<요 약>

'저성장ㆍ집값 하락ㆍ저금리 현상이 전세주택의 존재라는 한국적 상황과 맞물리면서, 주택매매시장과 주택임대시장은 혼란한 국면으로 빠져 가고 있다. 이에 본 리포트는 혼란스러운 주택시장에 대한 언론의 현상적 분석을 넘어 그러한 현상을 초래한 구조적인 원인에 대해 지대추구(rent-seeking)라는 이론적 틀에 기초해 살펴보았다. 

그 결과 다음의 결론을 얻을 수 있었다. 첫째, 불로소득은 주택매매시장은 물론 주택임대시장에서도 발생한다. 다만 주택경기 변동에 따라 그 국면이 상호 전환될 뿐이다. 둘째, 한국의 전월세 시장 문제는 주택매매시장에서 진행된 투기의 후유증이다. 이러한 관점에서 해법을 찾아야 한다. 셋째, 한국 주택시장의 패러다임이 주택매매시장에서 주택임대시장으로 변한다기 보다는 경기 변화에 따라 지대추구 가능성을 극대화할 수 있는 시장으로 몰려들고 있다. 

건강한 주택시장을 위한 원칙은 다음과 같은 것들을 제시할 수 있다. 첫째, 주택을 지대추구의 대상(개인 차원)이나 경기부양 수단(정부 차원)으로 삼는 것을 포기한다. 그리고 주택을 소유 또는 사용하면서 받는 만큼의 사회적, 자연적 혜택에 대해 그 대가를 사회에 지불한다. 이를 위해서 부동산 세제를 잘 설계해서 투기수요를 차단한다. 둘째, 주택도 일반재화처럼 처음 지었을 때 가장 비싸고 시간의 경과에 따라 꾸준히 하락하도록 주택시장 구조를 만들어서 필요한 사람이 자기 소득에 맞게 구입하여 쓰도록 한다. 셋째, 정부는 투기수요 차단을 통해 주택매매시장과 주택임대시장 사이에 건강한 균형을 도모하면서도, 필요한 주거복지대책을 적극적으로 추진한다. 넷째, 지대추구에 기대지 않는 협동조합주택이나 토지임대형 주택 등 대안적인 주택이 보다 적극적으로 공급될 수 있도록 제도적 지원을 한다.

발행일 : 2013년 8월 26일
조 성 찬 / 토지+자유연구소 토지주택센터장

전문보기 : 토지+자유리포트 8호 – 주택매매시장과 주택임대시장의 불균형에 관한 이론적 분석