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[이태경의 부동산 제대로 보기] 기준금리의 방향성에 주목하라

작성자 : 토지+자유연구소 (210.91.10.***)

조회 : 1,454 / 등록일 : 22-01-11 17:52

[이태경의 부동산 제대로 보기] 기준금리의 방향성에 주목하라


세이버  2022년 1월 10일 

토지+자유연구소 이태경 부소장 



부동산 가격을 결정짓는 요인 중 손에 꼽히게 중요한 것이 바로 금리다. 비유컨대 금리는 부동산을 포함한 자산시장에 중력 역할을 한다. 기실 2020년 전 세계를 강타한 코로나펜데믹 이후 대한민국을 포함한 주요 선진국들이 주택가격 폭등으로 몸살을 앓는 주된 이유가 바로 바닥에 붙은 금리 때문이다. 금리가 실효하한 수준으로 떨어지면 대출이자가 무섭지 않고, 예적금에서 돈이 대거 부동산 및 주식 등 자산시장으로 이동한다. 자산시장이 폭등하는 건 정한 이치다.
1.  부동산 시장에 큰 영향을 미치는 기준금리의 움직임에 주목할 때

- 금리가 고개를 들기 시작. 한국은행이 기준금리를 0.5%에서 1.0%까지 올린 데 이어 상반기 중에 적어도 추가로 두 차례 이상 더 올릴 가능성이 매우 높아진 것.

- 세계은행 역할을 하는 미 연준의 움직임은 더욱 심상치 않음. 예상을 훨씬 웃도는 인플레에션 압력에 대응하기 위해 3월 중 기준금리 인상을 적극 시사하고 있음.


2. 미국보다 기준금리를 빨리 올린 대한민국
       
- 대한민국이 미국보다 기준금리를 먼저 올림. 한국은행은 작년 8월과 10월 두 차례에 걸쳐 기준금리를 각각 0.25%씩 올린 바 있음.

- 현재 대한민국의 기준금리는 1.0%. 문제는 작년 소비자물가상승률이 10년 만에 최고인 2.5%를 기록하는 등 인플레이션 압력이 가중되는데다 미 연준(Fed)이 양적완화 기조를 접고 양적긴축 기조로 접어들 것이 확실시됨에 따라 추가 금리인상이 확실시된다는 것.

- 시장은 내달까지 한국은행이 기준금리를 1.5%까지 상향할 것으로 전망. 만약 미 연준이 시장의 예상을 뛰어넘는 속도로 기준금리를 인상할 경우, 자본 유출 등에 대해 방어해야 하는 한국은행으로서도 기준금리 인상압력을 받을 수 밖에 없음.

- 구매력 수준을 훨씬 뛰어넘는 서울 및 경기의 주택가격이 유지가능했건 건 유동성 파티 때문임. 그런데 그 끝이 다가오는 조짐이 보임.

- 참고로 7일 기준 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 고정형 주택담보대출 금리는 전날 기준 연 3.6~4.86%, 변동형 주담대 금리는 같은 기간 연 3.73~5.06% 수준을 기록함. 최고 금리는 연 5%대를 상회. 신용대출(1등급·1년 만기) 금리는 연 3.55~4.55%로 집계됨.
 

3. 완화에서 긴축으로 방향을 바꾸는 미 연준

- 미 연준이 현지시간 5일 공개한 12월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 의사록이 시장에 충격과 공포를 안겨주고 있음.

- 이 의사록에 따르면 FOMC "참석자들이 이전에 예상했던 것보다 더 조기에, 또는 더 빠른 속도로" 금리를 올릴 필요가 있다고 판단했으며, 연준 위원들은 "경제, 노동시장, 인플레이션 전망을 고려할 때 앞서 예상했던 것보다 더 일찍 또는 더 빠르게 기준금리를 올리는 것이 정당화될 수 있다"고 언급했다 함.

- 심지어 "대부분의 회의 참석자들이 첫 번째 금리 인상 후 어느 시점에서 대차대조표(보유 자산) 축소를 시작하는 것이 적절할 수 있다는 데 동의했다"고도 함.

- 이는 미 연준이 기준금리 인상과 양적긴축(QT·Quantitative Tightening)을 동시에 추진하겠다는 의미임. 이를 좀 더 풀어 설명하면 금리인상을 결정하는데 중요한 고려요인인 물가, 성장, 고용 지표가 모두 금리인상 결정을 충족시키므로 3월 중에 기준금리를 인상할 것이며, 테이퍼링(연준의 자산매입 규모를 축소하는 것)에 그치지 않고 심지어 연준이 보유하고 있는 자산을 시장에 매각하겠다는 것.  

- 미 연준이 통화정책 기조를 완화에서 긴축으로 바꿀 것이 확실시되는 셈인데, 이는 다른 국가들의 통화정책 기조에도 영향을 미칠 것임.

- 유동성 홍수는 끝났고, 밀물이 썰물로 바뀔 타이밍이 온 것.


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