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[남기업]“지대 추구는 비정상”이라던 정부 , 건설사 지대추구는 예외? : 개발부담금 감면은 건설사의 소원수리

작성자 : 관리자 (211.227.108.***)

조회 : 1,638 / 등록일 : 20-02-05 15:31

국토부가 지난 1월 13일 계획입지의 개발부담금을 25%에서 20%로 일률적으로 내리면서 특별히 올해 7월부터 계획입지사업에 한정해서 1년간 개발부담금을 수도권은 50% 비수도권은 100%를 한시적으로 감면한다고 발표했다. 흥미롭게도 보도자료에는 "업계측에서 개발부담금을 다소 완화하여 줄 것을 정부에 건의함에 따라서"라고 명시되어 있다. 즉, 개발부담금을 한시적으로 감면한 까닭은 건설업계가 요청했기 때문이라는 것이다.

 

물론 건설업계도 정부에 건의할 수 있다. 그러므로 관건은 그 건의의 내용이 과연 국민경제 전체에 얼마나 도움이 되느냐에 달려 있다고 할 수 있다. 정부는 이를 통해서 부동산 경기가 활성화될 것이라고 기대를 나타냈다. 그러면 더 많은 개발이익을 주어가면서 부동산 경기를 활성화시키는 것이 국민경제에 도움이 될까?

 

개발부담금은 개발이익의 일부를 환수하는 것인데, 먼저 개발이익이 무엇인지부터 살펴보자. 개발이익 환수에 관한 법률이 정의하고 있는 개발이익은 "개발 사업의 시행이나 토지이용계획의 변경 그 밖에 사회적 경제적 요인에 따라 정상 지가 상승분을 초과하여 개발 사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분"으로 정의 되는데, 이것을 공식으로 나타내면 ‘부과종료시점지가-(부과개시시점지가+정상지가상승분+개발비용)’으로 정의된다. 한마디로 말해서 개발이익은 토지 불로소득의 일종인 것이다. 그러므로 개발부담금은 용도 변경, 용적률 상승, 사회 경제적 변화 등과 같이 본인의 노력과 무관한 정부의 정책 변화나 사회 경제적 원인으로 발생한 토지 불로소득의 일부를 환수하는 것으로 이해할 수 있다.

 

물론 거의 모든 토지 불로소득을 환수할 수 있을 만큼 고율의 토지보유세를 매기면 개발부담금의 필요성은 크게 줄어든다. 그러나 보유세가 매우 낮은 우리나라와 같은 경우에서 개발부담금은 국지적인 개발에서 발생하는 토지 불로소득을 환수하는 유력한 수단이 된다.

 

이런 개발이익을 건설사가 더 많이 누리면, 즉 더 많은 토지 불로소득을 향유할 수 있으면 일시적으로는 부동산 경기가 활성화될 수도 있다. 그러나 실수요와 무관하게 불로소득 때문에 일어나는 개발은 과잉개발이다. 또 일시적으로 지나친 개발이 나타나면 그 다음 시기에는 개발이 침체하게 마련이다. 공연히 건설경기의 진폭만 커질 뿐이다. 또 토지 불로소득을 환수하지 않으면 개발자는 개발사업 자체의 정상적인 이익만이 아니라 불로소득을 포함한 총이익의 극대화를 추구하기 때문에 결국 자원의 낭비도 가져온다. 요컨대, 개발부담금을 감면하는 것이 국민경제에 해가 된다는 것이다.

 

개발부담금 감면이 일반시민에게 도움이 된다고?

 

한편 국토부는 개발부담금 감면이 건설업계의 요구사항 반영이라는 비난을 의식해서인지 개발부담금을 한시적으로 감면하면 "조성원가가 낮아지고 이는 곧 분양가 인하로 이어져서 궁극적으로 일반시민에게 혜택이 돌아 갈 것"이라고 주장하기도 하였다. 과연 그럴까?

 

예를 들어 평당 100만 원하는 농지를 택지로 전환했고 택지조성비 200만 원을 투입하여 평당 500만 원에 분양했다고 하자. 지금까지 개발업자는 평당 발생하는 개발이익 200만 원[500만 원- (100만 원+200만 원)] 정도 중 일부를 개발부담금으로 납부했다. 그런데 개발부담금을 감면하면 분양가가 500만 원이하로, 즉 개발부담금을 감면해준 만큼 떨어질까? 아니다. 정부가 분양가를 인위적으로 낮추지 않는 한 건설사는 500만 원에 분양한다. 요컨대, 개발부담금 감면의 혜택이 일반시민에게 돌아간다는 주장은 국토부의 궁색한 변명인 것이다.

 

정부는 1월 15일 경제혁신 3개년 계획을 발표하면서 경제를 망치는 주범으로 ‘지대추구(rent seeking)’ 행위를 지목했다. 요즘 한창 유행하는 단어인 '비정상성'의 핵심이 지대추구 행위라는 것이다. 맞는 말이다. 지대추구를 아무리 열심히 해도 그것은 더 많은 부를 만들어내는 생산 활동이 아니라 이미 만들어진 부를 더 많이 가져오려는 비생산 활동이다.

 

지대추구 행위의 대표선수는 ‘지대(地代, rent)’라는 용어 자체에서 알 수 있듯이 토지 불로소득 추구다.―‘지대(地代)’라는 용어가 토지(土地)사용의 대가(代價)라는 뜻에서 출발했음을 기억하자.―토지 불로소득 추구를 아무리 열심히 한다고 해도 GDP는 증가하지 않는다. 마찬가지로 아무리 많은 개발이익을 건설사에게 안긴다고 해도 국부(國富)는 증가하지 않는다.

 

그런데 정부는 지대추구 행위가 경제를 망치는 주범이라고 해 놓고 건설업자가 더 많은 지대추구 행위를 할 수 있도록 길을 열어주었다. 그것도 일반시민에게 혜택이 돌아간다는 거짓말을 하면서 말이다. 물론 분양가상한제 등을 강하게 적용해서 인위적으로 분양가를 낮추면 최초 분양자인 일반시민이 개발이익을 향유할 수는 있다. 그러나 이 경우에도 지대추구 행위라는 본질은 변하지 않는다. 지대추구 행위자가 건설업자에서 일반시민으로 바뀐 것뿐이다. 이처럼 토지 불로소득을 공공이 완전히 환수할 때까지 지대추구 행위는 멈추지 않는다.

 

대통령과 정부와 여당은 요즘 한목소리로 ‘경제혁신’을 부르짖고 있다. 그런데 이상하게도 부동산에서만큼은 혁신과 더 거리가 먼 정책을 쏟아내고 있고, 지대추구 행위를 차단하는 것이 아니라 오히려 촉진시키는 정책을 계속 내보내고 있다. 부동산이 경제 전체에 미치는 영향이 크다는 것을 생각했을 때, 이는 상당히 우려스럽다.

 

<출처 : 2014년 1월 21일자 프레시안>

 

남 기 업 / 토지+자유연구소 소장  

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