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[기사] 부동산 불평등 고리, 끊어낼 해법 없을까

작성자 : 토지+자유연구소 (175.213.122.***)

조회 : 209 / 등록일 : 20-06-02 17:14

 

 

 

부동산 불평등 고리, 끊어낼 해법 없을까

 

 


CBS노컷뉴스 / 유원정 기자


부동산 공화국이 된 한국 사회는 불로소득이 경제적 불평등을 심화하는 병리현상을 겪고 있다.


부동산으로 얻는 소득이 높아지면 그 반작용으로 노동 가치는 하락하고, 부의 대물림은 일상화된다. 부동산의 가치가 '투자상품'에서 '주거'로 바뀌지 않는다면 악순환의 고리는 끊을 수 없다.


이명박·박근혜 정부를 거쳐 완화됐던 부동산 정책은 지난해 12·16 부동산 대책을 기점으로 다시 규제를 강화해 과열된 투기를 억누르고 있다.


강력한 부동산 정책은 과연 '비정상의 정상화'를 실현하고 계층 사이 사다리를 놓을 수 있을까. 오랜 시간 방치된 부동산에 따른 이 시대 불평등을 해소할 방안은 대체 무엇일까. 전문가 3인에게 그 해법을 들어봤다.

 


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◇ 부동산 소득 사유화→환수: 세종대 임재만 부동산학과 교수 (그래픽=김성기 기자)


부동산이 초래하는 불평등 문제의 핵심은 시세차익으로 발생하는 불로소득에 있다. 누구나 토지나 주택을 가질 수는 없지만 꼭 필요한 재화이기에 부동산은 경제학적으로 가치를 가질 수밖에 없다.


문제는 그 과정에서 발생한 과도한 소득이 상당 부분 사유화된다는 점이다. 특히 민영 분양 주택은 개발업체가 막대한 이익을 남기는 동시에 집값을 끌어 올려 주거 취약계층의 비용을 증가시킨다. 이 때문에 개발 이익을 공적 영역으로 환원해야 한다는 설명이다.


세종대 임재만 부동산학과 교수는 "부동산의 불로소득이 상당 부분 사유화되면서 불평등이 심화된다. LH(한국토지주택공사)가 얻는 개발 이익은 다시 주거취약층을 위한 복지에 활용된다. 하지만 민간기업은 그렇지 않다. 막대한 이익을 누리는만큼 그들 역시 지금보다는 더 많은 수익 일부를 공공 주거 복지에 돌려야 한다"라고 말했다.


토지 개발·분양·매매까지, 부동산은 분기마다 거액의 이익이 발생한다. 개발 이익을 위해 주택이나 상업용 건물을 높은 분양가로 판매하면 이는 임대료 상승으로 이어진다. 이후 매매 시에는 '시세차익'이라는 불로소득이 결실을 맺는다. 이 모든 요소들이 부동산 가격 상승의 견고한 매커니즘을 이루고 있다.


임 교수는 "민간이 토지를 개발하면 그 과정에서 이익이 발생한다. 빚내서 주택을 구입하는 것처럼 자본이 없는 개발업자들도 대출을 받아 토지개발사업에 뛰어든다. 그렇게 올린 건물로 임대소득을 받는 게 아니라 '분양'이라는 형태로 판다. 빨리 거대한 수익을 얻고 떠나는 것"이라고 설명했다.


이어 "그 연쇄작용으로 분양가가 비싸지고, 결국 높은 가격에 분양 받은 사람들은 임대료를 비싸게 받게 된다. 매매할 때는 시세차익을 얻는다. 보유·개발·매매 단계에서 매기는 세금이 아직도 충분하지 않으니 여전히 부동산은 전도유망한 투자 상품인 것이다. 결국 이런 과정에서 발생하는 이익을 정부가 충분히 환수해야 한다"라고 조언했다.


누군가 막대한 부동산 불로소득을 누릴 동안, 또 누군가는 '주거'에서 소외된다. 그렇게 자산의 불평등은 돌고 돌아 끝내 사회 양극화를 초래한다.


임 교수는 "집이 없으면 아무것도 없고, 있으면 부자가 되는 자산 불평등 사회는 사람들로 하여금 박탈감을 느끼게 하고 결국 양극화로 이어진다. 그런 차이가 발생하게 하는 여러 정책이나 제도가 있다"면서 "건전한 사회는 생산활동에 참여한 사람들이 그 과실을 나눠가지는 것이다. 그러나 우리는 그렇지 않다. 끊임없이 오른 집값의 끝에는 결국 다음 세대의 절망만이 있을 뿐"이라고 꼬집었다.

 

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◇ 부동산 수익률의 현실화: 토지자유연구소 남기업 소장 (그래픽=김성기 기자)


많은 전문가들은 왜 '불로소득'이 불평등을 초래한다고 여기는 것일까. 이유는 그 소득에 '생산'이 빠져있기 때문이다.


토지자유연구소 남기업 소장에 따르면 불로소득은 사회적으로 어떤 부가가치도 창출하려는 노력 없이 얻는 소득이다. 한정된 규모의 재화를 두고 누군가 아무런 생산활동 없이 소득을 얻는다면 필연적으로 누군가는 손해를 보게 된다는 것이다.


남 소장은 "부동산은 주거뿐만 아니라 '공간'과도 맞닿아 있어 그 가격 상승의 반작용으로 갖가지 사회 문제가 발생한다. 주택 보유자인 기성 세대와 그렇지 않은 청년 세대 간의 갈등은 물론이고, 높은 임대료가 생산활동의 장벽을 높여 일자리까지 감소한다"라고 설명했다.


부동산 수익률을 결정하는 시세차익은 매매와 임대 모두에 달려있다. 매매나 임대로 발생하는 수익이 보유세보다 크기 때문에 부동산 투기 시장은 꾸준히 성장할 수 있었다. 해법은 이 관계를 역전시키는 것이다.


남 소장은 "보유세를 강화해 '보유' 부담을 크게 만들 수밖에 없다. 법 개정까지는 시간이 너무 많이 걸리니 시가를 반영한 공시가격의 현실화율을 높이면 충분히 가능하다. 지금은 임대사업자들이 종부세 합산 배제 등 세제 혜택을 누리고 있지만 이 역시 단일화해야 한다"라고 전했다.


완전히 투기가 사라질 수는 없다. 그러나 최소한 부동산 시장의 중심이 '투기'가 아닌 '실수요'로 전환돼야 불평등이 줄어든다는 분석이다.


남 소장은 "보유 부담으로 인해 시세차익이 잘 올라가지 않으면 굳이 투자 목적으로 부동산을 소유할 이유가 없다. 부동산은 미래의 기대수익률에 따라 움직인다. 수익률을 일반 금융투자 상품과 비슷하게 맞춰버리면 이게 '돈이 안된다'는 인식이 생기고 결국 다른 생산적인 행위로 이어질 것"이라고 예측했다.


개인이 도덕적 가치 판단을 통해 경제활동에 임하는 것을 기대하기란 어렵다. 그렇다면 국가가 제도를 보완해 사회 구성원들이 '건강한' 경제활동을 하도록 이끌어야 한다는 게 남 소장의 생각이다. 부동산 대책에 있어서는 국가의 적극적인 제스처가 필요한 이유다.


남 소장은 "사회적으로 해가 되는 경제행위를 많이 하면 할수록 사회는 불평등해진다. 그러나 당연히 개별 행위자들은 사회적 도움이 되는 경제행위인지 따져보지 않는다. 그런 고민을 하는 건 결국 국가뿐"이라며 "국가가 제도적인 보완을 통해 사회 구성원들의 경제행위가 사회를 긍정적으로 변화시키는 행위와 일치하도록 만들어야 한다"라고 조언했다.

 

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◇ 세입자 중심의 주거권 보장: 한국도시연구소 최은영 소장 (그래픽=김성기 기자)


앞서 얘기한 것처럼 주택이나 토지는 한정된 재화다. 현실적으로 누구나 주택을 보유할 수 없다면 이제는 주택 미보유자들에게 눈길을 돌릴 시점이다. 서구 선진국들처럼 평생 '내 집 마련'을 하지 않아도 괜찮은 사회로 나아가야 한다는 이야기다.


한국도시연구소 최은영 소장은 "모두가 집을 가질 수는 없다. 공공임대주택 등 공급도 사실상 매우 제한적이다. 그렇다면 주택 미보유자들의 권리, 즉 세입자의 주거권을 보호하기 위한 장치들이 있어야 한다. 정부도 이런 주택 미보유자들이 겪는 문제에 집중할 필요가 있다"라고 밝혔다.


주택 보유자 혹은 보유 예정자를 넘어 미보유자를 위한 정책이 수립되려면 임대인에 대한 규제 역시 재검토돼야 한다. 전국적 규모의 임대인들이 임대 소득 극대화를 통한 시세차익 상승을 위해 불법과 편법을 관행적으로 저지르는 현실이다.


최 소장은 "비단 서울이나 수도권만이 아니라 전국적으로 임대인들이 불법 쪼개기, 무단용도 변경, 세금 회피 등으로 과도한 이윤을 추구하는 경우가 많은데 이를 해소해야 한다. 매우 비위생적이고 건강과 안전에 위협을 주는 주거 공간 등에도 규제가 필요하다. 임대소득세 강화, 주거품질 규제로 세입자 중심의 주거 복지 현실화가 이뤄져야 한다고 본다"라고 이야기했다.


임대인 규제와 세입자 보호는 '투트랙'으로 이뤄져야 실효성을 가진다. 임대인에게 세금을 강화하는 동시에 이것이 악용되지 않도록 전월세 상한제 등을 마련해 세입자의 주거권을 보호하는 방향이다. 이런 정책이 현실화된다면 결국 집값에 긍정적인 나비효과로 돌아올 수 있다. 부동산을 통해 얻는 '불로소득'의 감소는 과도한 주택 수요를 억제하고 투기를 불필요하게 만든다. 철저히 '주거' 목적으로만 취급되는 것이다.


최 소장은 "실제로는 모두가 집을 살 수 없는데 그러면 안되는 사회라 과도한 주택 수요가 발생한다. 주택 가격 상승은 높은 임대소득 창출과 긴밀하게 연결돼 있다. 임대소득이 많을수록 집값도 높아지는 식이다. 고액 주택을 보유한 1주택자에 대한 종부세(종합부동산세), 임대소득세 역시 과세를 강화해야 한다"라고 강조했다.


<노컷뉴스 5월 30일자> 부동산 불평등 고리, 끊어낼 해법 없을까  

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