정 등 재산권 행사는 아무런 제약이 없고, 소유주택이 수명을 다해 재건축을 할 경우 주택소유자에게 우선권이 부여된다.


토지보상비는 토지전세금 및 자산유동화증권을 활용하면 OK


지금까지 공공은 사유지를 수용한 후 개발해서 매각하는 방식을 추구해왔다. 즉 공공은 사유지를 싸게 매입한 후 택지를 조성하고 이 택지를 공동주택용지, 단독주택용지, 상업용지 등으로 나누어 민간에 감정가 등으로 매각해 온 것이다. 공공은 이런 방식을 통해 토지 수용비와 조성비를 조기에 회수하고, 환수한 개발이익으로 공사의 운영자금과 공공임대주택 운영에서 나타나는 적자를 보전해 왔다. 하지만 이런 방식은 필연적으로 투기를 야기할 수 밖에 없다.


용산 미니신도시의 경우 예정부지의 70%는 코레일 소유이고, 30%는 국공유지이다. 따라서 토지임대부 방식으로 공급할 경우 국공유지는 토지보상비가 필요 없다. 코레일 소유 부지가 문제인데, 코레일이 이 토지를 공공에 매각하지 않고 계속 소유하면서 사업자로 참여하면 토지보상비가 필요없다. 만약 코레일이 이 부지를 공공에 매각하겠다고 하면 공공은 토지임대부 분양 주택 입주가구와 상가 소유자에게 향후 발생할 임대료 대신 전세금을 받아 토지보상비를 충당하고, 모자라는 부분은 월세를 기본으로 하는 자산유동화증권(Asset Backed Securities:ABS)을 발행하면 족하다.


용산 미니신도시를 토지임대부 방식으로 공급한다는 선언은 부동산 정책의 패러다임 전환


무엇보다 용산 미니신도시가 토지임대부 방식으로 건설되면 이는 대한민국 부동산 정책의 혁명이자 패러다임의 전환에 해당하는 사건이라 할 것이다. 지금까지 대한민국의 부동산정책 기축은 토지불로소득을 공공, 기업, 가계, 금융이 분점하는 방식이었다. 택지공급이건, 청약제도이건 모두 다 토지불로소득의 분점에 기반한다. '누가 더 토지불로소득을 차지하느냐'가 관건이었을 뿐이다.


한데 용산 미니신도시를 토지임대부 방식으로 공급하겠다는 것은 토지불로소득 분점에 기반한 기존 개발방식의 종언을 고하는 선언이자 패러다임 쉬프트에 해당한다. 청와대와 여당이 관료들의 거센 저항을 뚫고 용산 미니신도시를 토지임대부 방식으로 건설하길 간절히 바란다. 지금과 같이 토지불로소득을 분점하는 방식은 시장경제를 병들게 하고 한국사회를 정글로 만들 따름이다.


가만히 상상해 본다. 만약에 판교신도시와 광교신도시와 위례신도시를 토지임대부 방식으로 공급했으면 어떤 일이 벌어졌을지를 말이다. 아마 부동산 공급체계의 혁명적 변화가 초래되지 않았을까? 10년 후 용산 미니신도시를 보면서 같은 상상을 되풀이하지 않길 빈다.
 

<민중의 소리 2020년 5월 28일자> 용산 미니신도시? 땅은 공공이, 건물은 민간이 갖자 

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