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[성승현] 수익공유형 대출, 누구를 위한 ’1%’인가? : 강남 부자와 은행 배불려주기 정책

작성자 : 관리자 (211.227.108.***)

조회 : 1,537 / 등록일 : 20-02-06 15:33

지난 1월 27일, 국토교통부가 '2015년 업무계획'에서 현재 주택기금을 재원으로 실시되고 있는 '공유형 모기지' 가운데 수익공유형과 유사한 은행재원의 '수익공유형 초저리 은행대출'의 출시계획을 발표하면서 이와 관련된 논란이 이어지고 있다. 

 

'공유형 모기지'란 1%대의 낮은 이자율로 주택담보대출을 제공하는 대신 주택 가격 변동에 따른 수익과 손실을 정부와 주택소유자가 나눠 갖는 방식의 대출상품을 말한다. 그런데 지금까지 공유형 모기지는 공적 자금이라 할 수 있는 주택기금을 이용한 상품이 전부였는데, 이번에 일반 시중은행 자금을 이용한 상품도 내놓기로 한 것이다. 

 

수익공유형 초저리 은행대출은 부자 대출에 불과하다 

 

수익공유형 초저리 은행대출에 대한 가장 큰 논란은 이것이 '부자 대출'이 아니냐는 것이다. 대표적으로 수익공유형 초저리 은행대출의 소득기준과 대상주택 기준을 기존의 주택기금 공유형 모기지에서 대폭 완화된 수준에서 적용하겠다고 밝힌 것을 들 수 있다. 소득기준의 경우 기존에 부부합산 연소득 7000만 원(생애최초 주택구입자) 혹은 6000만 원(5년 무주택자) 이하였던 것을 폐지하여 소득기준 제한을 아예 없애버렸으며(다만, 무주택자이거나 처분조건부 1주택자이어야 한다), 대상주택 기준도 담보평가 기준 6억 원, 전용면적 85㎡ 이하에서 공시가격 기준 9억 원, 전용면적 102㎡ 이하로 대폭 완화하였다. 

 

얼마 전 '부동산 114'에서 국토교통부 실거래가 자료를 분석하여 발표한 통계에 따르면 지난해 서울의 아파트 가구당 평균 거래가격은 대략 4억 5000만 원이었던 것으로 나타났다. 이와 비교했을 때 기존의 6억 원 이하라는 기준은 보통의 서민층이 거주하는 가격 수준이라고 봐도 큰 무리가 없다. 그럼에도 불구하고 주택기금 공유형 모기지가 처음 출시되었을 때 많은 전문가들은 정부가 부동산 시장을 부양하기 위해 소수의 주택구매자들에게 1%라는 초저리의 금융혜택을 주는 것이 과도한 혜택이 아니냐며 비판을 했었다.

 

그런데 이번에 완화된 기준인 공시가격 9억 원은 실제 거래가격으로 따지면 약 12억 원 정도인데, 이는 평균 거래가격의 2.5배를 넘는 수준으로 누가 봐도 서민들이 거주하기 어려운 고가 아파트라고 할 수 있다. 이러한 고가 아파트의 소유자에게까지 1%의 초저리 대출 혜택을 준다는 것은 결과적으로 부자들만을 위한 특혜성 대출이라는 의심을 하기에 충분하다. 여기에 고소득자들에게 확실한 구매 유인을 주기 위해 소득수준까지 폐지한 것은 이러한 의심에 확신을 불어넣어 준 꼴이 됐다.  

 

참고로, 지난해 서울에서 10억 원 이상의 가격으로 거래된 가구 수는 8840가구였다. 이 가운데 대부분은 강남에 몰려 있을 가능성이 높다. 그런데 상대적으로 경기도에서 10억 원 이상의 가격으로 거래된 아파트는 620가구에 불과했고, 강원도, 충북, 충남, 전북의 경우에는 단 한 채도 없었다. 이러한 수치를 보았을 때 이번 방안이 부자들, 특히 강남의 부자들을 위한 특혜성 대출이라고 봐도 큰 무리가 없는 수준이라고 할 수 있다.

 

그렇다면 정부가 부자들을 위한 1%대 초저리 대출제도를 들고 나온 이유는 무엇일까? 아마도 작년 한 해 동안 세제, 금융, 재건축 등 주택시장을 부양하기 위한 각종 규제완화책을 들고 나왔음에도 불구하고 주택시장이 살아나지 않자, 결국 소비여력이 있는 고소득자들을 주택시장으로 끌어들이는 것만이 남아있는 유일한 해결책이라 판단했기 때문인 듯하다. 그러나 지금과 같이 주택 가격의 상승 전망이 보이지 않는 상황에서 소수의 부자들만을 위한 대출규제 완화만으로는 주택 소비심리를 살리기가 어렵다. 문제의 핵심은 집값이 여전히 너무 높은 상황에서 전월세난이 심화되고 있다는 것인데, 이 문제를 직접 돌파하지 않고는 지금과 같은 침체 상황을 타계하기가 힘들 것이다. 오히려 이러한 방안이 가계부채 문제만 더욱 심화시키는 결과를 가져올 위험성이 있다.

 

수익공유형 초저리 은행대출은 불로소득 환수가 아닌 거품 환수다 

 

1%의 초저리라는 것 이외에 주택기금 공유형 모기지의 또 다른 특징은 주택 가격 변동에 따른 수익을 정부와 주택소유자가 나누어 갖는다는 것이었다. 일부 전문가들은 이것을 주택소유자가 독점하던 불로소득의 일부를 정부가 환수하는 것과 동일한 효과를 가진다고 보아 긍정적으로 평가하기도 하였다. 다른 선진국과 비교했을 때 보유세 실효세율이 낮아 불로소득 환수가 제대로 되지 않는 우리나라 상황에서 공유형 모기지가 하나의 보완책이 될 수 있다고 본 것이다. 

 

그런데 이것을 진정한 불로소득 환수라고 할 수 있는지를 제대로 따져 볼 필요가 있다. 형식상으로는 상승한 주택 가격의 일부를 정부가 가져가니 불로소득을 환수하는 것처럼 보이기도 한다. 그러나 이것은 실제로는 '불로소득 자작극'에 불과하다. 왜냐하면 공유형 모기지는 1%라는 초저리의 대출상품을 이용해 주택 시장에 가격 거품을 만드는 방식이기 때문이다. 그 거품의 일부를 아무리 환수한들 그것을 진정한 불로소득 환수라고 할 수 있을까? 공유형 모기지를 통해 거둬들이는 시세차익은 애초부터 주택시장을 인위적으로 부양하지 않았다면 생기지도 않았을 거품을 전제로 하고 있는 것이다. 따라서 이것을 불로소득 환수라고 하는 것은 억지스러운 발상이다. 물론 주택 가격을 결정짓는 변수가 금리 하나만이 아니기 때문에 1%의 초저리가 모든 가격 거품을 만들었다고 할 수는 없을 것이다. 그렇다고 이것을 불로소득을 일부 환수하는 방안이라며 적극 환영하기에는 정당성이 너무 떨어진다. 

 

그런데 주택기금 공유형 모기지는 바라보는 시각에 따라 불로소득 환수라고 볼 여지가 아예 없는 것은 아니지만, '수익공유형 초저리 은행대출'은 이러한 여지마저도 찾기가 어렵다. 우선, 주택 가격 변동분을 나누어 갖는 주체가 정부가 아닌 은행으로 바뀌면서 불로소득 환수는 은행의 '불로소득 사유화'로 탈바꿈했다. 또한, 은행은 어떤 상황이 되어도 손해를 보지 않게 된다. 수익과 손실을 모두 공유하는 '손익공유형'이 아닌 수익만 공유하는 '수익공유형'만 은행이 다룰 수 있게 했다는 것이 첫 번째 이유이며, 대한주택보증이 수익공유형 초저리 은행대출과 시중금리와의 금리차이에 대해 보증을 서면서 은행의 리스크가 완전히 제거된다는 것이 두 번째 이유이다. 대한주택보증은 매각차익이 발생하지 않아 은행이 손해를 보게 될 경우의 손실을 보전해주는 방안까지 모색 중인 것으로 알려졌는데, 이렇게 되면 부자들에 대한 초저리의 대출 혜택을 위해 정부가 손실을 보전하는 꼴이 된다.

 

주택시장 부양을 통해 모든 문제를 해결하려는 고집을 버려야 

 

종합하면, 우선 수익공유형 초저리 은행대출은 부자들의 주머니에 있는 돈을 주택 시장 부양의 종잣돈으로 유인하기 위해 부자들에게 과도한 대출 특혜를 준 것에 불과하다. 또한 수익공유형 초저리 은행대출은 1% 초저리라는 유인책을 이용해 주택가격의 거품을 만들고, 이것을 정부가 손해를 보면서까지 은행의 주머니에 넣어주려는 불로소득 자작극에 불과하다. 대다수의 서민들은 사상초유의 전세난과 가계부채 심화로 고통을 받고 있다. 이런 상황에서 정부는 주택시장 부양을 통해 모든 문제를 해결하겠다는 고집을 부리고 있다. 주택시장 부양과 경기회복이라는 미명아래 은행과 부자들의 주머니를 채워주려 노력하는 사이 서민들의 삶은 더욱 고달파지고 있다.

 

<출처 : 2014년 2월 2일자 프레시안(http://goo.gl/oO9Ouh)>

 

성 승 현 / 토지+자유연구소 조세재정센터장  

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