[이태경의 부동산 제대로 보기] 둔춘주공 재건축 사업 중단이 시사하는 것
작성자 : 토지+자유연구소 (210.91.10.***)
조회 : 2,280 / 등록일 : 22-04-26 10:47
[이태경의 부동산 제대로 보기]
둔춘주공 재건축 사업 중단이 시사하는 것
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
재건축 시장에 섣불리 뛰어들 때가 아니다
공사비 증액을 둘러싸고 건설사와 주택조합이 대립하다가, 둔촌동 재건축사업이 중단되었다. 원자재가격 폭등으로 늘어난 공사비는 곧 분양가 인상으로 이어지고 기준금리까지 지속적으로 올라가고 있어, 일반분양을 생각하고 있는 사람들의 고민이 깊어가고 있다.
1. 둔촌주공(올림픽파크포레온) 재건축 사업이란?
둔촌주공 재건축 사업은 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대 지상 최고 35층 85개동 1만2032가구(임대 1천46가구 포함) 규모의 '미니신도시급' 아파트 단지로 탈바꿈시키는 건국 이래 최대 규모의 재건축 사업.
조합원 수만 6100명에 달하는 데다 일반분양 물량만 4786가구에 달하는 둔촌주공 재건축 사업은 2009년 12월 조합 설립 인가, 2010년 9월 시공사 선정, 2017년 7월 이주 시작, 2019년 12월 철거, 2020년 2월 착공 등의 과정을 거쳐 내년 8월 완공을 목표로 함.
2. 멈추고 만 둔촌주공 재건축 사업
이달 15일부터 둔촌주공아파트 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 공사 현장에서 모든 인력과 장비를 철수하고, 공사 현장 전체에 대해 유치권을 행사 중. 현재 사업장은 전체 공정의 52% 정도 진행된 상황으로, 공정률이 50%를 넘은 대단지 재건축 공사가 중단된 것은 최초
분쟁의 발단은 2020년 6월 25일 시공사업단과 전 조합이 맺은 공사비 증액 변경계약. 전임 조합장과 시공사업단은 기존 2조6708억원에서 3조2294억원으로 5586억원을 증액하는 계약을 체결하였는데 이는 가구수가 늘어난 데다 조합 측 자재 고급화 요구와 원자재 가격 인상 등을 반영한 것.
전임 조합장을 해임하고 등장한 현 조합 집행부는 이 증액계약의 무효를 구하는 소송을 제기하였고 증액의결도 취소. 반면 시공사업단은 적법한 계약이었고, 관할 강동구청의 인가까지 받았으니 문제가 없다는 입장. 또한 시공사업단은 철거공사까지 포함해 현재까지 1조7000억원가량 공사비를 투입하였지만 조합으로부터 한푼도 받지 못했다며 이 이상 공사를 진행할 수는 없다고 밝힘. 아직까진 서울시와 강동구의 중재도 별 소득이 없는 상태이며, 조합과 시공단 사이에 마감재 변경 등을 둘러싼 갈등까지 불거진 상태.
둔춘주공 재건축 사업이 갈 길은 셋 중 하나. 첫째 조합과 시공사가 합의해 사업을 완성하는 것, 둘째 조합이 시공단을 변경하는 것, 셋째 시공단이 유치권 행사 중인 물건을 경매에 넘기고 낙찰자가 되어 사업주체가 되는 것. 상식선에선 첫번째길 이외의 길은 실현가능성이 극히 낮음. 공사진척도가 50%를 넘은 둔춘주공 재건축사업은 간난신고 끝에 완성되긴 할 것.
3. 시사점
시장참여자들은 단군 이래 최대라는 둔춘주공 재건축 사업장의 공사중단과 시공단의 유치권 행사가 의미하는 바를 잘 읽어야 함. 둔춘주공 재건축사업이 겪는 곤란은 재건축 사업 일반의 미래에 대한 경고일지 모름. 앞으로 재건축사업장마다 원자재가격 폭등으로 공사비가 대폭 증액될 수 밖에 없을 것. 조합입장에서야 조합원 분담금을 줄이려 할테니 일반분양분에 최대한 전가하려 할 것이고 그리되면 일반분양분의 분양가가 천정부지로 뛰게 됨. 거기에 더해 기준금리까지 추세적으로 올라가는 국면이니 일반 분양자는 이중의 고통을 겪는 셈.
투자자나 실수요자는 주택시장이 완연히 꺾이는 마당에 분양가가 치솟고 늘어난 이자까지 부담하면서 굳이 재건축 시장에 들어가는게 합리적인지 고민해야 함.
<세이버 2022년 4월 25일> 원문보기
