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[이태경의 부동산 제대로 보기] 내년 집값, 오르나? 내리나?

작성자 : 토지+자유연구소 (210.91.10.***)

조회 : 1,518 / 등록일 : 22-01-12 12:08

[이태경의 부동산 제대로 보기] 내년 집값, 오르나? 내리나? 

 

 

세이버, 2021년 12월 30일 



이태경 토지와 자유연구소 소장이 2022년도 부동산 시장을 전망했다. 
뜨거웠던 올 부동산 시장

올 한 해 부동산 시장은 무척 뜨거웠다. 한국부동산원 12월 20일 기준에 따르면 올해 전국적으로 아파트값은 12.89% 상승했다. 연간 기준으로 보면 관련 통계를 작성한 2003년 이후 두 번째로 높다. 전셋값도 많이 올랐다. 한국부동산원에 따르면 (12월 20일 기준) 올해 전국 전셋값은 8.78% 상승했다.  

한국부동산원 통계만이 아니라 민간의 통계에 따르더라도 올해는 매매가격과 전세가격이 동반상승한 한해였다. 부동산R114에 따르면 매매가격이 전국 17%, 수도권 18%, 5대광역시 15%, 기타지방 11% 상승했으며 전세값은 전국 12%, 수도권 13%, 5대광역시 10%, 기타지방 11% 오른 것으로 나타났다.


내년도 집값 전망은?

내년 집값은 상승할 것인가? 하락할 것인가? 집값에 큰 영향을 미치는 기준금리, 종부세, 전세시장, 거래량 등 네 가지 요인들을 기준으로 살펴볼 때 하락할 가능성이 높을 것으로 전망된다.   


기준금리

기준금리는 모든 자산에 중력의 역할을 함. 코로나팬데믹으로 인해 0.5%까지 내려갔던 기준금리가 올 8월과 11월 두 차례 연속 상승하면서 1.0%에 도달. 인플레이션 압력과 미 연준의 통화정책 변화를 감안하면 2022년 기준금리는 1.75%까지 상승할 가능성이 있음. 부동산 시장을 뜨겁게 불태웠던 유동성 파티가 빠른 속도로 끝나가고 있는 중.

종부세

‘투자’건, ‘투기’건 부동산을 구매해 차익을 얻으려는 시장참여자는 비용을 따지게 마련임. 보유세는 부동산을 소유하고 있으면 내야 하는 세금이라 부동산 소유자 입장에서는 매우 신경이 쓰이는 비용임. 작년 주택분 종부세는 1.8조원에 불과했는데 올해 주택분 종부세 부과액은 무려 5.7조원으로 늘어남. 이제 종부세는 적어도 조정대상지역 내의 2주택자 및 3주택자에겐 종이호랑이가 아님. 개인이 납부해야 하는 주택분 종부세 대부분을 다주택자들이 납부하기 때문. 종부세의 본령을 훼손하는 개악이 이뤄지지 않는 한 현실화된 종부세는 다주택자들에게 매도압력으로 작용할 가능성이 있음.   


전세시장

대한민국 고유의 전세제도는 매매시장을 왜곡시키는 대표적인 기제임. 전세제도가 온존하기에 주택매수자들은 자기자본을 최소화하며 타인자본을 이용해 주택을 손쉽게 매수할 수 있음. 전세가격이 폭등하면 매매가격을 견인하고, 오른 매매가격은 다시 전세가격을 끌어올림. 최근 전세가격과 매매가격의 동반상승이 바로 이런 패턴.

한데 26주만에 서울아파트 전세시장이 매수자 우위시장으로 변했고, 매물이 쌓이고 있으며, 재건축아파트를 중심으로 급매물이 속출 중. 전세시장이 매매시장에 비해 기준금리에 훨씬 민감하기 때문에 전세시장의 하향안정화가 지속될 가능성이 높음. 만약 전세시장의 하향안정화가 역전세난까지 이어진다면 매매시장의 낙폭은 예상보다 훨씬 클 것임. 


거래량

흔히 거래량을 가격의 선행지표로 부름. 가격이 바닥을 치는 상황에서 거래가 대량으로 터질 때가 통상 대세상승의 초입 국면인 경우가 많음. 반면 대세상승의 정점에서 거래가 급감하는 건 대세하락의 신호탄으로 해석하는 것이 합리적.

올 2월부터 3천건대와 4천건대에 머물던 서울 아파트 매매거래량은 9월 2,707건, 10월 2,198건, 11월 1,346건으로 추세적 하락을 이어가다 12월에는 384건으로 급락. 이쯤되면 거래가 빙하기 수준임. 거래량에는 시장참여자들의 집합적 욕망과 시장의 미래에 대한 전망이 녹아있음. 


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