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[이태경] ‘임대차 보호 3법’ 때문에 전세가 줄어든다는 언론의 거짓말

작성자 : 토지+자유연구소 (211.227.57.***)

조회 : 183 / 등록일 : 20-08-20 12:21

 

 

 

‘임대차 보호 3법’ 때문에 전세가 줄어든다는 언론의 거짓말

전세가 줄어드는 진짜 이유

 

 

 

이태경 / 토지+자유연구소 부소장

 

이른바 임대차보호 3법이 통과된 후 미통당과 언론은 임대차보호 3법으로 인해 전세가 격감하고 있다며 여당을 맹타 중이다. ‘저는 임차인’이라며 기염을 토한 미통당 윤희숙 의원은 졸지에 스타가 됐다. 윤 의원은 임대차보호 3법 표결을 앞 둔 국회 본회의장에서 “저는 임차인이다. 지난 5월에 이사했는데, 그 순간부터 지금까지 집주인이 ‘2년 있다가 나가라’고 하면 어떻게 하나 걱정을 달고 살았다”며 “그런데 오늘 표결된 법안을 보면서 저에게 든 생각은 ‘4년 있다가 꼼짝없이 월세로 들어가게 되는구나’였다. ‘이제 더 이상 전세는 없겠구나’ 하는 것이 제 고민”이라고 발언한 바 있다.

 

윤 의원의 발언을 한 마디로 정리하면 ‘계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 내용으로 하는 임대차보호 3법 때문에 전세가 소멸한다’가 될 것이다. 그런데 정말 그런가?

 

전세가 급격히 줄어들기 시작한 건 2014년 이후

 

우선 아래의 (표 1) 을 보자.

 

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(표 1) 일반가구 행정구역별 점유형태 ; 자료:kosis.kr; 국토교통부(2019) 

 

위의 통계들을 보면 확연히 알 수 있는 것이 있다. 2006~2019년 사이에 전국과 서울 공히 전세 비중이 눈에 띄게 줄어들었다는 사실이 그것이다. 2006년 22.4%에 달하던 전국의 전세 비율은 2019년 15.1%로, 2006년 33.2%에 달하던 서울의 전세 비율은 26.0%로 격감했다.

 

전세가 격감한 반면 월세는 폭증했다. 2006년 19%(보증금 있는 월세 15.1%+보증금 없는 월세 2.1%+사글세 1.8%)에 머물던 전국의 월세 비율은 2019년 23%(보증금 있는 월세 19.7%+보증금 없는 월세 3.3%)로, 2006년 20.5%(보증금 있는 월세 18.5%+보증금 없는 월세 1.5%+사글세 0.5%)에 불과하던 서울의 월세비율은 28.1%로 상승했다.

 

즉 전국과 서울의 전세 비중이 격감하고, 월세비중이 폭증한 건 이미 오래전부터 진행되던 흐름이라는 것이다. 특기할만한 점은 이런 흐름이 이명박 정부가 집권한 2008년부터 시작돼 서서히 진행되다 박근혜 정부가 ‘빚내서 집 사라’고 한 2014년 이후 급격히 가속화됐다는 사실이다. 2014년 전국과 서울의 전세 비율은 각각 19.6%와 32.1%였는데 2016년 15.5%와 26.3%로 단 2년 사이에 급감한다.

 

이 기간 동안 기준금리는 (그림 1)이 보여주듯 2.5%에서 1.25%로 수직하락하고, 서울 아파트가격은 대세상승으로 방향을 튼다. 박근혜가 ‘빚내서 집 사라’고 선동하고 한국은행이 여기에 호응해 기준금리를 2년 새 절반으로 낮춘 시기에 일어난 전세비중의 급감과 월세비중의 폭증은 우리에게 시사하는 바 크다. 금리가 단기간 내 추세적으로 낮아지면 임대인들이 전세를 기대수익률이 월등히 높은 월세로 빠르게 전환하는 현상이 집중적으로 나타난다는 것이 그것이다. 즉 전세물량이 줄어들고 월세물량이 늘어나는 것이다.

 

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(그림 1) 한국은행 기준금리 변동추이 ; 자료:한국은행(2020) 

 

전세의 감소와 전세가격 상승은 임대차보호 3법 때문이 아니라 금리인하 때문

 

지금 미디어들은 서울의 전세가격이 59주 연속상승중이라며 난리법석이다. 미통당 윤희숙 의원 같은 이들은 여당이 임대차보호3법을 제정해서 전세가 소멸한다며 혼란을 가중시키고 있다. 그러나 박근혜가 집권하던 2014년부터 2016년까지의 기간에 전세가 급감하고 월세가 폭증한 사태가 잘 보여주듯 전세의 월세로의 전환은 금리의 변화가 결정적 역할을 한다.

 

(그림 2)는 2018년 9월부터 2020년 7월까지의 서울 종합주택전세가격지수의 변동추이를 보여준다.

 

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(그림 2) 서울 종합주택전세가격지수 변동추이 ; 자료:한국감정원(2020) 

 

이 지수를 보면 전세가격과 금리와의 상관관계가 얼마나 높은지를 알 수 있다. 서울 종합주택전세가격지수는 18년 11월 100.6으로 최고점을 찍은 후 18년 11월 30일 기준금리가 1.5%에서 1.75%로 25bp인상된 후 18년 12월에 100.4로 떨어진다. 기준금리가 오르자 전세가격지수가 하락세로 전환한 것이다. 하락을 거듭하던 전세가격지수는 2019년 7월 98.9로 저점을 찍은 후 8월 99.0로 상승하기 시작한다. 하락하던 전세가격지수가 저점을 찍고 상승추세로 전환한 계기는 19년 7월 18일 단행된 기준금리 인하였다. 당시 1.75%이던 기준금리는 1.50%로 0.25bp하락한다. 그 이후 기준금리는 19년 10월 16일 1.25%, 20년 3월 17일 0.75%, 5월 28일 0.5%순으로 차례차례 하락해 이제는 실효하한까지 내려온 상태다. 기준금리가 바닥까지 내려가자 전세가격지수도 상승을 거듭해 20년 7월 현재 2017년 11월 이후 최고점인 101.2까지 올라왔다.

 

미디어들이 합창하는 서울 전세가격 연속 상승 59주의 출발선이 바로 기준금리 인하 랠리의 기점인 19년 7월 18일 근처였다는 사실은 의미심장하다. 기준금리가 단기간에 추세적으로 인하돼 바닥에 붙은데다 코로나 쇼크로 인한 글로벌 경기위축으로 인해 상당기간 완화적 통화정책 유지가능성이 높은 상황에서 임대인들이 기간이 만료된 전세를 연 5%내외의 수익률이 기대되는 월세로 빠르게 전환하는 건 너무나 당연한 일이다. 즉 전세물량의 감소와 그로 인한 전세가격의 상승은 기준금리가 경기 위축을 우려해 빠르게 하락했기 때문이지, 최근 입법된 임대차보호 3법 때문이 아니라는 말이다.

 

이렇듯 실증적 통계들은 전세물량 감소와 전세가격 상승이 정부 여당의 임대차보호 3법 때문이 아니고 기준금리 하락으로 인한 것임을 지시하고 있다. 사정이 이러함에도 불구하고 압도적 다수의 언론과 야당과 자칭, 타칭의 전문가라는 자들이 전세물량 감소와 전세가격 상승의 책임을 정부 여당의 임대차보호 3법 탓으로 돌리고 있으니 이 노릇을 어찌해야 좋단 말인가? 혹세무민과 곡학아세는 이럴 때 쓰는 말이 아닐까 싶다.

 

 

<민중의 소리 2020년 8월 20일> ‘임대차 보호 3법’ 때문에 전세가 줄어든다는 언론의 거짓말

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