“대통령 ‘원상회복’ 발언, 취임전 강남 집값이 타깃 일 것”

[인터뷰] 이태경 부소장 ”오랜 침묵 깬 강도 높은 발언, 단순 엄포로 볼 수 없어”

이태경 토지+자유연구소 부소장이 지난달 31일, 민중의소리와 인터뷰를 하고 있다.ⓒ민중의소리

 
이태경 토지+자유연구소 부소장은 문재인 대통령의 ‘부동산 가격 원상회복’ 발언에 대해 “강남 아파트값을 취임 직전 수준으로 회복시키겠다는 의지를 담은 것으로 본다. 그것이 상식적 해석”이라고 강조했다.

최근 효과를 거두고 있는 12·16 대책이 기습적으로, 상당한 강도를 띈 점. 문 대통령이 그간 침묵을 깨고 전례 없이 강한 발언을 내놨다는 점을 근거로 들었다. 쉽사리 움직이지 않던 대통령이 전면으로 치고 나온데에는 총선을 앞두고 ‘더 밀리면 안된다’는 정책적 결단이 있었을 것이라는 설명이다.

이 부소장은 “청와대 참모진이 과거 노무현 정부를 거치며 일종의 트라우마가 있는 것 같다. 대통령이 앞장섰다가 낭패를 본 경험 때문일 것”이라며 “부동산에 대해서는 이상할 정도로 말을 아끼던 문 대통령이, 지금 시점에 신년 기자간담회에서 꺼내든 강도 높은 발언을 ‘단순 엄포’로 볼 수 없다”고 말했다.

만약 이 부소장의 예측이 맞는다면, 강남 아파트 가격은 폭락 수준을 기록해야 한다. 대표적인 재건축 추진 단지인 개포주공1단지 58m²의 경우 문 대통령 취임 직전, 13억원대에 거래됐는데, 현재는 26억원이다. 3년만에 2배로 뛰었다.

그는 12·16대책 이후 하락세로 돌아선 부동산 시장에 대해 “진짜 효과가 나타나려면 5개월은 더 있어야 한다”고 전망했다. 한국감정원 통계를 보면 강남·서초·송파 ‘강남 3구’의 아파트 가격은 2주 전부터 하락세로 돌아섰다. 강남 재건축 단지 가격 풍향의 바로미터인 은마아파트는 최근 1달 동안 10% 정도 가격이 빠졌다.

그는 “정부 부동산 대책 영향은 강남 재건축 단지 → 강남 랜드마크 아파트 → 강남 아파트 전반 → 강북 → 수도권 순으로 영향이 나타나는데, 한 달여가 지난 지금, 강남 랜드마크 아파트까지 영향을 미치고 있다”며 “아직 몇 개월 더 지켜봐야 진짜 효과를 알 수 있을 것”이라고 말했다.

일각에서 우려하는 ‘풍선효과’에 대해서는 “언론과 일부 세력이 만들어내는 허구, 일종의 상징조작”이라고 일축했다. 투기 세력들의 연합으로 일부 단지나 지역이 반짝 상승할 수 있지만, 집값 진앙인 강남이 꾸준히 하락하는데, 집값이 대세 상승하는 건 불가능하다는 설명이다.

이 부소장은 정부가 추후 내놓을 대책으로 ‘아파트 공시가격 현실화 로드맵’과 ‘임대주택사업자 혜택 전면 폐지’를 전망했다. 투기 세력의 기대수익률(시세차익)을 낮추기 위해서는 보유세 인상이 필수적이다. 그는 정부가 지난해부터 고가아파트의 보유세 현실화 방안으로 ‘공시가격 현실화’ 드라이브를 걸고 있다는 점에 주목하고 있었다.

이태경 부소장과의 인터뷰는 지난달 30일, 서울 중구 퇴계로 ‘토지+자유연구소’ 사무실에서 진행됐다.

다음은 인터뷰 전문이다.

이태경 토지+자유연구소 부소장이 지난달 31일, 민중의소리와 인터뷰를 하고 있다.ⓒ민중의소리

- 12·16대책은 효과를 보고 있나?

기대수익률이 가장 높은 강남 재건축이 정책 영향을 먼저 받는다. 그만큼 고도화됐고, 그래서 발 빠르게 움직인다. 재건축 대표 단지인 은마아파트는 벌써 10% 이상 빠진 매물들이 나왔다.

다음은 강남·서초·송파의 랜드마크 아파트들이다. 이들이 따라 움직이게 되는데, 현재 12·16 대책의 영향은 랜드마크 아파트들까지 왔다. 강남4구의 아파트 시세가 상승세에서 하락세로 돌아섰다. 강남 아파트 전반의 하락세는 아직 시작되지 않았다.

강북과 수도권까지 가려면 시간이 걸린다. 5~6개월 시차를 두고 하락세가 있을 것이다.

-일부에선 풍선효과를 우려한다. 강남은 내려가지만 다른 곳에서 올라가는 조짐도 있다.

착시현상에 불과하다. 언론과 일부 세력이 만들어내는 상징조작 같은 것이다.

이분화된 시장 상황을 가정하는 경우가 많다. 하지만 그런 시장은 존재하지 않는다. 시간 지나서 반포래미안아이파크가 25억에서 20억이 됐다고 하자. 그러면 마용성이 20억까지 올라올 수 있겠나? 강남 가격이 내려가는데, 노도강이, 수원 영통이 그 이상으로 올라갈 수 있겠나?

풍선효과는 극히 일부에서만 나타날 수 있는 현상이라고 생각한다. 실수요로 구성된 서울의 단지들은 버틸 것이다. 또, 일부에선 오를 수도 있겠지. 하지만, 강남이 떨어지는데 밑에서 굳건히 버틴다? 성립할 수 없는 논리다. 시장은 그렇게 단순하지 않다.

- 연초, 문재인 대통령이 ‘원상회복’ 발언을 내놨다. 어떻게 보나

지난해 ‘부동산 시장이 안정화 됐다’고 말했을 땐 너무 엉뚱하다 싶었다. 그때부터 지난 신년연설, 간담회 기간까지 대통령 인식이 전환된 것 아닐까. 특정한 숫자를 말하지 않았지만, 처음으로 ‘원상회복’을 꺼냈다. 그간 부동산 문제에 이상하리만큼 언급을 하지 않았던 점을 생각하면 발언 수위가 굉장히 높은 것이다.

노무현 정부와 문재인 정부를 많이 비교하는데, 두 사람의 성격 차이는 차치하고, 청와대 참모가 노 전 대통령 반면교사를 의식하는 것 같다. 일종의 트라우마라다. 당시 노 대통령은 ‘강남이 불패면 대통령도 불패다’는 식으로 앞장서 나갔다. 하지만 시장을 잡는 데 실패했고, 결국 대통령이 머쓱한, 할 말이 없는 상황이 됐다. 대통령이 전면에 나서지 않도록 참모진이 대응을 했다고 생각한다.

- ’원상회복’이라고 했지만, 구체적인 시점이나 가격은 언급하지 않았다.

지역은 누구나 생각할 수 있는, 합의할 수 있는 지점이 있다. 바로 강남이다. 여기에 일부 강북 지역을 포함할 수 있을 것 같다. 비상식적으로 많이 오르지 않았나.

원상회복 시점에 대해서는 해석이 분분하지만, ‘취임 직전’으로 보는 것이 합리적 해석이라고 본다. 그런 의미인 것 같다. 그러려면 가격이 어마어마하게 내려가야 한다. 과거에 그런 적 없었던 것도 아니다. 할 수 있다.

12·16 대책이 발표되기 직전 거래량을 주목해야 한다. 거래량은 가격의 선행지표 격이다. 지난 2018년 9·13 대책 나오고 시장이 얼어붙었다. 그해 12월, 서울 거래량이 1천건을 간신히 넘겼다.

2019년 초에도 거래량은 2천건으로 미미했다. 시간이 지나면서 조금씩 거래가 됐다. 지난 9월, 민간주택분양가 상한제 적용 지역이 예상보다 줄어들자 거래량이 폭발했다. 1만건을 넘겼다. 11월에도 1만1,480건이다. ‘자고 나면 1억씩’ 오르던 2018년 수준으로 늘었다.

정부가 거래량 보고 화들짝 놀랐을 거라 생각한다. 총선 앞두고 이걸 잡지 못하면 안 된다는 판단을 했을 거다. 12·16 대책은 아무도 예상치 못했다. 여당 의원들도 몰랐다는 거 아닌가. 게다가 고강도였다.

- 작년에도 계속 대책이 나왔는데, 가격은 계속 올랐다. 이유가 뭐라고 보나?

시장 참가자들이 비이성적 흥분상태가 아니었나 싶다. 무슨 뉴스든 ‘오른다’는 신호로만 해석했다. 공시가격 현실화 수준이 약하니까 ‘보유세 부담 없다’며 오른다고 하고, 3기 신도시로 공급을 늘린다고 발표하니 ‘토지 보상금 부동산 시장으로 몰린다’며 오름세로 전망하고, 민간택지분양가 상한제 한다고 하니 ‘공급 줄어든다’며 또 오른다고 해석했다.

유튜버나 미디어가 다 그렇게 해설을 하니 그런 측면도 있다. 거래량이 지난 10월, 11월 폭발적으로 늘어난 이유가 여기에 있다고 본다.

- 가격은 또 오를 수 있다. 정부의 다음 선택지는 무엇이라 전망하나?

2월 중에 공시가격 제도 개선 방안 발표가 나오지 않을까. 실거래가에 얼마나 근접시킬 것이냐가 관건이다. 정부가 이미 여러 차례 ‘공시가격 현실화’ 이야기를 했기 때문에 진일보한 안이 나올 수 있다고 기대한다. 근본적으로 보유세를 올려야 한다는 공감대가 있는 것이니.

로드맵을 제시하는 게 중요하다. 선언적인 측면에서 ‘현실화하겠다’는 이야기만으로는 부족하다. ‘9억원 이상 고가 아파트를 대상으로 시세반영률 70%로 맞추겠다’는 원론적인 말로는 부족하다.

향후 몇 년간 몇 퍼센트를 달성한다는 구체적 로드맵이 나와야 한다. ‘전체 주택 공시가격을 2035년까지 실거래가 기준 85%에 맞추겠다’는 그림이 확정된다면, 시장참여자들에게 상당한 영향이 있을 거다.

- 임대주택사업자에게 돌아가는 혜택은 여전히 여전하다.

임대주택사업자 혜택 시행 당시 정책수석이 김수현 수석이었다. 김수현 수석은 흔히들 말하는 ‘토건족’, 업계의 이해를 대변하는 사람이라고는 생각지 않는다. 다만, 당시 시장 상황을 오판한 것 아닌가 생각한다.

임대주택사업자들이 47만명이다. 이들이 가진 주택이 150만채다. 거대한 물량이다. 이들이 가진 주택이 공급 물량으로 풀려야 한다. 전체 주택 재고 포지션이 가장 큰 것이 이미 공급된 주택이다.

세제 혜택을 다 잘라내야 한다. ‘정부를 믿고 했는데 이게 뭐냐’ 불만 나올 거다. 소급 적용 위헌 논란도 있겠지. 하지만 정책 판단이다. 이제부터 혜택을 주지 않겠다고 하면 그뿐이다. 두려워할 문제가 아니다.

사람들은 시장 논리를 들이대며 부동산 정책을 흔든다. 다 알겠지만, 여긴 시장원리가 작동하는 곳이 아니다. 가격이 오르면 이익을 보기 위해서 내다 팔아야 시장 논리 아닌가.

그런데, 부동산 가격 오른다고 하면 누가 파나. 더 오를 게 분명해 보이면 매물이 싹 사라진다. 매도자 우위 시장으로 변한다. 가격은 더 오르지. 이게 무슨 시장경제인가. 부동산은 일반적인 시장과 전혀 다르다. 사람들이 2012년, 2013년은 기억하지 않는데, 그때는 서울 아파트 사려는 사람 없었다. 아무도 안 샀다. 지금과 정 반대, 극단적 매수자 우위 시장이었다.

다만 퇴로를 열어줄 필요는 있다. 양도세·보유세 혜택은 전면 축소하고, 취·등록세 등을 좀 깎아줄 수 있지 않을까. 혜택 축소를 발표하고 유예기간을 주는 것도 방법이다.

<민중의 소리 2020년 2월 4일> “대통령 ‘원상회복’ 발언, 취임전 강남 집값이 타깃 일 것”