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[이태경] 2.4주택공급대책서 빠진 '이것', 애썼지만 아쉽다

작성자 : 토지+자유연구소 (59.7.121.***)

조회 : 55 / 등록일 : 21-02-05 19:11

 

 

 

2.4주택공급대책서 빠진 '이것', 애썼지만 아쉽다

엄청난 물량이지만 개발이익-공공환수책은?... 사업외 지역 투기 억제책도 없다

 

 

 

문재인 정부가 야심 찬 공급대책을 발표했다. '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급

획기적 확대방안'(아래 2.4공급대책)이라는 명칭의 공급대책을 발표했다.

 

2.4공급대책은 전국 대도시에 83.6만 호, 서울에 32.3만 호의 분양 위주(전체 공급물량의 70~80%) 주택을 올해부터 2025년까지 집중적으로 공급해 주택시장을 안정시키겠다는 것이 핵심이다(관련 기사: 공공재건축 통해 서울 32만 가구 공급... 재건축 규제 푼다).  

 

아래 <표 1>을 보면 2.4공급대책에 담긴 유형별 공급목표가 일목요연하게 나와 있다. 

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▲  정부의 2.4대책에 담긴 유형별 공급목표  ⓒ 국토부  

 

 

2.4공급대책에는 무엇이 담겨있나

 

2.4공급대책은 여러 공급유형을 제시하고 있다. 그중 눈에 띄는 건 역시 도심 공공주택복합사업, 소규모 재개발 사업, 공공 주도의 정비사업이다. 서울 같은 경우 공공택지 물량이 전혀 없이 도심 공공주택복합사업(11.7만 호), 소규모 재개발사업(6.2만 호), 정비사업(9.3만 호)에 압도적으로 의존하는 형국이다.

 

'도심 공공주택복합사업'은 3년 한시로 적용된다. 역세권·준공업지·저층주거지 등에 위치한 우수입지 중 예정지구지정 1년 이내 토지주 등 2/3가 동의하면 LH 및 SH 등의 공공 주도의 패스트트랙(Fast-Track, 사업제안에서 입주까지 4~5년 이내 완료예정)으로 진행하겠다는 것이 골자다.

 

정부는 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고해 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획이다. 또한 보장 추가수익 외 개발이익은 공익 목적으로 활용할 계획이다. 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자‧영세상인 이주‧생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선이 그것. 

 

한편 역세권은 '주거상업고밀지구'로, 준공업지는 '주거산업융합지구'로, 저층주거지는 '주택공급활성화지구'로 각각 조성할 계획이다.

 

또한 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만, 약 1500평)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 '소규모 재개발사업'을 신설해 주택을 공급할 예정이다. 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지 등 소유자 방식)하고, 사업 활성화를 위해 정비구역 경계 설정 제한 및 부지확보 요건 완화, 도시‧건축 규제 완화, 세제 혜택 등을 적용할 계획이다.

 

'공공직접시행 정비사업'은 주민 동의를 거쳐 LH, SH공사 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고, 사업‧분양계획 등을 주도해 신속히 추진하는 사업이다. 조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축되는 게 특징이다.

  

아울러 '공공직접시행 정비사업'은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축 초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되며, 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 파격적인 혜택이 부여된다.

 

심지어 기존 정비 사업장도 희망 시 공공 직접 시행으로 변경할 수 있도록 기선정 업체 승계 및 매몰 비용 보전 등을 지원할 예정이다. 특수상황 토지주, 세입자, 영세상인 등에 대한 지원 및 생활 SOC 확충 등은 '도심 공공주택 복합'과 동일하게 추진될 계획이다.

 

투기 대책은?

  

정부는 공급대책이 야기할 투기수요를 차단하기 위해 대책발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결한 자는 우선 공급권을 미부여하고, 대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보 시 우선 공급권을 미부여한다. 1채 건축물‧1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용할 계획이다.

 

또한, 우선공급권은 소유권이전 등기 시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급계약일로부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능하게 된다.

 

아울러 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주‧실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고, 업계·지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화한다. 불안이 심화되거나 이상 징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정)지구지정을 중단하는 조처를 할 예정이다.

 

특히, 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승 시 대상지역에서 제외하고, 공공재개발 등 기(旣) 발표 정책 참여 희망 지역도 가격상승 관찰시 사업선정에서 제외할 계획이다.

 

2.4공급대책을 어떻게 봐야 하나

 

2.4공급대책의 핵심은 서울 등 대도시에 80만 호가 넘는 주택 물량을 단기간에 투사함으로써 패닉 바잉을 잠재우고 주택시장을 안정시키겠다는 것이다. 예컨대 서울 같은 경우 강남 3구 아파트 전체 재고 물량에 필적할만한 32만여 호 주택(32만 호면 4인 가구 기준 120만 명이 살 수 있는 엄청난 물량이다 - 기자 주)을 공급해 공포수요를 진정시키겠다는 것이다.

 

한편 2.4공급대책은 공공이 주도해 토지주 등에게 인센티브를 더 주고, 시간을 최대한 단축해 공급물량을 최대한 확보하는 방식을 취하고 있다.

  

2.4공급대책이 천명한 공급물량은 압도적이다. 만약 25년까지 예정대로 주택이 공급된다면 시장참여자들의 공포수요를 확실히 잠재울 것이다. 즉 공포에 쫓겨 최고가에 주택을 추격 매수하려는 수요가 대거 대기수요로 전환할 것이고 이는 곧 시장안정으로 직결될 것이다.

 

하지만 아쉬운 대목도 있다. 2.4공급대책을 보면 토지주 등에게 엄청난 인센티브(용적률 상향, 기부채납 제한, 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축 초과이익 부담금 미부과 등)를 부여함으로써 발생하는 천문학적 개발이익에 대한 공공환수 방안이 모호하다. 2.4공급대책이 투기 유발형 공급대책이 아니라 시장안정형 공급대책이 되기 위해서는 추후 발생할 개발이익을 공공이 어느 비율로, 얼마나 충실히 환수할지가 관건이라고 판단된다.

 

아울러 사업지구 내에는 토지거래허가구역 지정 및 지구지정 중단 등의 투기 억제 수단들이 내장돼 있지만, 사업지구 외 지역에 대한 투기 억제대책이 추가로 발표되지 않은 건 유감이다.

 

공급대책과 함께 강력한 투기 억제 대책(비거주1주택자에 대한 과세 강화, 종부세 공제한도 축소, 다주택자에 대한 실효적 보유세 강화, 증여세 강화, 취득세 중과 전국 확대, 고가주택에 대한 주택담보대출 기준 하향 등)이 병행 발표됐더라면 시장안정 효과가 더욱 극대화됐을 것이다. 지자체 선거가 코 앞임을 고려하더라도, 뼈 아픈 대목이 아닐 수 없다.

 

 

<오마이뉴스 2021년 2월 5일> 2.4주택공급대책서 빠진 '이것', 애썼지만 아쉽다


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