공공임대주택 성공하려면 토지공개념 확립 등 3개 원칙 필요
  

소득불평등의 주범은 토지사개념으로, 서민 주거 안정을 위해서는 장기 공공임대주택 공급을 확대해야 한다는 주장이 나왔다. 이를 위해서는 토지공개념 확립, 투기 차단 분양주택 공급, 저소득층 최우선 공급 등 세 가지 원칙이 충실히 정책에 반영돼야 한다는 지적이다.

■“주택이 투기대상 돼 주거권 실현 어려운 현실” 

서울3·1민회와 민주화운동기념사업회 등은 16일 서울시의회 서소문청사에서 ‘토지공개념에 기초한 공공임대주택’ 토론회를 열었다. 헌법에는 ‘모든 국민이 쾌적한 주거생활’이 규정돼 있지만 현실은 쪽방과 고시원, 비닐하우스 등 비주택 거주가구가 42만9730가구(2017년 기준)로 지난 12년간 7.4배 증가했다. 이날 토론회는 헌법이 의무로 규정한 주거권 실현을 위한 주택정책을 모색해야 한다는 점을 논의하기 위해 마련됐다. 

발제는 남기업 토지+자유연구소 소장이 맡았다. 남 소장은 전 국민의 주거권 실현이 요원한 이유에 대해 “역대 정부들이 부분적, 단편적 대책을 제시·집행했기 때문”이라며 “지금은 무엇보다 근본적인 원인에 대한 인식을 분명히 하고 대책을 입체적이고 종합적으로 제시하는 것이 필요한 때”라고 말했다. 

그러면서 제대로 된 공공임대주택 정책을 강조하는 이유로 “주거권을 실현하지 못한다는 것은 시장을 통해 주거를 스스로 해결하기 어렵다는 것”이라며 “이것의 상당한 원인이 일반주택이 투기 대상이 되고 있기 때문”이라고 말했다. 주택이 투기 대상이 되면 집값에 거품이 생기고 중소득층과 저소득층의 주거권 실현이 어려워진다는 것이다. 

그는 공공임대주택 정책이 성공하기 위해서는 세 가지 원칙을 제시했다. 가장 먼저 모든 주택에서 투기를 차단하겠다는 ‘토지공개념 확립’이다. 남 소장은 “주택투기의 문제는 건물이 아니라 건물이 들어서 있는 토지”라며 “공공임대주택 정책에서 말하는 ‘탈상품화’ 대상은 건물이 아니라 토지임을 인식하는 것이 매우 중요하다”고 말했다. 

이를 위한 정책수단으로는 토지보유세 강화를 내놨다. 그는 “토지보유세는 개인의 노력과 무관하게 발생한 가치를 환수하는 가장 좋은 수단”이라며 “부동산 소유자가 차지하는 지대 소득을 줄이고 부동산 가격을 하락시켜 불로소득을 줄이는 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

■“저소득 우선, 투기차단형 분양주택 공급해야” 

남 소장은 제2원칙으로 ‘투기차단형 분양주택 공급’을 제시했다. 신규 공공분양주택에 적용하는 것인데, 공공택지에서 공급하는 신규주택이 유주택자 혹은 다주택자 투기용으로 전락하는 것을 막겠다는 취지다. 그는 이러한 목적에 가장 부함하는 주택으로 토지만 임대하고 건물은 분양하는 ‘토지임대부 분양주택’을 꼽았다. 수분양자는 건물만 매입하면 돼 기존 집값의 최대 4분의 1 수준으로 내집마련을 할 수 있을 것이라는 얘기다. 남 소장은 “실수요자만 시장에 등장해 주택 투기를 노리는 토지 불로소득을 원천 차단할 수 있다”며 “토지 용도나 밀도 변경으로 생기는 개발이익을 완전히 환수할 수도 있을 것”이라고 말했다. 

다만 초기 투자비 회수가 어렵다는 점은 토지임대부 주택의 단점으로 꼽힌다. 토지매입비 및 조성비 조달대책이 마련해야 한다는 것이다. 그는 대안으로 만기연장이 가능한 장기채권 발행을 제시했다. 그러면서 “채권이 민간에서 유통되기 때문에 정부는 원금 상환이라는 의무에서 자유로워질 수 있다”고 말했다. 
  

남 소장은 ‘저소득층 최우선 공공임대주택 공급’을 제3원칙으로 주장했다. 중소득층(소득 5~8분위)의 자가소유 지원 및 주거안정은 토지공개념 확립과 투기차단형 분양주택 등으로 해결이 될 수 있다는 것이다. 

2017년 기준 저소득층(소득 1~4분위) 가구는 786만9560가구로 이중 무주택 가구는 413만1519가구에 이른다.여기서 공공임대주택에 거주하는 경우를 뺀 298만가구가 민간임대주택에 거주하는데, 이들에게 공공임대주택을 공급하면 공공임대주택 비중이 21.8%로 올라간다. 현재 전체 주택에서 공공임대주택 재고 비중은 7.2%에 불과하다. 
 

그는 “이들 세가지 원칙이 상호보완적이라는 게 중요하다”며 “세가지 원칙을 지속적으로 적용하면 향후 10년 동안 자가보유율이 60% 중반대로 높아지고, 나머지 35% 임차가구는 민간임대와 공공임대에서 절반씩 거주하는 것이 가능해질 것”이라고 말했다. 

<경향비즈 2019년 7월 16일> 공공임대주택 성공하려면 토지공개념 확립 등 3개 원칙 필요