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[이태경] 기본주택이 대안이다

작성자 : 토지+자유연구소 (121.161.76.***)

조회 : 356 / 등록일 : 21-02-15 00:35

 

 

 

기본주택이 대안이다

투기유발형 분양을 넘어서

 

 

 

문재인 정부가 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'(아래 2.4공급대책)이라는 명칭의 공급대책을 발표했다. 2.4공급대책은 전국 대도시에 83.6만 호, 서울에 32.3만 호의 분양 위주(전체 공급물량의 70~80%) 주택을 올해부터 2025년까지 집중적으로 공급해 주택시장을 안정시키겠다는 것이 핵심이다.

 

2.4공급대책은 여러 공급유형을 제시하고 있다. 그중 눈에 띄는 건 역시 도심 공공주택복합사업, 소규모 재개발 사업, 공공 주도의 정비사업이다. 서울 같은 경우 공공택지 물량이 전혀 없이 도심 공공주택복합사업(11.7만 호), 소규모 재개발사업(6.2만 호), 정비사업(9.3만 호)에 압도적으로 의존하는 형국이다. 2.4공급대책은 민간주도의 재건축·재개발 등의 사업을 공공이 주도한다는 차원에서 보면 진일보했다고 평가할 수 있을 것이나 토지주들에게 기존보다 10~30%에 해당하는 이익을 더 주면서까지 공급을 늘리겠다는 대목에서 알 수 있듯 한계도 보이는 대책이다. 그렇다면 토지주들에게 과도한 불로소득을 안기지 않으면서 시장도 안정시킬 수 있는 새로운 유형의 주택공급방식은 과연 없는 것일까?

 

토지를 공공이 소유하는 기본주택이 주택공급방식의 돌파구가 될 수 있어

 

이재명 지사가 제안해 유명세를 타고 있는 기본주택이 토지주들의 토지 불로소득 전유를 원천봉쇄하면서 시장도 안정시킬 수 있는 획기적 주택공급방식이라는 생각이 든다. 기본주택은 장기임대형과 분양형으로 나뉜다.

 

기본주택 장기임대형은 무주택자라면 누구나 아무런 조건 없이, 역세권 등 핵심지역에, 기본중위소득의 20%이내의 임대료를 내면서, 30년 이상 장기거주할 수 있는 공공임대주택이다. 기본주택 장기임대형의 건설·공급·운영은 공공사업자가 하고, 주택보유는 중앙정부·지자체·HUG·GH 등이 출자해 만든 장기임대비축리츠가 맡는다. 주택도시기금은 장기임대비축리츠에 기본주택 장기임대단지 매입대금의 최대 80%를 저리로 융자해주는 기능을 수행한다.

 

이를 상술하면 LH 및 GH 등의 공공사업자가 기본주택 장기임대형 단지를 건설한 후 원가에 적정 수수료를 붙여 장기임대비축리츠에 매각하고 장기임대비축리츠는 매입한 단지를 매입대금의 1% 수준의 임차료를 받고 공공사업자에게 임차한다. 이때 주택도시기금은 장기임대비축리츠에 기본주택 장기임대단지 매입대금의 최대 80%를 연리 1%수준으로 융자해준다. 임차료·임대운영비·수선비 등은 입주자들의 임대료로 충당한다.

 

기존 공공임대주택은 낮은 임대료 등에서 기인한 적자구조로 인해 획기적 확대에 한계가 있고, 소득·자산·나이 등 입주 자격에 제한이 있으며, 임대주택에 대한 부정적 인식으로 인해 기피시설화 되고 있다. 하지만 기본주택 장기임대형은 확대재생산이 가능한 재정구조를 내장하고 있고, 무주택 중산층까지 포섭할 정도로 입주 자격에 아무런 제약이 없으며, 기피시설화의 위험도 없다. 게다가 공공택지를 공공이 영구히 소유하는 것이기 때문에 공공부도 지속적으로 증가한다. [표1]은 기본주택 장기임대형과 다른 공공임대주택의 차이점을 잘 보여준다.

 

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표1. 공공임대주택 유형별 특징 ⓒ경기주택도시공사 

 

물론 기본주택 장기임대형이 해결해야 할 과제는 산적했다. 기본주택 장기임대형은 공공주택특별법 시행령을 개정해야 하고, 주택도시기금 융자 운영을 완화적으로 개선해야 하며, 역세권 등 핵심지역 임대주택용지 용적률을 500%로 상향해야 하고, 3기 신도시 핵심지역에 기본주택을 대거 반영해야 한다. 또한 장기임대비축리츠의 설립 및 장기임대비축리츠를 대체할 장기임대매입공사의 설립 등도 과제다.

 

한편 기본주택에는 분양형도 존재한다. 기본주택 분양형은 공공사업자가 단지를 조성해 주택은 입주민에게 매각(입주민이 주택을 매각할 때는 공공에게만 환매가능)하고, 토지는 중앙정부·지자체·HUG·GH 등이 출자해 만든 토지비축리츠에게 매각한 후, 토지비축리츠로부터 토지를 리스해 매각가의 1%수준의 임차료를 내고 단지를 운영하는 구조다. 기본주택 분양형에도 주택도시기금은 거치기간 30년, 매입가의 최대 80%, 이율 1%로 토지비축리츠에 토지매입대금을 융자한다.

 

기본주택 분양형의 장점은 많다. 대략 꼽아보아도 투기자산화 방지, 토지공공성 확보, 적정 토지임대료로 사업자는 적자 없이 장기운영 가능, 입주자의 주거안정 도모, 주거비 감소, 주거상품 다양화, 거주선택권 확대 등이 있다. 거칠게 말해 무주택자 입장에서는 최적의 입지에 위치한 전용 84제곱미터 아파트를 3억원 안팎의 매입가와 시장 수준을 하회하는 임대료를 주고 평생 안심하고 살 수 있는 집주인이 되는 셈이다. 공공은 적자 없이 국공유지를 계속 늘려갈 수 있어 좋다.

 

물론 기본주택 분양형에도 특별법 제정, 관련규정 개정, 용적률 완화, 건설원가 절감, 토지비축리츠의 설립, 자산유동화 증권 등의 발행을 통한 재원조달 등의 많은 난제들이 기다리고 있다.

 

주택공급방식의 페러다임 쉬프트가 긴요

 

이전까지의 주택공급방식은 투기유발형이었다. 즉 신도시건, 택지개발이건, 재건축·재개발이건 개발행위를 통해 발생하는 천문학적 불로소득을 여러 경제주체들이 사이좋게(?) 분점하는 방식이었던 것이다. 분명한 건 투기유발형 주택공급방식으로는 부동산 문제를 절대 해결할 수 없다는 사실이다. 문재인 정부가 이전 정부들 보다 압도적으로 많은 주택을 공급했지만 부동산 시장은 안정될 기미를 보이지 않는 것이 그 방증이다.

 

이제 우리는 주택공급방식에 있어서 패러다임 쉬프트를 해야 한다. 기존의 투기유발형 주택공급방식과 과감히 작별하고 시장안정형 주택공급방식을 취해야 한다. 기본주택이 패러다임 쉬프트의 실마리가 될 수 있을 것이다.

 

 

<민중의소리 2021년 2월 14일> 기본주택이 대안이다

 

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