< 요 약 >

예래휴양형주거단지 개발사업 문제의 핵심은, 도시계획시설의 경미한 변경·결정이라는 편법을 활용하여 공공성을 갖는 유원지라는 껍질과는 달리 수익을 극대화할 수 있는 관광용 숙박시설과 오락시설 등의 설치가 가능하도록 하고, 투자진흥지구제를 통해 규제를 완화하고, 외국인투자이민제를 활용하여 내외국인에게 분양을 촉진하여, 투자수익을 극대화하려다가 난국을 맞이한 것이다. 결국 외국의 대규모 투자자본 앞에서 공적 가치를 지키기 위해 마련된 도시계획과 개발이익 환수 수단이 무력화된 것이다. 

출구전략은 이러한 관점에서 출발해야 한다. 출구전략은 토지사용의 정당성 기준에 해당하는 토지원리와, 제주도국제자유도시 종합계획이 밝힌 개발이익 환수 및 공유 원칙에 부합하면서도 현실의 문제를 실제적으로 해결할 수 있어야 한다.

본 보고서는 출구전략 방안으로 크게 6가지를 제시했다. 먼저 기존 사업계획을 최대한 활용하는 방안으로, 1) 유원지의 범위에 관광시설이 포함되도록 특별법 개정, 2) 유원지를 취소하고 관광단지로 개발, 3) 도시개발사업으로 전환하는 방안을 제시했다. 그리고 사업 중단 후 대안적인 출구전략을 모색하는 방안으로, 4) ‘새로운 조직’ 매입 + 일반분양 모델, 5) ‘새로운 조직’ 매입 + 공공토지임대제 적용 모델, 6) ‘예래토지협동조합’ 모델을 제시했다. 본 보고서는 이 중에서 6번째 방안이 대법원의 판결 정신을 존중하고, 토지원리 및 개발이익 환수 원칙에 부합하면서도 이해관계자들을 설득할 수 있는 가장 설득력 있는 방안으로 보았다. 버자야제주리조트와 JDC 사이에 맺은 ‘토지매매예약완결권’이라는 법적 장치를 활용하면 그 가능성은 더 커진다. 

발행일 : 2015년 8월 20일
조 성 찬 / 토지+자유연구소 제주연구센터 센터장

전문보기 : 제주연구 5호 – 제주 예래휴양형주거단지 개발사업의 중단 원인 분석 및 출구전략 모색