2014년 이후 대세상승을 이어오던 부동산 시장이 중대한 변곡점을 맞았다는 판단이 든다. 부동산 시장 가격에 큰 영향을 미치는 요인들이 과거와는 다른 양상과 방향성을 보이고 있기 때문이다. 금리, 거래량, 종부세의 변화를 살펴보면 부동산 시장의 방향성을 가늠해 볼 수 있지 않을까 싶다.

고개를 드는 기준금리

아래 ‘한국은행 기준금리 변동추이’ 그래프가 보여주듯 2019년 7월 18일 이후 하락하기만 하던 기준금리가 올 8월과 11월 두 차례 연속 상승하면서 마침내 1.0%에 도달했다. 실효하한에 해당하던 기준금리 0.5%와 비교할 때 100%가 오른 셈이다.

한국은행 기준금리 변동추이ⓒ필자 제공

인플레이션 압력을 감안하면 내년에 기준금리가 더 상승할 가능성이 있다. 금리의 방향성은 자산시장에 엄청난 영향을 미친다. 기준금리가 더 고개를 바짝 든다면 부동산 시장의 가격 하락 압력은 매우 가중될 것이다.

거래량

흔히 거래량을 가격의 선행지표로 부른다. 가격이 바닥을 치는 상황에서 거래가 대량으로 터질 때가 통상 대세상승의 초입 국면인 경우가 많다. 반면 대세상승의 정점에서 거래가 급감하는 건 대세하락의 신호탄으로 해석하는 것이 합리적이다.

코로나 쇼크로 인한 유동성 홍수로 인해 작년 반짝했던 서울 아파트 매매거래량이 올해 추세적으로 감소하고 있다. 올 2월부터 3천건대와 4천건대에 머물던 서울 아파트 매매거래량은 급기야 9월 2,702건을 기록했고 10월도 2,292건에 머물고 있다. 문재인 정부 출범 이후 서울 아파트 월 매매거래량이 2천건대로 내려앉은 건 2018년 9.13조치 이후 거래량이 1천건대로 내려앉은 2019년 11월~2019년 3월 이후 최초다.

서울 아파트의 매매거래량이 지금과 같이 추세적 하락을 지속하다 거래량이 1천건대로 내려앉는 상황이 수개월 연속해서 펼쳐진다면 시장을 거래절벽 상태라고 진단해도 무리가 없을 것이다. 대세상승의 정점에서 만나는 거래절벽 상태의 지속은 대세하락으로의 반전인 경우가 대부분이다.

종부세

이제 종부세는 적어도 조정대상지역 내의 2주택자 및 3주택자에겐 종이호랑이가 아니다. 올해 주택분 종부세 부과액은 5.7조원이다. 그런데 다주택자와 법인이 세액의 대부분을 부담한다. 고지 세액 5.7조원 중 다주택자(인별 기준 2주택 이상 보유자 48.5만명, 2.7조원) 및 법인(6.2만명, 2.3조원)이 세액의 88.9%를 담당하고 있는 것이다.

주목할 대목은 전년도에 비해 다주택자 및 법인이 종부세 납부인원과 세액에서 차지하는 비중이 소폭[(인원) 55.6 → 57.8%, (세액) 82.7 → 88.9%]이나마 늘어났다는 사실이다.

이를 좀더 자세히 살펴보면 다주택자 투기억제를 위한 과세강화 조치로 3주택 이상자(조정지역 2주택 포함)의 과세인원이 전년 대비 78%, 세액은 223%가 각각 증가했다. 한편 다주택자(48.5만명) 중 3주택 이상자가 85.6%(41.5만명)인데, 이들이 다주택자 세액(2.7조원) 중 96.4%(2.6조원)를 부담하고 있다.

한편 종부세의 주요 회피 수단이던 법인에 대한 과세도 대폭 강화됐다. 법인의 과세인원(6.2만명, +279%)과 세액(2.3조원, +311%)은 폭발적으로 증가했다.

이처럼 종부세는 다주택자들에게 강력한 투기억제 기능과 불로소득 환수 역할을 수행 중이다. 과표현실화율이 지속적으로 상향될 예정인지라 다주택자 종부세는 앞으로도 계속 늘어날 것이다. 또한 종부세의 주된 회피수단이던 주택임대사업자도 일몰제로 운영되는 바람에 몇 년 후면 대부분 종부세 감면 혜택이 끝난다. 종부세가 위협적인 수준까지 늘어나는데도 다주택자들이 마냥 주택을 손에 쥐고 버틸 수 있을까? 쉽지 않은 일이다. 다주택자들이 손에 쥔 매물을 앞다퉈 던지면 시장은 빠르게 하향 안정화 될 것이다.

서울 강남구 압구정동 현대아파트 단지를 바라보고 있는 시민들.ⓒ제공 : 뉴시스

대선 결과

위에서 부동산 시장 가격의 방향성에 큰 영향을 미치는 금리, 거래량, 종부세의 변화를 살펴보았다. 현시점을 기준으로 볼 때 금리, 거래량, 종부세의 방향성은 부동산 시장의 대세하락을 가리키고 있다고 봄이 합리적이다.

여기서 중요한 게 이번 대선의 결과다. 부동산에 관해 어떤 철학과 정책을 가진 정부가 들어서느냐에 따라 부동산 시장의 방향성이 큰 영향을 받기 때문이다. 즉 토지공개념에 기초해 부동산 불로소득을 공적으로 환수하고 시장을 하향안정화 시킬 의지가 있는 정부와 토지사개념에 기초해 부동산 불로소득의 사유화를 권장하며 투기공화국을 심화시킬 정부 중에 어떤 정부를 선택할지에 따라 부동산 시장의 방향성이 크게 달라진다는 말이다.

언제나 그렇듯 선택은 주권자의 몫이며, 책임 또한 오롯이 주권자의 것이다. 대한민국이 부동산공화국 혁파의 길을 갈지, 투기공화국 심화의 길을 갈지를 결정할 시간이 다가오고 있다.

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