망국亡國으로 몰고 가는 윤석열 정부의 부동산 정책
남기업 / 토지+자유연구소 소장
윤석열 정부의 부동산 정책은 저출생 ‘장려’ 정책 이다
윤석열 정부는 올해 출생률 제고를 목표로 최저 1%대 저리의 신생아 특례 대출로 26조 원을 풀었다. 한마디로 말해서 출산에 저리의 주택담보대출이라는 혜택을 제공하겠다는 것이다. 그러나 내용을 자세히 들여다보면 이것은 서울 및 수도권의 집값 띄우기 정책임을 알 수 있다. 생각해 보자. 왜 청년·신혼부부들이 연애·결혼·출산을 미루거나 포기할까? 가장 큰 원인은 주거비, 즉 집값과 임대료가 너무 비싸기 때문이다. 그러므로 출생률 제고를 위해 절실히 필요한 정책은 부담할 수 있는 주택을 공급하거나 높은 집값의 거품을 빼는 것이다. 그런데 신혼부부에게 저리로 빚을 내서 집 사고 전세 살라고 권하면 어떻게 될까? 지금 우리가 경험하고 있듯이 전셋값과 집값의 거품이 더 커지게 되고, 이것은 대출에 접근하기 어려운 절대다수의 청년·신혼부부의 연애·결혼·출산을 더 어렵게 만든다. 그런데 이 신생아 특례 대출 대상자 확대를 윤 정부는 ‘인구 국가비상사태 대책’으로 선전한다. 거짓도 이런 거짓이 없다.
잘 알려졌듯이 올해 출시된 신생아 특례 대출은 작년 40조 원 규모의 특례 보금자리 대출의 연장으로 나온 대책이다. 2022년 한국은행은 1.0%였던 기준금리를 2023년 1월 3.5%까지 인상했고 정부는 2022년 1월부터 가계대출 관리를 위해서 DSR을 강화한다. DSR을 도입하면 주택담보대출 규모는 줄어들 수밖에 없고, 여기에 금리 상승까지 더해져 2022년 동안 매맷값과 전셋값 거품은 어느 정도 빠질 수가 있었다.
이런 상황에서 윤 정부는 부동산 경기 부양을 위해 시중금리를 낮추고 DSR에 적용되지 않는 대출 상품을 만든다. 시장의 자율적 기능을 입이 닳도록 강조하는 윤 정부는 2022년 11월부터 시중은행의 팔을 비틀어 시중금리를 기준금리보다 낮췄고, 2023년 2월부터 DSR에 적용받지 않는 ‘특례’ 대출 상품을 출시하기에 이르렀는데 그것이 바로 40조 원에 달하는 ‘특례’ 보금자리 대출이었다. 이 대출 상품이 출시되자 서울 수도권 집값이 반등했고 2023년 가계의 주택담보대출 규모는 2022년 27.0조 원보다 67.0%가 늘어난 45.1조 원으로 증가했다.
이것을 경험한 윤석열 정부는 총선이 있던 올해도 DSR의 적용을 받지 않는 대출 상품이 필요했는데, 이것이 바로 26조 원 규모의 신생아 특례 대출이다. 그런데 신생아 특례 대출의 금리가 작년에 출시한 특례 보금자리 대출보다도 최대 3%포인트 이상 낮으니, 대출은 급증할 수밖에 없었고 그 결과로 5대 은행(케이비(KB)국민·신한·하나·우리·엔에이치(NH)농협)의 주택담보대출 잔액은 올 4월에 4조 3,433억 원, 5월에 5조 3,157억 원, 6월에 5조 8,467억 원에 이어 7월에는 7조 5,975억 원으로 7조 원대를 넘어섰다.
윤석열 정부의 부동산 정책은 ‘가계’ 파탄 정책 이다
인위적 부채 증가의 최대 피해자는 가계인데, 필자가 윤석열 정부의 부동산 정책을 망국으로 몰고 간다고 하는 두 번째 이유는 ‘가계’를 파탄시키는 정책이기 때문이다. 가계부채 폭증을 통한 부동산 경기 부양의 본질은 또 다른 민간 영역인 기업(건설업과 금융업)을 살리기 위한 정책이다. 본래 부동산 거품이 꺼지는 국면에서 분양시장은 위축되게 마련이고 건설사는 아파트와 택지 분양가를 내리는 것으로 대응한다. 바로 시장의 자기 조정 과정인데, 이 과정에서 시행사를 포함한 건설사와 금융사의 이익은 줄어들고 심지어 도산하기도 한다. 그런데 인위적으로 가계가 빚을 내서 집을 사도록 유도하고, 중도금 대출 규제를 폐지하고, 청약제도까지 고쳐서 전국 어디서나 유주택자와 다주택자도 분양시장에 뛰어들게 해서 분양시장을 떠받치면 건설사와 금융사가 구조조정을 할 필요는 줄어들 수밖에 없다. 그리고 이 과정에서 가계는 더 큰 곤경에 빠지게 된다. 갚아야 할 부채의 원리금이 늘어나기 때문이다.
더구나 지금 가계의 경제 상황은 최악이다. 이미 올해 1분기 현재 가계의 실질소득은 1.6%, 실질 근로소득은 3.6%나 줄었다. 카드사 연체액은 2.1조 원이 넘었고 서민의 ‘급전’ 창구로 꼽히는 카드론, 그러니까 은행에서 돈을 빌리기 어려운 중신용·저신용자가 주로 이용하는 카드론 잔액이 1년 전보다 2조 4,200억 원 증가했으며, 폐업 신고한 자영업자도 평년 80만 명 선에서 100만 명에 육박했고, 1분기 1.3%였던 경제성장률이 2분기(4~6월)에는 –0.2%로 주저앉았다. 이렇게 모든 경제 지표가 나빠지고 있는데 윤 정부는 오직 분양시장을 살리고 서울·수도권 집값의 거품이 더 커질 수 있도록 가계에 빚내서 집 사고 전세 살라는 정책 구상에만 몰두하고 있는 것이다.
질문해 보자. 왜 경제의 한 주체인 가계(개인)는 부채를 갚기 위해서 투잡 쓰리잡까지 뛰고 있는데, 즉, 자신의 주택 매입이라는 경제행위에 대한 책임을 오롯이 스스로 감당하고 있는데, 건설사와 금융사는 이자와 원금 상환을 연기해 주는 것도 모자라 공적 자금을 투입하고, 정부 재정까지 무리하게 투입하여 사업 기회를 열어주고, 심지어 가계부채를 인위적으로 늘려 건설사와 금융사의 이익을 보장해 줘야 하는가? 건설사와 금융사의 사업 실패를 스스로 감당하는 시장의 자기 조정 과정을 정부가 왜 방해하는가 말이다.
이미 우리나라 가계부채 비율은 너무 높다. 국제금융협회(IIF)에 따르면 지난해 4분기 기준 세계 33개국의 GDP 대비 가계부채 비율은 한국이 100.1%로 1인데, 이는 미국의 금융위기가 발발한 2007년 3분기 98.5%보다, 일본의 잃어버린 30년이 시작된 해인 1990년 68.4%보다 높은 수준이다. 이렇게 인위적으로 만든 부동산 거품이 터지면 어떻게 될까? 파탄하는 가계가 급증할 수밖에 없다.
윤석열 정부의 부동산 정책은 지방소멸 가속화 정책 이다!
윤석열 정부의 부동산 정책을 망국으로 몰고 가는 폭주 기관차라고 하는 마지막 이유는 지방소멸을 가속하는 정책이기 때문이다. 가계부채 증가에 의존한 서울·수도권의 전셋값과 매맷값 상승은 지방 거주자들의 서울·수도권 이주를 자극하게 된다. 일자리도 서울·수도권에 많고 집을 사면 더 많이 오를 수 있기 때문이다. 이렇게 서울·수도권의 인구 집중과 지방소멸은 동시에 진행되는데, 윤 정부는 이를 가속화하고 있다는 것이다.
더 큰 문제는 서울·수도권으로의 인구 집중이 출생률을 더 떨어뜨린다는 것이다. 인구 집중으로 주거비가 올라가고 경쟁압력이 높아지면 출생률이 떨어진다는 것은 이미 작년 말에 발간한 한국은행 보고서(<초저출산 및 초고령사회: 극단적 인구구조의 원인, 영향, 대책>)도 밝히고 있다. 그 보고서는 도시 분산이 합계 출산율 제고에 가장 크게 도움이 된다고, 무려 출생률을 0.41포인트를 높일 수 있다고 했는데, 뒤집어 생각하면 서울·수도권의 인구 집중은 출생률 하락에 가장 큰 영향을 미치는 요인이 된다.
결론적으로 유주택자, 다주택자, 부동산 부자들의 세금을 깎아주고, 건설사와 금융사에 온갖 혜택을 부여해 230조 원이나 되는 부동산 PF 구조조정을 방해하고, DSR을 피해 갈 수 있는 특례 대출을 작년과 올해 합쳐 66조 원이나 공급으로 가계부채를 크게 늘려서 얻을 결과는 결국 지방소멸 가속화다.
윤석열 이후, 새로운 부동산 체제 어떻게 준비할 것인가?
이렇게 윤석열 정부의 부동산 정책은 저출산을 억제하는 것이 아니라 ‘장려’하고 수많은 가계를 파탄으로 몰고 가고 있으며 지방소멸을 촉진하고 있다. 그런데 필자는 이보다 더 심각한 해악이 있다고 보는데, 그것은 사회 공동체를 생각하고 염려하는 윤리의식, 즉 한 사회를 건강하게 지탱하는 데 절대적으로 필요한 정신의 심각한 퇴보다. 좀 더 구체적으로 말하면 윤석열 정부의 정책들은 다른 사람들이야 어찌 되든 말든, 사회가 더 불평등해지고 주거 불안 계층이 양산되든 말든, 지방소멸이 가속화되든 말든, 가계부채가 늘어나 서민경제가 위축되고 나중에 거품이 꺼져 경제 전체가 위험해지든 말든, 자영업 폐업자 수가 늘고 서민의 카드 연체율이 증가하든 말든, 오직 내가 가진 부동산만, 오직 내가 산 집값만 올라가면 된다는, 오직 내 돈 조금 들여서 재건축·재개발을 통해 비싼 새집이 생기기만 하면 된다는 사회 파괴적 ‘욕망’을 더욱 부추기는 것이다. 이렇게 윤석열의 부동산 정책은 한 사회를 유지하는 윤리의식을 마비시키면서 망국을 재촉하고 있다.
윤석열 정권은 빨리 끝나야 한다. 3년, 아니 하루도 길다. 그러나 끝내는 것보다 더 중요한 것은 새로운 부동산 체제를 준비하는 것이다. 개인의 부동산 욕망을 조절하고 전환할 수 있는 지속 가능한 부동산 체제를 지금부터 준비해야 한다. 정부 수립 이후, 한 번도 제대로 구상하고 실행해 본 적이 없는 부동산 체제 말이다. 필자는 이것이 나라의 장래를 결정짓는, 그래서 지금 우리에게 주어진 가장 중요한 과제라고 생각한다.
