“현 부동산 정책 기조 유지하면 결국 집값 떨어질 것”

[이영광의 발로GO 인터뷰 531] 이태경 토지+자유연구소 부소장

최근 이슈는 단연 부동산이다. 부동산 문제로 총선 이후 고공 행진하던 문재인 대통령과 여당의 지지율이 하락세를 보이고 있다. 이에 보수 야당은 현 정부의 부동산 정책을 비판하며 공급을 늘려야 한다고 주장한다.

부동산 전문가는 이 문제 어떻게 보는지 궁금해 지난 7월 28일 서울 충무로역 근처 토지+자유연구소에서 이태경 부소장을 만나 이야기를 들어보았다. 다음은 이 부소장과 나눈 일문일답을 정리했다.

▲ 이태경 토지+자유연구소 부소장. <사진=이영광 기자> 

文 정부하 집값 상승, 이명박근혜 대책 ‘후폭풍’

- 최근 집값이 오르고 있는 현상을 어떻게 보고 계세요?

“지금 서울만 놓고 보면 2014년 가을부터 7년 연속 대세 상승에 있는 거거든요. 이게 사실상 최장기간이에요. 그리고 상승률도 서울 같은 경우 어지간한 단지는 문재인 정부 출범 이후 두 배 이상 올랐으니까 어마어마하죠. 원인은 여러 가지가 있는데 가장 큰 이유가 일단 금리가 낮다는 것이고요. 이명박 정부부터 박근혜 정부까지 9년 가까이 부동산 가격 상승을 위해서 애를 썼고 그런 정책이 문재인 정부 들어와서 누적된 효과를 나타내는 거 같고요.”

- 야당에서는 문재인 정부의 잘못된 부동산 정책 때문에 집값이 올랐다는 건데 아닌가요?

“그것도 맞아요. 그런데 책임의 경중과 선후를 따져보자는 거죠. 정부 정책이라는 게 항상 시간을 좀 두고 발휘되거든요. 쉽게 말해 이명박 정부 때 서울 같은 경우 가격이 떨어졌죠. 그게 왜 그러냐면 노무현 정부 때 대책을 세게 해서 시장이 가라앉은 거예요. 즉 이명박 정부는 노무현 정부 덕을 본 거고요. 문재인 정부는 이명박 정부와 박근혜 정부가 가격 올리려고 엄청 애를 쓴 탓에 그 후폭풍을 맞은 거지요. 물론 문재인 정부가 잘못한 게 분명히 있긴 하죠.”

- 참여정부와 문재인 정부가 같다는 평가는 어떻게 보세요?

“전 그렇게 보진 않고요. 그냥 순전히 가격이라는 현상만 놓고 보면 참여정부 때 엄청 많이 올라갔고 이명박 정부 때는 떨어졌죠. 서울만 놓고 보면요. 박근혜 정부에서 14년까지는 오르지 않다가 14년 가을부터 오르기 시작했고 문재인 정부에서 가격 엄청 오른 거죠. 가격만 놓고 보면 참여정부와 문재인 정부는 못 한 거고 이명박근혜 정부가 잘한 거라고 말하는 사람도 있지만 그건 말도 안 되는 이야기고요. 참여정부와 문재인 정부 때 가격이 엄청 오른 건 사실이지만 저는 현상만 놓고 보면 좀 곤란하고 내용은 좀 다르다고 봐요.

노무현 정부 때는 부동산 문제를 해결하려고 애를 썼어요. 그리고 처음부터 부동산에 관해 대통령이 명확한 철학과 인식이 있었죠. 그런데 변화된 시장 환경을 읽지 못했고 그다음에 이런저런 이유로 가격이 오른 거라는 거죠. 그러나 문재인 정부는 참여정부 때만큼의 부동산에 관한 확고한 철학이나 인식이 부재하죠, 문재인 정부는 가격이 오르니까 그걸 적정 수준에서 관리하기 위해 대책이 따라가는 형국이에요. 그러니까 제가 보기엔 문재인 정부를 참여정부 시즌 2라고 말하는데 부동산에 관한 한 맞는 말은 아니에요.”

- 의지가 없다고 보세요?

“인식이 없는 거죠. 문재인 대통령이 부동산에 대해서 모르는 데다 부동산이 일반 시민들의 삶에 얼마나 큰 영향을 미치는지에 대한 인식이 없는 거죠.”

- 2014년부터 오르기 시작했다고 하셨잖아요. 그때는 최경환 기획재정부 장관이 빚내서 집 사라고 할 때 같은데 그 영향이 있을까요?

“부동산 정책의 효과라고 하는 게 가격을 상승시키든 가격을 하향 안정화 시키든 시간이 오래 걸려요. 그리고 더군다나 지금은 경제가 세계화됐잖아요, 예전에 비해서 정부 정책의 효과라고 하는 게 훨씬 더디게 나타나는 것도 분명 있는 거 같죠. 그러니까 이명박 정부가 5년 내내 부동산 부양하려고 애를 썼는데 그게 여의치 않았던 것은 일단 2008년 글로벌 금융위기가 있었고 그다음에 2011년경에 유럽발 재정위기가 있었던 거죠. 비유를 하면 이명박 대통령은 부동산이라고 하는 산에 불을 지르려고 했어요. 근데 갑자기 폭우가 몰려와 불을 꺼 버린 거죠. 그러니까 이명박 정부 때는 가격이 상대적으로 떨어졌던 거예요. 박근혜 대통령이 그 바통을 이어받은 거잖아요. 그런데 금융위기나 유럽발 재정위기는 지나가고 그다음에 돈 엄청 많이 풀렸고. 박근혜 대통령이 한 것은 이명박 대통령의 부동산 정책을 그대로 계승한 거예요. 그래도 가격이 잘 안 오르니 심지어 대출한도를 더 열어 준 거죠. 대출을 훨씬 더 많이 할 수 있도록 해 주고 그다음에 이제 한국은행이 금리를 빠르게 인하하거든요. 그게 맞물려 돌아가면서 사람들이 집을 대출받아서 사기 시작한 거예요.”

“부동산 투기, 전염병과 비슷.. 서울만 수년째 집값 상승”

- 박근혜 정부 때 전셋값이 올라서 문제가 됐었잖아요.

“맞습니다. 그게 전세 제도는 어찌 보면 전 세계에서 대한민국만의 특이한 제도죠. 이명박 정부 때 부동산가격이 떨어지고 가격이 안 올라갈 것 같으니까 구매력 있는 사람들이 매매 시장 안 들어가고 전세시장에 남아 있으려고 했던 거예요. 근데 집주인들이 보기에는 금리가 낮으니까 전세를 주는 게 의미 없었던 거죠. 월세로 빨리 돌리고 그러면서 전세 공급은 줄어들고 전세수요는 늘어나니까 전세가격이 오른 거죠.

그런데 올라가면서 매매가와 전세가 사이가 줄어드니까, 요즘 갭이라고 말하잖아요. 갭이 줄어드니 그냥 샀던 거죠, 사기가 쉬웠던 게 대출을 굉장히 쉽게 많이 해주니까. 금리는 낮고요. 그러니 사람들은 사기 시작하고 그러면서 거래가 터지고 가격이 올라가면서 사람들이 점점 부동산에 관심을 가지고 그런 거죠.

부동산 투기라고 하는 건 전염병 하고 비슷해요. 전염병도 그렇잖아요. 전염병이 처음에 시작하는 건 1명일 거 아니에요. 그러나 그게 삽시간에 퍼져나가잖아요. 그래서 지금 서울만 놓고 보면 수년째 집값은 상승하고 있죠.”

- 2014년 12월에 당시 여당인 새누리당이 부동산 3법을 통과시켰잖아요. 그게 영향을 줬다는 분석도 있던데.

“맞습니다. 그것도 일부 원인이 되겠지만 분양가상한제를 폐지한 게 저는 결정적으로 중요했다고 보지는 않아요. 분양가상한제에 대해 사람들이 많이 오해하는 게 있어요. 원래 분양가상한제라고 하는 것은 박정희 정부 때도 있었던 거예요. 근데 사람들이 착각하는 건 그런 거죠. 98년에 분양가상한제가 없어지면서 분양가가 엄청나게 오른 건 사실이죠. 사람들의 투기심리가 발동해서 전체 주택시장이 폭등했다고 설명하는 사람들이 있어요. 분양가가 오르면 당연히 사람들 심리에 영향을 미치죠. 그런데 분양가상한제가 풀리고 분양가가 천정부지로 올랐기 때문에 전체 주택시장이 올라갔다고 하는 주장은 ‘꼬리가 몸통을 흔든다’라는 주장과 똑같아요. 왜냐면 신규 주택 공급량이 얼마 안 되거든요.”

- 기존 주택이 많겠죠.

“그렇죠, 한번 생각해 보세요. 만약 시장이 투기가 없고, 안정돼 있어요. 그런데 서울 주변 아파트 시세가 평당 2천만 원이라고 치죠. 건설사가 분양가를 4천만 원에 분양한다고 쳐보죠. 그럼 분양될까요? 틀림없이 미분양될 거예요. 그걸 왜 사겠어요. 투기가 없고 사람들에게 집값이 상승할 거라고 하는 기대가 없으면 신규 분양주택은 새 거니까 지금 있는 주택보다는 비싼 건 당연히 맞죠. 그건 당연한 거죠. 그런데 기존 주택이 평당 2천만 원이라고 하면 분양 주택은 새 아파트니까 프리미엄이 있는 거잖아요. 새 아파트라서 2천 5백이라면 사람들은 사려고 하겠죠. 그런데 3천~4천만 원에 분양하면 그걸 왜 사겠어요? 그건 새 아파트라는 이점을 훨씬 넘어서는 코스트잖아요. 그런데 왜 계속 분양가가 올라갔냐고 하면 사람들은 계속 집값이 오를 거로 생각해서 그런 거예요. 집값이 오를 거로 생각하니까 분양가를 높게 해도 이거 잡아 놓으면 더 올라갈 것 같거든요. 그래서 청약 시장이 그렇게 과열됐던 거고 그러니까 분양가를 높여도 분양이 됐던 거예요. 흔히 하는 말로 완판된 거죠, 이치를 생각해 보세요. 그게 분양가를 마음대로 높이니까 전체 주택 시장이 끌려갔겠나 아니면 그게 아니고 기본적으로 가격이 전체적으로 올라가는 시장이었고 투기가 기승을 부리니까 높게 분양해도 시장에서 소비자들이 샀을까를 말이지요.”

“집값 상승, 공급 부족 탓?…대표적인 거짓말”

- 수요는 많은 데 공급이 부족해서 오른다는 주장도 있어요.

“그게 가장 대표적인 거짓말이죠. 이렇게 말씀드리고 싶은데 95년부터 2017년까지 주택이 두 배 늘었거든요. 근데 가구도 많이 늘어났어요. 주택 보급률만 놓고 오면 주택보급률이 95년에 74% 정도 됐어요. 근데 그게 2017년에 보면 103%까지 올라왔어요. 주택 보급률이라는 건 가구와 주택을 나눈 거잖아요. 그러니까 가구보다 집이 많다는 거예요.”

- 그러나 문제는 사람들이 원하는 건 강남인데 강남엔 공급이 없으니 오른다는 거죠.

“그것도 말 안 되는 얘기인 게 강남 사람들이 원한다는데 지금은 강남도 아니고 서울을 원하잖아요. 근데 가만히 한번 생각해 보세요. 제가 이렇게 반문 드리고 싶은데 서울 아파트 가격이 2011년부터 13년까지 엄청 빠졌어요. 그때는 아무도 집 안 사려고 했어요, 자 그럼 생각해 봅시다. 공급이 부족하다고 하는데 그럼 그때는 공급이 넘쳤나요? 아니에요. 서울 주택 보급률은 95~96% 정도 오가요. 그때도 보급률에 큰 차이는 없어요. 그럼 왜 그땐 가격이 떨어졌어요? 왜 아무도 안 사려고 했죠? 공급이 부족해 가격이 오른다면서요. 그럼 그땐 공급이 넘쳤어요? 아니잖아요. 그러면 왜 떨어질 때는 공급 부족 하단 얘기 안 하다가 올라가면 공급 부족하다는 얘기 나오냐는 말이에요.

공급부족론엔 여러 버전이 있어요. 참여정부 때는 똘똘한 한 채나 새 아파트 얘기 없었어요. 참여정부 땐 중대형아파트가 부족하다고 했어요. 중대형 아파트 가격이 제일 많이 올랐거든요. 그러니까 이건 가격이 오르면 사후적으로 설명하는 거예요. 최근 중대형 아파트 부족하다는 얘기 들어보셨어요? 안 하죠. 최근엔 뭐라고 하죠? 새 아파트가 부족하다고 해요. 새 아파트 왜 부족하다고 하는 줄 아세요? 새 아파트 가격상승률이 제일 높거든요. 그걸 사후적으로 설명하는 거예요.

생각해 보세요. 참여정부 때 사람들은 새 아파트 안 좋아했을까요? 이게 얼마나 말도 안 되는 얘기인지 알 수 있는 거죠. 그리고 강남에 살고 싶은데 총량이 부족하다고요? 강남에 살고 싶으면 전세로 살 수도 있어요, 월세로 살 수도 있어요, 왜 꼭 매수해야 하나요?”

- 그럼 재건축 규제가 많다는 것도 마찬가지인가요?

“그것도 똑같은 얘긴데요. 규제를 확 풀어서 공급 늘리면 집값 잡힐 거라는 이야기잖아요, 근데 저는 그런 얘기 들으면 가소로운 게, 일단 우리가 수요라고 말할 때 그 수요가 뭐냐는 거예요. 수요라는 건 실체가 없어요. 무슨 말이냐면 집 있는 사람들도 언제든지 추가로 집 매수할 수 있고 무주택자들도 집을 매수하려고 수요자가 될 수 있고 아니면 그냥 임대차 수요로 남아 있을 수도 있어요. 이건 정해진 게 아니에요. 그런데 공급 부족하다는 얘기는 마치 수요가 정해져 있는 것처럼 말하죠. 수요는 극히 가변적인 거예요.

재개발, 재건축도 마찬가지예요. 그걸로 공급이 얼마나 늘어날지도 모르겠지만 그 수요를 얼마나 채워 줄 수 있겠어요? 말이 안 되는 얘기지만 그렇게 생각하는 사람이 있을 수 있어요. ‘서울에 공급이 부족한데 땅을 넓힐 순 없으니까 공급을 늘릴 방법은 재개발, 재건축 완화다’라고요. 위로 더 세우게 해달라는 거잖아요. 그린벨트 해제는 뭐예요? 옆으로 펼치라는 거잖아요. 백 보를 양보해서 그런 주장할 수 있는데 그런 주장이 진정성을 가지려면 적어도 ‘공급 부족해서 집값 잡기 힘들다. 공급을 늘려야 되는데 그린벨트 해제는 아닌 거 같고 재개발, 재건축 규제를 완화하고 위로 더 세우게 해달라. 그 대신 재건축 조합이나 재개발 조합이 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제, 보유세 강화 등을 감수하겠다.’ 적어도 그런 얘기는 해야 되는 거잖아요. 그러나 그런 얘기는 일체 하지 않죠. 재개발, 재건축 풀어달라는 사람 중에서 저처럼 분양가상한제, 재건축 초과이익 환수제, 보유세 인상 등을 받아들일 테니 그 대신 재건축, 재개발 규제 풀어달라는 사람 있어요? 아무도 없어요. 그건 무슨 얘기냐면 그냥 재건축, 재개발 다 풀어서 돈 엄청 많이 벌게 해 달라는 거죠.”

“공급부족론자들의 노림수.. 불로소득 극대화”

- 그럼 이 문제는 욕망의 문제인가요?

“욕망의 문제죠, 공급이 부족하다고 하는 자들의 노림수가 뭐냐면 실제로 공급이 부족해서가 아니라 ‘정부로 하여금 재개발, 재건축 완화 등을 이끌어내고 그걸 통해서 최대한도로 불로소득을 누리겠다’라고 하는 거예요.”

- 문재인 정부에서 다주택자들에게 임대사업자로 등록하면 세제 감면해 주겠다고 했잖아요. 이게 부동산 오르는 데 영향을 줬다는 분석도 있던데.

“그렇죠. 본래 민간임대주택 사업자 제도가 문재인 정부 때 만들어진 건 아니고 좀 된 건데 혜택을 점점 넓혀주는 방향으로 갔고 이 정부에서 2017년 12월 13일에 거기 정점을 찍어준 거죠. 대표적으로 종부세 합산배제를 시켰어요. 그리고 양도세도 굉장히 깎아 주고 대출도 그냥 그대로 해 줬어요. 그러니까 그걸 보면서 등록임대사업자가 폭발적으로 늘어요. 그리고 이게 일종의 조세 회피처가 된 거예요. 거기다 대출을 받아서 집을 또 샀어요. 그러면서 매매시장을 굉장히 불안하게 만드는 원인이 되었죠. 사실 이 정부 들어서 ‘등록임대사업자 제도 없애겠다’고 하고 줄였어야 해요. 그런데 반대로 갔단 말이에요. 이 정부 최대 실책이었죠.”

- 정부와 민주당은 다주택자들에게 집 팔라고 하잖아요. 다주택자들이 세금 다 내면 문제없는 거 아닌가요?

“그렇죠. 문제는 다주택자들이 예컨대 탈세나 절세할 수 있는 방법을 너무 많이 개발한 거잖아요. 부부 공동명의가 대표적이고 그다음에 최근 논란이 된 법인, 신탁 이런 온갖 방법 쓰잖아요. 이게 문제인 거고 그다음 문제는 다주택자들 같은 경우에는 내는 세금이 너무 적은 거예요. 생각해보세요. 내가 다주택자인데 세금 엄청 많이 내요. 그게 무슨 문제가 되겠어요? 아무 문제없어요. 내가 가져가는 불로소득이 별로 없거든요.”

“불로소득에 ‘세금폭탄’ 운운.. 민주공화국에 살 자격 없어”

- 보수언론이 세금 폭탄이라고 하지만 아닐뿐더러 세금 폭탄 맞는다 쳐도 그거 내기 싫으면 팔고 다른 집 가면 되지 않나요?

“그렇죠. 일단 세금 폭탄이라는 건 거짓말이고요. 보세요. 전 그런 얘기 들으면 너무 어이가 없는데 아니 그동안 집값이 얼마나 많이 올랐어요? 근데 세금 몇십만 원, 몇백만 원 내는 게 그렇게 아까워요? 그게 폭탄이에요? 강남 집값 올라가는데 소유자들 한 게 뭐가 있어요? 한 게 아무것도 없어요. 그냥 중앙정부와 지방정부 돈, 세금 집어넣어서 인프라 깔았던 거잖아요. 자기들 한 게 뭐 있죠? 근데 몇십 억 올랐어요. 그건 내 것이고 세금 조금 오른 건 내지 못하겠어요? 그런 사람들이라면 민주공화국에서 살 자격 없는 사람들이죠, 세금 자체가 말도 안 되게 낮아요, 거의 안 내다시피 한단 말이에요. 보유세 같은 경우에는 실효세율이 0.16%잖아요. 10억짜리라면 160만 원 내는 거거든요. 근데 미국은 1%예요. 미국 그렇게 좋아하면서 그런 건 왜 미국 안 따라가요? 그리고 세금이 부담되면 저는 팔고 이사 가요.”

- 앞으로의 부동산 전망 어떻게 보세요?

제가 볼 때 두 가지를 같이 봐야 될 것 같아요. 하나가 뭐냐면 지금 코로나 쇼크로 인해서 실물경제 훼손이 굉장히 심각하잖아요. 이게 언제까지 갈 거냐는 거죠. 지금 어쨌든 이게 갭이 굉장히 큰 거잖아요. 실물경제는 완전히 망가졌는데 중앙은행이 돈을 많이 풀어서 주식이든 부동산이든 자산시장만 뛴 거잖아요. 이게 간격이 벌어져 실물이 못 따라가면 결국 자산이 조정 받을 거예요. 그다음에 그게 아니더라도 정부가 정책을 강하게 지금처럼 이런 기조를 유지하면 결국엔 시장은 하향 안정화될 가능성이 커요. 왜냐하면 일단 자산 가격이라고 하는 게 절대 계속 올라갈 수는 없어요. 그런데 지금 서울 아파트는 말이 안 되는 수준까지 올라갔거든요. 이게 소득이 받쳐주는 게 아닌 바에야 언제까지 올라갈 수 있냐는 거죠. 이미 꼭지까지 왔고 이제는 떨어질 가능성이 크죠. 정부가 계속 이 기조를 유지하는 한 그럴 가능성이 있다고 봐요. 그러니까 지금은 만약 무주택자라고 하면 더군다나 정부가 수도권에 5년 내에 한 50만 호 이상 주택을 공급할 겁니다. 그러니까 좀 긴 호흡으로 좀 기다려야 되죠.”

- 마지막으로  독자들에게 한마디 해주세요.

“ 독자들이면 대부분 투기 안 하시는 분들일 것 같아요. 1주택자이거나 무주택자가 많으실 듯하고요. 무주택자 같은 경우라면 지금 시장에 뛰어들어 매수하는 건 정말 위험해요. 말 그대로 꼭지까지 왔기 때문에 절대로 안 된다는 말씀드리고 싶고, 1주택자 같은 경우에는 추가로 주택 매수하려고 생각하신다면 그런 생각 하지 마시라고 말씀드리고 싶어요.”

<출처: GO발뉴스 2020년 8월 1일차> 현 부동산 정책 기조 유지하면 결국 집값 떨어질 것