"고위 공직자 부동산 백지신탁하고 보유세 확 높여야"

집값 폭등에 각종 대책이 쏟아져나온다. 공개된 고위공직자의 '부동산 보유 현황'은 국민에게 박탈감을 안겨줬다. '고위공직자 부동산 백지신탁 제도' 도입에 대한 관심이 쏠리는 이유다.

'고위공직자 부동산 백지신탁'이란 고위공직 취임 시 실수요가 아닌 부동산은 매각 또는 백지신탁하게 하는 제도다. '토지+자유연구소'는 이 제도 도입을 주장하고 있다. 이 연구소는 실행 가능한 부동산 세제 디자인, 토지정의에 기반한 주택공급방식 개발 및 공공임대주택정책, 공공토지임대제 확대 방안 등을 연구하며 주목을 받고 있다. 토지와 주택을 공공재로 인식하는 제도를 도입하는 데 방점이 찍힌다.  

'토지+자유연구소'의 남기업 소장(50)을 지난 10일 여의도 한 카페에서 만났다. 남 소장은 공정한 토지제도와 관련한 논문 및 <부동산신화는 없다: 투기 잡는 세금 종합부동산세(2008, 후마니타스, 공저)>, <토지정의, 대한민국을 살린다(2012, 평사리, 공저)> 등 부동산 관련 책을 다수 쓰는 등 부동산 문제에 관해 활발한 목소리를 내고 있다.

▲ 남기업 '토지+자유연구소' 소장이 지난 10일 여의도 한 카페에서 와 인터뷰하고 있다. [김지원 기자] 

ㅡ문재인 정부의 부동산 정책을 어떻게 보나 

"문재인 정부의 부동산 정책은 결과적으로 실패했다. 문 정부는 2017년 5월 10일 출범했다. 국민이 가장 촉각을 곤두세우는 정책은 부동산이었다. 부동산은 국민의 '거의 모든 것'이라고 해도 지나치지 않는다. 모두가 관심이 있다. 가장 중요한 부동산 대책은 '보유세를 얼마나 강화할 것이냐', '어떻게 강화할 것이냐'다. 세금이라고 하는 건 보편적으로 적용된다. 보유세를 강화하는 것은 기대수익률을 떨어뜨리는 거다. 투기가 일어나는 이유는 돈이 되기 때문이다. 기대수익률에 가장 직접 영향을 주는 게 보유세다. 그러니 집권 초기 보유세 강화 로드맵을 어떻게 내놓을 것이냐가 시장의 관심사항이었다." 

ㅡ문재인 정부의 부동산 정책이 실패한 이유는 

"가장 중요한 대책이 2017년 8월 2일에 나왔는데, 보유세 대책이 없었고 양도세 중과안만 있었다. 2017년 4월까지 팔아라, 안 팔면 중과한다 이런 식이었다. 보유세 강화는 이상한 특위를 만들어서 '제안할 때 고민해보겠다'는 식으로 미온적이었다. 그러자 부동산 참여자들은 '아, 이 정도구나' 라고 느낀 거다. 시장 참여자들은 보유세가 가장 무섭다는 걸 알고 있는데, 2017년 8월 2일에 대책을 내놓고 시장이 좀 잠잠했다. 그러니 '시장을 우리가 관리했다'는 자신감이 좀 생긴 거다. 이후 12월에 임대 사업자 혜택을 내놓았다. '완전히 임대사업자로 등록하면 혜택을 엄청나게 주겠다, 양도세 빼준다'하는 대책이었다. 결국 보유세 강화 대책, 그것도 센 대책을 처음에 내놓지 않았다는 게 실패의 원인이다."

ㅡ보유세 강화와 관련해 '센' 대책이 나온 적이 있었는지 궁금하다 

"참여정부 때 있었다. 참여정부가 2005년 8월 31일 보유세 강화 대책을 내놨다. 집권 3년 지난 후에 한 거니까 늦었다고 볼 수 있다. 근데 그때도 지금도 3년이 지나서 하고 있다. 참여정부를 보고 '집권 초기에 인기가 좋을 때 해야겠다'는 교훈을 삼았어야 했는데 그러지 못했다. 모든 부동산에 일반적으로 적용되는 세제를 강화하면 투기를 못 하게 누르는 건데, 그걸 누르는 힘이 없으니까 핀셋 규제로 간다. 지구를 지정해서 규제하고, 포괄적 규제를 안 한다. 그러다 보니 문제가 커졌다." 

ㅡ현 상황을 어떻게 보나 

"집을 여러 채 가진 이들은 50대 이상이다. 세 들어 사는 사람은 청년세대다. 청년세대가 열심히 노력한 거를 50대 이상이 갈취하는 모양새다. 50대 이상 사람들은 '노후는 어떡하라고' 이런 입장이다. 결국 복지 문제다. 복지를 강화해서 부동산에 신경을 안 쓰게 해야 한다. 부동산을 '자산 기반 복지'라고 하는데, 자산기반 복지는 연금도 노후대책도 충분하지 않으니까 나오는 거다. 부동산 임대가 자산기반 복지라 할 수 있다. 이런 자산기반 복지를 극복해야 할 때다. 말이 그럴싸하지 사실 자산기반 복지는 청년들을 착취하는 거다. 주로 신혼부부나 청년들이나 결혼한 지 얼마 안 된 사람들이 세 들어 사는데, 그 사람들에서 나온 소득을 가지고 복지로 삼는 거나 마찬가지다." 

ㅡ서울 주택 수요는 떨어질 것 같지가 않은데 

"수요가 있는 게 실수요인지 투기 수요인지 알 수 없다. 그런데 통계를 보면, 새로 지어서 공급하면 절반은 다주택자들이 가져간다는 걸 알 수 있다. 그걸 차단해야 한다. 다주택자들이 아닌 무주택자들에게만 공급하겠다고 하면, 전매 기간을 길게 둬서 빨리 팔지 못하는 식으로 한다. 하지만 이런 방안보다는 역시 보유세를 강화하는 게 가장 좋다. 가격에 맞게 보유세를 자신이 부담하고, 부담하기 어려운 사람들은 가격에 맞춰 사면 되는 거다. 그래야 집값이 내려간다. 임대주택을 많이 짓는 게 능사가 아니라 나의 소득으로 스스로 주거를 해결할 수 있게 해주고, 그런 기반을 깔아주는 주거 복지를 해야 한다. 현재는 소득이 괜찮은 직장에 다녀도 (집 마련이) 어렵다. 괜찮은 직장도 별로 없지만, 다녀도 어렵다. 그러면 집값을 끌어내려야 한다. 서울 집값을 집권 당시였던 2017년 5월로 끌어내리겠다 하는 목표를 세워서 보유세를 왕창 강화하든가 해야 한다." 

ㅡ집값을 끌어내리기 위한 구체적인 정책이 궁금하다

"2가지 정책이 필요하다. 기존 재고 주택, 기존 부동산 시장의 투기를 차단하는 게 먼저 필요하다. 다주택자들이 자기가 가진 걸 시장에 내놓게 해야 한다. 그럼 30,40대들이 집을 산다. 재고 주택을 이렇게 세제 강화를 통해 내놓게 하여야 한다.

그리고 신규주택 공급 방안이 있다. 신규주택은 20평대 아파트를 건물만 분양하는 방식으로 해야 한다. 땅은 임대해놓고 건물만 사는 거다. 이런 걸 '토지 임대부 분양주택'이라고 한다. 땅에 대한 임대료만 내면, 거기서는 시세 차익이 얼마 안 생긴다. 이런 식으로 해야지 안 그러면 신규주택 공급을 아무리 해도 오를 거란 기대를 이미 가진 사람들만 들어온다.

토지 임대로 하면 불로소득이 아닌, 매매소득에 대한 기대 없이 정말 살고 싶은 사람만 들어온다. 매매차익이 안 생기게 세제로 누르면 된다. 우리는 다 가격상승에 대한 기대가 크다. 투기 심리가 다 있다. 제도적으로 매매차익이 안 생기게 하여야 한다. 그래야 매매차익 기대가 없어져 투기 심리가 잡힌다. 근본적인 대책이 약하니까 실수요자들에게는 좀 더 대출해주고 투기수요는 대출 안 해주겠다는 게 현재 상황인데, 미봉책이다. 약하다. 엄청나게 충격을 줘서 집값을 떨어뜨려야 한다. 이를 위해서 보유세 강화가 필요하다." 

▲ 남기업 '토지+자유연구소' 소장이 지난 10일 여의도 한 카페에서 와 인터뷰하고 있다. [김지원 기자] 

ㅡ'부동산 백지 신탁제'를 주장하셨는데 

"국회는 운동하는 데가 아니라 법을 만드는 곳이다. 개인의 양심에 호소해서 팔라고 하는 게 아닌, 국회의원 이상 되는 1급 공무원에 대해서는 지금까지 가진 부동산에 대해서 실소유, 즉 진짜 영업하는 데 쓰는 건물 빼고 다 투기 목적이니 백지로 신탁하라는 거다. 고위공직자 하려면 적어도 그렇게 하라는 것이다. 그래야 정책에 대한 신뢰도가 높아진다. 사실 고위공직자 중에 유능한 사람이 많다. 투기보다는 가장 이익이 되니까 집을 산 사람이 있을 수 있다. 이런 인재풀은 보호해야 하는데, 매번 투기했느냐 안 했느냐로 싸운다. 싸우지 말고, 묻지 말고, 백지신탁을 해서 이해관계자가 되지 않게 하면 가능하다. 지금 팔라고 말하는 거는 일시적이다. 국회는 제도와 법을 만드는 곳이니, 백지 신탁제로 가야 한다. 백지 신탁제가 실현되면 부동산으로 돈 벌고 싶은 사람은 고위공직자가 안 되려고 할 것이다. 그런 사람은 국회의원 하지 말아라 이거다. 지방의회 의원까지 가능하면 다 적용했으면 좋겠다. 자기 땅 가치 올리려고 의회 들어간 사람이 지방에 많다. 도시 근처에 개발 일으켜서 땅값 올리고 자기 민원 해결하려고 의원 한다. 먼저 고위공직자부터 하고 점차 확대해가는 거다." 

ㅡ갭 투자도 심하지 않나 

"갭 투자는 우리나라에 전세제도가 있어서 나오는 현상이다. 집값이 계속 올라가는 국면에서 전세제도는 세입자도 집주인도 좋아하는 제도다. 내려가는 국면, 지금처럼 저금리에서는 전세제도가 인기가 별로 없다. 전세제도는 정말 투기의 디딤돌이다. 1억 원짜리 주택에 7000만 원 전세를 주면 3000만 원만 마련하면 전세를 끼고 사기 때문이다. 전세제도를 마음대로 없앨 순 없다. 하지만 결국 전세제도도 갭투기든 뭐든 시세차익을 노리는 것이기 때문에 부동산 투기다. 임대소득이 다 나쁜 것은 아니다. 다만 다른 곳에 투자했을 때보다, 즉 평균 수익률을 초과하는 임대소득에 대한 기대가 높은 게 문제다. 평균 수익률을 초과하는 임대소득과 팔 때의 불로소득 때문에 투기를 하는 거다. 매매 차익도 안 생기고, 누구한테 임대해도 다른 데 투자했을 때하고 수익이 비슷하다고 하면 (부동산 투기를) 왜하겠나. 안 한다. 더러운 음식물이 있으면 파리가 꼬인다. 지금은 파리를 없애려고 파리채를 들고 잡으려는 꼴이다. 파리는 도망 다니고, 잡으려다가 그릇도 깨고 하는 거다. 파리를 잡는 가장 좋은 방법은 더러운 음식물을 치워버리는 거다. 불로소득에 대한 기대를 집중 타격 하면 되는데 그걸 안 하니까 집값이 올라간다. 그래서 금융규제로 대출을 묶어놓는다. 그럼 진짜 집이 필요해서 대출받고 싶은 사람은 대출을 못 받고, 이런 부작용이 생긴다. 한방으로 말하면 본원적 처방을 해야 하는데, 근본 처방을 못 하고 있다. "

ㅡ근본 처방은 결국 보유세 강화인가 

"맞다. 보유세 강화는 사람들이 엄청나게 부담스러워하고, 정치인들에게는 인기가 없는 정책이다. 예를 들어 '보유세를 강화해서 전 국민에게 기본소득을 나눠주자' 이러면 집이 없는 사람은 낼 게 없고, 받는 것만 있다. 우리 국민 40%는 집이 없으니까 그 사람들은 받는 것만 있을 거다. 집이 한 채 있는 사람도 내는 거 보다 받는 게 훨씬 많다. 결국 '받는 사람'이 훨씬 많다. 국민의 80%이상이 지지하는 법을 만들 수 있는 거다. 강력한 지지층으로 만들면 된다. 이번 코로나19 사태로 기본소득의 맛을 봤다. 코로나19가 장기화한다면, 재원을 계속 마련해야 하는데 이걸 부동산에서 해결할 수 있지 않겠나." 

ㅡ정리하면 결론은

"보유세를 강화하면서 매매차익이 안 생기게 해야 한다. 새로운 주택을 공급할 때는 토지를 빼고 건물만 공급하면 된다. 건물만 공급하면 싸게 공급할 수 있다. 토지 임대료에 대한 전세를 내고 건물만 공급하는 거다. 토지는 공공이 소유 또는 임대하고, 지상의 건물은 일반인에게 분양하는 방식의 주택이다. 반값아파트 또는 보금자리주택이라고 부른다. 주택의 가격상승에는 땅값 상승이 큰 요인으로 작용하기 때문에 토지와 건물로 구성된 주택의 소유권을 따로 분리해 저렴한 주택공급을 늘린다는 발상이다. 좋은 제도다. 성공 사례도 많다. 싱가포르, 핀란드, 미국 뉴욕 배터리 파크 시티 등에서 하고 있다. 결국 의지의 문제다. 재건축시장은 보유세로 누르고, 신규주택은 토지임대부로 공급해야 한다. 방향은 이미 정해져 있는데, 금융규제를 한다, 만다, 법인을 만든다, 만다 한다. 법인이나 민간사업자에 혜택 주고 그러지 말고, 모든 부동산에 다 적용하면 된다."

<출처: UPI뉴스 2020년7월 13일자> "고위 공직자 부동산 백지신탁하고 보유세 확 높여야"