역전세의 습격 본격화하나?
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
전국 아파트 전세가격이 2년 전인 2021년보다 크게 하락한 것으로 나타났다. 실수요로 구성된 전세시장이 기준금리 폭등의 직격탄을 고스란히 맞고 있다. 문제는 2021년 여름부터 2022년 초까지가 전세가격 고점이었다는 사실이다. 이른바 역전세난은 지금부터 본격화될 가능성이 높다.
22일 부동산 정보업체 ‘직방’이 머신러닝에 기반한 자체 빅데이터 솔루션 ‘직방RED’를 통해 아파트 전세가격지수(잠정치) 최근 추이와 2년 전 대비 변동률을 분석한 결과 지난달 기준 전국 아파트 전세가격지수는 2021년 4월 대비 11.8% 하락한 것으로 밝혀졌다.
(출처 : 직방)
〈그림 1〉을 보면 2021년 4월 대비 지역별 전세가격 하락률을 확인할 수 있다. 세종 –28.5%, 대구 –26.5%, 울산 –18.9%, 인천 –17.1%, 부산–16.9%, 경기가 –11.5%, 서울 –9.7% 등의 순으로 낙폭이 컸다.
서울 자치구별로는 강남구와 동작구의 아파트 전세가격이 2년 전 대비 각각 -13.2%, -12.9%로 낙폭이 가장 컸으며, 강동구(-11.8%), 서초구(-11.4%), 양천구(-10.7%), 은평구(-10.5%), 도봉구(-10.4%), 송파구(-10.2%) 등의 순이다.
직방에 따르면 이날 분석 기반이 된 직방RED 아파트 전세가격지수는 국토교통부 실거래 데이터를 자체 딥러닝 모형으로 산정한 것으로, 오차율은 ±8.1% 내외다. 다만 지난달 실거래 신고가 마무리되지 않아 향후 추가 변동 가능한 잠정치이며, 화폐가치 변동에 따른 보정이 되지 않은 명목가격지수라고 직방 측은 밝혔다.
기준금리의 동결 가능성이 높아지고 코픽스 금리가 기준금리 아래로 내려오는 등 금리의 방향성이 전세수요 진작에는 도움이 되는 쪽으로 움직이고 있는 건 맞다. 하지만 그렇다고 해서 전세시장이 바닥을 찍고 반등한다고 기대하는 건 경솔하다 할 것이다.
코로나 팬데믹으로 인한 저금리 영향 등으로 전세가격이 최고점을 찍은 게 2021년 여름부터 2022년 1분기까지이기 때문이다. 예컨대 전용 84㎡ 기준 마포구 ‘마포래미안푸르지오’의 2021년 10월 11억7000만원, 강남구 ‘은마아파트’ 2021년 11월 12억2000만원, 송파구 ‘헬리오시티’ 2022년 3월 15억8000만원 등 서울을 대표하는 랜드마크 아파트 단지들의 전셋값이 이 기간에 역사상 최고점을 기록한 바 있다.
최고점을 찍은 전세 매물들의 계약 만기가 올 여름부터 내년 1분기에 집중된다는 점을 감안할 때 전세시장이 건너가야 할 통곡의 강은 오히려 이제 시작이라 할 것이다. 일부 지역에서 전셋값이 반등한다는 소식이 들리지만, 한겨울에도 꽃이 피는 경우가 종종 있다는 사실을 기억해야 할 때다.