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[이태경] 투기억제와 공급확대 투 트랙으로 가자

작성자 : 토지+자유연구소 (220.85.251.***)

조회 : 304 / 등록일 : 21-01-30 15:32

 

 

 

투기억제와 공급확대 투 트랙으로 가자

2.4대책, 실효적 투기억제와 시장안정형 공급확대 함께 담겨야

 

 

 

문재인 대통령이 신년기자회견에서 '시장의 예상을 넘는 특단의 공급대책'을 언급했다. 그렇다고 공급확대로 완전히 선회한 건 아니다. 기존의 투기억제 기조는 유지한다고 했으니 말이다. 문 대통령이 설 전에 대책이 나올 것으로 기대한다고 말했는데 아니나 다를까 정부는 2·4부동산대책의 발표를 예고했다. 2·4부동산대책에는 실효적 투기억제정책과 시장의 예상을 넘는 공급대책이 담겨야 할 것이다. 어떤 대책들이 반드시 포함되어야 하는지 살펴보고자 한다.

 

기대수익률 확실히 훼손시키는 투기 억제 대책

 

금리가 실효하한까지 내려왔고 통화량이 3100조 원을 훌쩍 넘는 상황에서 자산가격의 폭등은 필연적이다. 바닥에 붙은 금리와 넘쳐나는 유동성은 자산이라는 배를 띄우는 물과 같다. 중요한 건 자산가격이 상승하는 폭을 줄여야 한다는 것이다. 자산가격의 상승폭을 줄일 수 있는 유일한 방법은 기대수익률을 결정적으로 훼손(?)시키는 것이다. 기대수익률을 훼손시키는 주된 방법은 과세를 통해 시장참여자들의 세부담을 높이는 것이다. 엄격한 대출 관리를 통해 레버리지를 꺾는 건 기대수익률을 떨어뜨리는 보조적 수단이다.

 

문재인 정부는 그간 수차례의 투기 억제 대책들을 발표한 바 있다. 그런데도 시장참여자들이 부동산 투기에 나서는 걸 두려워하지 않는 이유는 1주택자들의 경우 실효적 세부담 증가가 극히 미미한데다 다주택자들조차 매각보다는 주택 보유를 택할만큼 세부담이 위협적이지 않기 때문이다. 따라서 2·4 부동산 대책에는 다주택자들은 물론이거니와 1주택자조차 부담이 되는 과세 대책이 포함되어야 한다.

 

우선 다주택자들을 상대로 한 종부세의 세부담을 지금보다 더 올려야 한다. 특히 실거래가 기준 15억 원 이하에 해당하는 다주택자들의 종부세가 실효적으로 크게 상승하도록 과세 구간과 세율을 높여야 한다.

 

또 취득세 중과를 전국으로 확대해 2주택을 취득할 때는 12%(기존 8%)로 취득세율을 대폭 높일 필요가 있다. 취득세 중과를 규제 지역에만 적용하다 보니 비규제지역에 이른바 풍선 효과가 발생하고 있음을 주목해야 한다. 아울러 다주택자들의 세금회피 수단으로 전락한 증여에 대해 구간과 세율을 높이는 방식으로 과세를 강화해 증여의 문턱을 높여야 할 것이다.

 

과세의 사각지대나 다름없는 1주택자들에 대한 실효적 세부담 대폭 강화가 이번 2·4 부동산대책의 핵심이어야 한다. 무주택 갭투기를 차단하고 해소하기 위해 비거주 1주택자에 대한 과세를 징벌적 수준으로 강화하고, 1주택자에 대한 종부세 공제한도를 현 공시가격 기준 9억 원에서 6억 원으로 내려 보유세의 실효적 부담을 높여야 한다.

 

또한 시장 불안의 주된 원인이 되고 있는 대출도 더 강력히 통제할 필요가 있다. 15억 원 초과 주택에 적용되는 주택담보대출금지의 상한선을 10억 원 언저리로 내리는 걸 적극 검토해야 한다.

 

투기유발형 아닌 시장안정형 공급

 

아무래도 시장참여자들은 2·4 부동산대책에 포함될 공급 대책에 촉각을 곤두세울 수 밖에 없을 듯 싶다. 2·4 부동산대책에 포함될 공급대책은 기존의 공급대책을 답습하는 수준이 아니라 완전히 혁신적이고 파괴적이어야 한다.

 

주지하다시피 기존에 공공이 주도하는 주택공급 방식은 투기유발형에 가까웠다. 기존에 공공이 추진한 주택공급방식은 신도시건, 택지개발이건 공공이 사유지를 수용해 택지로 조성한 후 저렴한 가격에 민간업체에 매각하고, 민간은 분양받은 택지에 주택을 올려 무주택자들에게 매각하는 방식이다.

 

공공은 저렴하게 수용한 토지에 이윤을 붙여 민간에 매각해 좋고(이렇게 남긴 차익은 대부분 공공임대주택의 손실을 보전하는 데 사용됐기 때문에 비난할 일은 아니다), 저렴하게 택지를 분양받은 민간업체는 택지를 되팔든지 택지에 주택을 지어 분양하든지 막대한 이윤을 남겨서 좋고, 무주택자들은 분양가상한제로 인해 주변보다 싼 시세로 내집을 마련할 수 있어서 좋았다. 쉽게 말해 기존에 공공이 주도하는 주택공급방식은 공공, 민간업체, 무주택자들이 사이좋게 토지불로소득을 분점하는 방식이었다.

 

언뜻 보아 아무 문제가 없어 보이고 공공과 민간업체와 무주택자 모두가 '윈윈'일 것 같은 기존의 공공주도 주택공급방식은 그러나 치명적인 난점을 안고 있다. 공공이 어렵게 확보한 토지를 민간에 매각하기 때문에 시간이 지남에 따라 신도시건, 택지개발지구이건 가리지 않고 토지불로소득을 사유화하려는 투기가 필연적으로 수반될 수밖에 없다는 것이 바로 그 난점이다.

 

1기 신도시와 2기 신도시를 비롯해 헤아릴 수 없이 많은 택지개발지구들이 최초에는 공급효과로 인해 일시적으로 시장을 안정시키는 것처럼 보이다 시간이 조금만 흐르면 투기의 부화장 역할을 하는 걸 우리는 그동안 신물나게 목격해 왔다.

 

문재인 정부는 과거의 경험에서 교훈을 얻어야 한다. 2·4 대책에 포함될 공급대책은 기존의 투기유발형이어선 정말 곤란하다. 시장안정형 공급이어야 한다. 시장안정형 공급대책의 핵심은 토지를 공공이 보유해야 한다는 것인데, 최적의 시장안정형 공급대책은 토지임대부 공급이다. 토지임대부 공급방식은 공공이 토지를 소유하고 주택과 오피스 등을 민간에 매각한 후 해마다 적정 임대료를 민간으로부터 받는 방식이기 때문에 투기발생을 원천적으로 차단하는 시장안정형 공급방식이다.

 

시장에선 벌써 2·4대책에 포함될 택지예정지에 대한 전망이 무성하다. 시장의 예상을 넘는 공급량을 확보하기 위해선 역세권 고밀개발이나 공공재건축으론 어림도 없다는 걸 시장이 잘 알기에 대규모 택지개발을 예상하는 것이다.

 

만약 문재인 정부가 신규로 개발할 택지 대부분을 기존의 투기유발형 공급방식이 아니라 토지임대부를 주력으로 하는 시장안정형 공급방식으로 공급한다면 비이성적 흥분상태에 놓인 시장이 안정을 찾을 것임은 물론이고 주택공급방식의 패러다임이 바뀌는 결정적 계기가 될 것이다.

 

2·4대책이 게임체인저가 되길

 

만약 위에서 제안한 실효적 투기억제대책과 시장안정형 주택공급대책이 2·4부동산대책에 포함된다면 비이성적 흥분상태에 빠진 시장참여자들이 이성을 회복할 결정적 계기가 될 것이다. 기대수익률을 크게 낮추는 실효적 투기 억제 대책과 시장 안정형 주택공급대책의 결합은 다주택자들의 출현을 예방하고, 다주택자들의 주택매각을 강하게 견인하며, 무주택자들의 패닉 바잉 현상을 일거에 끝낼 것이다. 모쪼록 곧 발표될 2·4부동산대책이 8년간 지속중인 부동산 대세 상승의 물줄기를 완전히 바꿀 게임체인저가 되길 간절히 바란다.

 

 

<오마이뉴스 2021년 1월 30일> 투기억제와 공급확대 투 트랙으로 가자

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