<요 약>

뉴타운·재개발·재건축 사업추진 과정에서 기존의 주택세입자 문제뿐만 아니라 새롭게 상가세입자 문제가 불거지기 시작했다. 부동산 개발로 인해 재산권 문제가 발생하면 한국의 현행법은 지나치게 재산권자 입장을 대변하는 반면, ‘사용자’ 즉 세입자의 입장은 충분히 보호하지 못하고 있는 실정이다. 그런데 재산권자보다는 세입자가 부동산 가치 발생 및 상승에 더 기여했다는 점에서 임대차 관련 법률이 소유자보다 세입자를 더 적극적으로 보호하려는 태도는 편향된 것이 아니라 ‘정당한’ 것이다. 이러한 맥락에서 일본의 부동산 임대차 관련법인 ‘차지차가법(借地借家法)’은 일제강점기라는 불편한 역사적 배경을 갖고 있음에도 불구하고, 그 자체로 모든 세입자를 보호한다는 원칙에 서 있기에 살펴볼 의의가 있다. 

시사점은 다음과 같다. 첫째, 한국의 주택임대차보호법과 상가건물 임대차 보호법은 일본의 차지차가법에 비해 세입자를 보호하려는 원칙과 세부규정이 강하지가 않다. 둘째, 한국 임대차법은 일본의 차지차가법이 규정하고 있는 차지권(지상권 및 토지임차권)을 규정하고 있지 않다. 한국에서 활성화되고 있는 협동조합이나, 박근혜 정부가 ‘4.1 부동산 종합대책’에서 새롭게 발표한 ‘토지임대부 임대주택’ 제도를 시행하기 위해서도 일본식 장기 차지권의 활성화는 필요하다. 셋째, 일본에서 권리금(세입자끼리 주고받는 권리금, 세입자가 임대인에게 지급하는 권리금)은 법으로 금지되고 있으나 여전히 관행으로 거래되고 있다. 이는 법으로 권리금을 무시하거나 금지한다고 해서 해결될 문제가 아님을 보여준다. 

법개정을 통해 주택세입자 및 상가세입자의 권리를 강화하더라도, 불로소득에 해당하는 (바닥)권리금이 일본처럼 임대인에게 귀속되거나, 한국처럼 임대인과 세입자에게 귀속되는 한계를 극복하기는 어려워 보인다. 이러한 한계는 차지권을 도입하건 도입하지 않건, 세입자의 권리를 강화하건 하지 않건 결과는 마찬가지다. 결국 방법은 정부가 지대를 제대로 평가하여 환수함으로써 (바닥)권리금 문제를 해결하는 것이다. 

발행일 : 2013년 4월 15일
조 성 찬 / 토지+자유연구소 토지주택센터장

전문보기 : 토지+자유리포트 6호 – 모든 세입자를 약자로서 보호하려는 일본의 차지차가법이 주는 시사점