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[인터뷰] 이태경 "주택시장에서 공공(公共) 역할 더 커져야 "

작성자 : 토지+자유연구소 (58.120.230.***)

조회 : 117 / 등록일 : 21-06-11 20:27

○ 방송 : cpbc 가톨릭평화방송 라디오 <열린세상 오늘>

○ 진행 : 윤재선 앵커

○ 출연 : 이태경 / 토지+자유연구소 부소장

 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

 

 

[인터뷰 전문]

 

더불어민주당 부동산특위가 서민 무주택자와 신혼부부, 청년세대에 내집 마련의 기회를 주기 위해 이른바 ‘누구나집’ 공급 방안을 발표했습니다.

집값의 일부만 내고 살면 10년 뒤 최초가격으로 분양받을 수 있는 집을 만 가구 정도 공급하겠다는 건데요.

이달 말쯤엔 서울 도심의 고밀도 개발 방안도 내놓을 예정입니다.

이태경 토지+자유연구소 부소장 연결해 주택공급대책에 관한 견해 들어보겠습니다.

 

▷이태경 부소장님, 안녕하십니까?

 

▶안녕하세요?

 

 

▷먼저 4월 재보선 이후 쏟아지는 다양한 주택공급대책들, 전반적으로 어떻게 평가하십니까?

 

▶사실은 정부가 3기 신도시부터 공급대책에 굉장히 많은 애를 썼죠. 최근에는 공급 사이드에서 더 드라이브를 거는 것 같습니다. 그건 괜찮은데 사실은 수요 억제, 투기라고 하는 수요를 억제하는 것. 그게 어쩌면 더 중요할 수 있거든요. 집값이 왜 오르냐가 중요한데 그 원인에 대한 진단이 투기라고 하는 건데, 요즘 그걸 놓치는 것 같아 아쉽습니다.

 

 

▷이른바 ‘누구나집’ 프로젝트는 송영길 대표가 주택공약으로 제시하고 추진해온 대표 사업인데요. 어떤 지역에 어떤 방식으로 공급하겠다는 건지, 자세히 설명을 해 주시면요?

 

▶이게 사실은 버전이 두 개가 있는데요. 송영길 대표가 얘기했던 ‘누구나집’은 무주택자가 분양 가격의 10%만 먼저 내고 10년 장기임대로 사는 거죠. 아시겠습니다만 지금도 10년 분양 전환 공공임대주택이 있거든요. 그거랑 약간 비슷합니다. 그런데 10년 동안 거주하다가 10년 후에 최초 분양가격에 매수할 기회를 주겠다고 하는 게 송영길 대표 정책이고요.

 

그런데 이게 어제 민주당 부동산 특위에서 낸 것과 약간 달라졌습니다. 이건 ‘누구나집 5.0’이라고 하는 건데요. 인천, 안산, 화성, 의왕, 파주, 시흥 이렇게 6군데에 시범사업 부지를 선정해서 1만 호 이상 공급하겠다는 겁니다. 이것의 핵심은 송영길 대표 ‘누구나집’ 하고 비슷한데, 집값의 6에서 16%까지 나눠서 해놨고요. 그리고 10년간 시세 80에서 85% 자신의 임대료를 내고 거주하고 나중에 집값은 당연히 건설하는 기간이 3년 정도 걸리니까 3년 플러스 10년 임대해서 13년 후에는 최초 확정된 집값으로 분양받을 수 있게 해 주겠다는 거죠. 그래서 약간 달라지긴 했는데 좀 더 구체화됐습니다.

 

 

▷부소장님께선 언론 기고문에서 ‘누구나집’ 프로젝트가 여러 가지 근본적인 물음을 던지게 한다고 말씀하셨던데, 어떤 문제가 있기에 그런 근본적인 물음을 던지고 있다고 생각하시는 겁니까?

 

▶‘누구나집’ 프로젝트는 미국에서 했던 *오너쉽 소사이티(Ownership Society)와 비슷하거든요. 누구나 내 집을 갖게 해 주겠다는 겁니다. 그런데 저는 그게 가능하지도 않고 바람직하지도 않다고 생각하거든요. 안정적으로 주거를 하면 되는 것이지 지금처럼 투기가 기승을 부리고 시세 차익을 얻고 하니까 다 내 집, 내 집 하는 거죠. 그래서 이게 내 집을 갖게 해 주는 프로젝트가 옳은 것인가 하는 생각이 있습니다. 그다음에 사실 ‘누구나집’ 프로젝트가 위험한 것이 분양 받은 사람은 나중에 엄청난 시세 차익을 누릴 수 있거든요. 그래서 그게 정당하냐는 거죠.

*오너십 소사이어티(Ownership Society): 국민의 자가주택 보유를 위해 미국의 조지 W. 부시 행정부가 저금리 주택 대출 등으로 주택 구입을 장려한 정책.

 

 

▷한마디로 시세 차익은 입주자가 취하도록 하겠다는 말씀이신 건가요.

 

▶그런 건데 그건 맞냐는 거예요. 무주택자라고 해서 시세 차익 얻는 게 맞냐는 거죠. 지금 우리가 로또 분양이라고 하는데 그런 거랑 비슷한 맥락이라고 생각합니다. 그다음에 이게 시장 안정에 도움이 안 됩니다. ‘누구나집’ 프로젝트라고 하는 거는 시장 가격을 인정시키고 가격을 떨어뜨리지 않겠다는 얘기거든요. 앞으로 올라가는 건 최초 분양 받은 사람이 다 먹게 해 주겠다는 얘기예요. 시장 안정에 도움이 안 된다는 거고요. 그다음에 공공임대와 자가(自家)를 대립하는 걸로 놓고 자가가 훨씬 더 우월한 주거 유형인 것처럼 사고하고 있거든요. 그것도 꽤 위험해 보인다고 하는 겁니다.

 

그리고 사실 들여다보면 이런 저런 특혜들이 있어요. 예컨대 임대료만 하더라도 주변 시세보다 싸게 해 주고 그다음에 임대료 상승률도 평균 5% 정도 되는데 여기에는 2.5%로 묶겠다고 하는 거거든요. 그래서 이런 특혜가 지속 가능한 거냐. 이런 여러 가지 문제점들이 내정돼 있는 모델이라고 봅니다.

 

 

▷결국에는 자기 집이 있고 없고를 떠나서 안정적인 주거권을 누릴 수 있게 하는 게 중요하지 누구나 자기 집을 마련하고 이를 위해 정부가 재정이나 금융을 지원하는 시스템은 맞지 않다. 이렇게 보시는 겁니까?

 

▶네, 맞습니다.

 

 

▷여당의 주택공급정책 배경이 되는 이른바 자가(自家)와 공공임대, 어떻게 보면 부동산시장의 오래된 프레임이기도 한데요. 주택공급정책에서 이 자가와 공공임대 문제, 어떻게 접근해야 할까요?

 

▶송영길 대표의 정책도 굉장히 위험하다고 생각되는데 공공임대는 별로 안 좋고 사람들이 안 있으려고 한다. 자가임대가 훨씬 더 좋은 것이다. 결국에는 자가임대로 가야 한다고 하는 프레임이 굉장히 강하거든요. 그런데 그게 위험하다고 생각해요.

 

지금 대한민국에서 공공임대라고 하는 것 자체가 통계마다 다릅니다만, 전체 재고주택 중에서는 7.5%에서 8% 왔다 갔다 하는데요. 그런데 그게 대체로 보면 소득이 적은 분들이 사는 열악한 주거시설이라는 이미지가 강하거든요. 그런데 그런 것이 아니라 정부가 재정을 과감하게 투입해서 중산층까지 포용할 수 있는 공공임대를 만든다고 한다면 굳이 자가에 살려고 안 하거든요. 그렇게 하는 것이 맞는 거지 공공임대는 슬럼 비슷하게 취급하고 반드시 자가를 가져야 한다는 사고방식은 굉장히 위험한 것이죠.

 

 

▷주택공급정책에 있어서 ‘공공이냐 민간이냐 하는 논쟁은 중요하지 않다’, 오세훈 서울시장의 말인데요. 그렇다면 부동산시장 안정화를 위한 민간과 공공의 상호 보완이랄까 협력관계는 어떻게 가져가면 좋을까요?

 

▶주택공급에 있어서 공공(公共)이 그동안 역할을 너무 방기했거든요. 공공이 하는 역할은 무엇입니까?

 

잘해봐야 토지 수용해서 굉장히 헐값에 민간에 팔고 민간은 또 그거 가지고 엄청난 돈을 남기면서 분양을 하고 맨날 이런 식이었거든요. 이거는 굉장히 잘못됐다. 공공의 역할은 훨씬 더 커져야 한다. 이것은 비단 공공임대를 늘리는 것만이 아니라 공공이 주택공급 정책에 있어서도 심판이 아니라 ‘플레이어’가 돼야 하는 것 아니냐라는 생각이 들죠. 대한민국은 지금 주택공급에 있어서 민간의 파이가 너무 큽니다. 공공이 개입해야 합니다.

 

 

▷오세훈 서울시장은 부동산시장이 불안정한 요인으로 시장에서 원하는 주택공급이 부족하다는 점을 꼽던데요. 시장이 원하는 주택공급이라면 민간 공급 확대를 말하는 걸로 여겨지는데, 어떻게 받아들이십니까?

 

▶저는 그게 말이 안 되는 프레임이라고 보는데요. 우리가 주택시장이라고 하는 거는 두 개로 구성되어 있습니다. 이중시장이죠. 하나는 기존 재고 주택시장이 있고요. 그리고 우리가 흔히 말하는 신규 공급시장이 있죠. 새로 짓는 시장입니다. 예컨대 신도시 같은 게 다 그런 거죠. 그런데 중요한 건 기존 재고 주택시장이 압도적으로 크죠. 당연하지 않겠습니까? 신규로 지어봐야 얼마나 있겠습니까?

 

그리고 우리가 시장안정이나 가격상승이라고 할 때 그게 어디서 일어나느냐. 재고 주택시장에서 일어나는 거거든요. 지금 주택시장이 2000만 채가 넘는데, 그 전체를 아우르는 건데 그게 정말 중요하거든요. 그래서 거기서 멘붕이 나오게 하고 그게 안정되게 하고 이게 더 중요한 거예요. 오세훈 시장이나 이런 사람들이 얘기를 하는 거는 신규로 공급하는 것만 얘기를 한단 말이에요.

 

 

▷재건축, 재개발을 통한 꾸준한 신규 주택공급이 부동산시장 안정으로 이어질 수 있을까요?

 

▶저는 동의할 수 없는 게 사람들이 흔히 말하는 정규사업, 재건축이나 재개발을 하면 주택재고 총량이 두 배, 세 배 늘어나는 거로 착각하는데요. 실제로는 10% 내외의 순증 효과밖에 없습니다. 그러니까 그냥 거기 사는 사람들이 새집 갖는 거 밖에 없어요. 그래서 재개발, 재건축을 통한 주택공급을 통해서 시장 안정을 시키겠다고 하는 건 망상이라고 봅니다.

 

 

▷물론 그 과정에 투기 수요를 차단하지 못하면 오히려 시장 과열을 부를 수도 있다는 그런 점도 있는 거고요. 공공과 민간의 협력 못지않게 중앙정부와 지자체의 협력체계 구축도 강조되고 있던데요. 부동산시장에서 중앙정부와 지자체의 협력체계, 어떻게 이뤄질 수 있을까요?

 

▶예컨대 지자체 주거복지 있지 않습니까? 주거복지 관련해서는 사실 중앙정부보다 훨씬 더 많은 데이터를 갖고 있거든요. 왜냐하면 지방자치단체는 그 지방에 밀착돼 있으니까요. 그래서 주거복지라고 하는 영역은 중앙정부가 과감하게 지자체에 이양하는 것이 좋지 않을까라는 생각을 합니다.

 

 

▷좀 다른 사안이긴 합니다만 부동산 투기의혹을 받았던 LH에 대해 국토부가 지난 7일, 개혁안을 내놨는데요. 정부의 LH 개혁안, 어떻게 평가하십니까?

 

▶혁신 방안을 봤는데요. LH가 갖고 있는 업무 중에서 일부를 타기관으로 이관하고 인원도 줄이겠다고 하는 거고요. 그다음에 이런저런 이해충돌, 이해상반 행위는 강하게 규제하겠다는 얘기인데 그건 그대로 좋다고 생각합니다.

 

다만 LH가 지금 하고 있는 사업 있지 않습니까? 토지 수용해서 민간에 파는 방식에 대해서 근본적으로 고민해 봤으면 좋겠어요. 예를 들자면 안 팔고도 임대하는 방식을 생각해 보면 어떠냐. LH가 하고 있는 역할이나 기능에 대한 근본적인 고민이 오히려 더 필요한 것 아닌가라는 생각을 합니다.

 

 

▷LH의 부동산 투기 의혹 역풍에 놀라 여당인 더불어민주당이 국민권익위에 의뢰해 부동산 거래 전수 조사를 받았고, 야당인 국민의힘은 권한도 없는 감사원에 의뢰했다가 권익위의 전수 조사를 받겠다고 입장을 바꿨는데요. 정치권의 이런 모습 지켜보시면서 어떤 생각을 해보십니까?

 

▶그런 건 좋다고 생각하고요. 그런데 저는 그 생각이 들더라고요. 주권자들로부터 신뢰를 회복하기 위해서는 차라리 주식백지신탁 있지 않습니까? 그렇게 하듯이 입법을 해서 부동산도 그냥 백지신탁하면 어떨까 생각합니다. 그렇게 완전히 환골탈태하는 모습을 보여주면 어떨까 생각합니다.

 

 

▷지금까지 이태경 토지더하기자유연구소 부소장과 함께 여당의 ‘누구나집’ 프로젝트를 중심으로 한 주택공급대책의 문제와 부동산정책에 대한 견해 들었습니다.

이태경 부소장님, 오늘 말씀 고맙습니다.

 

▶감사합니다.

 

<출처 : cpbcNews 2021년 6월 11일> 이태경 "주택시장에서 공공(公共) 역할 더 커져야 "

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