위험천만한 윤석열 정부의 다주택자 만들기 프로젝트
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
윤석열 정부가 2023경제정책방향을 통해 다주택자에 대한 시장정상화 조치들을 사실상 전면 해제하고 대출관리를 대거 풀어 역전세난으로 인한 매물홍수를 흡수할 것을 천명했다. 시장에서 12.21부동산대책으로 명명된 윤 정부의 이번 대책은 시장의 경착륙에 대응하는 모양새를 하고 있지만, 금리의 방향이 바뀌는 순간 부동산 시장을 불바다로 만들 폭발적 위험성을 내포하고 있다.
다주택자에 대한 시장정상화 조치 사실상 소멸돼
윤석열 정부가 21일 ‘2023년 경제정책방향’을 발표했다. 이번 발표에서 단연 시장참여자들의 눈길을 가장 끈 건 다주택자에 대한 전방위적 규제 완화다.
이미 다주택자에 대한 종부세 중과를 무력화시킨 윤 정부는 다주택자에 대한 취득세 및 양도세 중과마저 사실상 형해화시켰다. 현행 지방세법은 1주택을 취득할 때에는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세(표준세율)를 부과하지만, 3주택 이하인 경우 8%, 4주택 이상 및 법인에는 12%의 중과세율을 적용하고 있다. 특히 조정대상지역에서는 2주택자와 3주택자에게 각각 8%, 12%로 중과세율 기준을 더 강화해 적용한다. 윤 정부는 이를 3주택자에게는 4%의 중과세율을, 4주택자 및 조정지역 내 3주택자, 법인에는 6%의 중과세율을 적용하도록 세율과 대상을 축소하려 하고 있다. 또한 윤정부는 지난 5월부터 2023년 5월까지 1년 간 한시적으로 적용하기로 했던 다주택자에 대한 양도세 중과 배제 조치를 2024년 5월까지 1년 더 연장하기로 했다.
더욱 놀라운 건 윤 정부가 다주택자에 대한 세금 중과를 형해화시키는데 그치지 않고 현재는 금지되어 있는 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출을 LTV 30%까지 허용하겠다고 밝힌 대목이다.
심지어 윤 정부는 전임 문재인 정부 최악의 실책으로 평가되는 아파트 등록임대제까지 부활시키겠다고 공언했다. 윤 정부는 전용면적 85㎡ 이하인 국민 주택규모 아파트에 대한 장기 임대를 다시 허용하기로 결정했다. 윤 정부는 취득 가액 기준 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억원 이하인 신규 아파트를 매입임대하는 사업자에게 주택 규모가 60㎡ 이하이면 85~100%, 60~85㎡는 50%씩 취득세 감면 혜택을 제공하고, 기존 등록임대 제도에서 제공됐다가 폐지된 세제혜택도 복원해서 조정대상지역의 매입임대주택을 등록할 때 양도세 중과를 배제해주고, 종부세 합산 대상을 계산할 때도 제외할 방침이다. 또 법인이 매입임대주택을 등록한 경우, 양도차익의 20%포인트를 추가로 납부해야 하는 법인세도 배제하기로 결정했다.
한 마디로 주택임대등록사업자에게 세금감면종합선물 세트를 안겨주겠다는 것이다. 충격적인 건 윤 정부가 주택임대등록사업자가 쓸 수 있는 LTV를 일반주택 보다 넓게 쓸 수 있는 방안까지 찾아보겠다고 한 대목이다.
끝으로 윤 정부는 분양 및 주택·입주권에 대해서는 단기 양도세율을 2020년 이전 수준으로 환원하기로 했는데, 이에 따라 보유기간이 1년 미만인 경우 70%인 양도세율을 45%로 낮추고, 1년 이상인 경우 60%였던 양도세율을 폐지할 방침이다. 이는 정부가 사실상 투기목적의 주택 단타매매를 용인하는 셈이다.
대출 관리 대거 완화해 역전세난에 대응하려는 윤 정부
한편 윤 정부는 실수요자에 대한 규제 개선과 서민 주거 부담 완화라는 명목 아래 생활안정·임차보증금 반환 목적의 보유주택 주담대 규제를 완화해 주택 구입 시와 동일한 LTV 규제를 적용할 것을 천명했다. 이에 따라 9억원 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(현 3개월)와 생활안정자금 목적 주담대 한도 (현 2억원), 15억원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(현 2억원)가 폐지될 예정이다.
윤 정부가 그럴 듯한 명목 하에 대출 관리를 푸는 건 역전세난의 습격으로 매도 물량이 쏟아지자 주택 소유자들에게 주담대를 넓게 허용해 전세보증금 반환에 도움을 주고 이를 통해 주택 공급물량을 감소시키려는 의도라고 해석함이 합리적이다.
이명박보다 과격하고, 박근혜보다 빠른 윤석열 정부
윤석열 정부가 내건 2023경제정책방향에 담긴 부동산 정책기조를 요약하면 부동산 시장의 경착륙을 방어하기 위해 다주택자에 대한 세제 및 대출 등의 시장정상화 조치들을 대거 해제함과 동시에 투기의 온상으로 지목되던 아파트 등록임대제까지 부활시켜 다주택자 되기를 권장하고, 1주택자 등에게도 다양하게 적용되던 대출관리를 대거 풀어 역전세난에 쫓겨 매물을 던지는 것을 일정 수준 억제하겠다는 것이다. 한 마디로 주택수요 측면을 활성화시키고, 공급 측면은 억제시켜 부동산 시장의 가격 급락을 막겠다는 것이다.
반면 윤 정부는 공공임대의 경우 공공임대 50만 호 공급 계획을 차질 없이 이행하겠다면서도 “필요시 탄력적인 주택 공급 추진”이라는 단서를 달아 부동산 대세하락에 미약한 힘이라도 보탤 공공임대 주택 공급을 조절하겠다는 뜻을 분명히 했다.
물론 경기의 진폭을 줄이는 것은 정부의 임무 중 하나다. 따라서 정부는 부동산 시장의 경착륙에 능동적으로 대응해야 한다. 그런데 이번 윤 정부의 다주택자 만들기 프로젝트는 나가도 너무 나갔다. 주지하다시피 부동산 시장은 무려 8년에 걸친 대세상승을 마치고 이제야 본격적인 하락 국면에 들어섰다.
국민경제, 양극화, 가계부채, 저출산, 소비위축 등을 감안할 때 부동산 시장은 최소한 2017년 초반 수준까지는 내려오는 것이 합리적이다. 따라서 지금 정부가 할 일은 대세하락 사이클에 들어선 시장을 인위적으로 조작하려 하지 말고, 부동산 가격 급락의 효과가 금융부문으로 번지는지를 예의 주시하며 대책을 강구하는 것이다.
유감스럽게도 이번에 내놓은 12.21부동산대책을 비롯해 윤 정부가 발표한 일련의 부동산 대책들은 부동산 경기 활성화에 올인했던 이명박 정부보다 과격하고, 박근혜 정부 보다 성급하다. 당장이야 금리가 누르고 있어 부동산 시장이 움직이지 않겠지만 금리의 방향이 완화 쪽으로 확실히 정해지는 시간이 도래할 때 대한민국 부동산 시장은 다시 불바다로 변할 수 있다.
윤석열 대통령은 지난 15일 오후 청와대 영빈관에서 국민패널들과 함께 생방송으로 진행한 제1차 국정과제점검회의에서 부동산 정책과 관련해 “임대인에 대한, 다주택자에 대한 중과세가 고스란히 경제적 약자인 임차인에게 전가되는 것이 시장의 법칙”이라는 허무맹랑한 소리를 하며 다주택자 세금 중과를 무력화시킬 것을 다짐한 바 있다.
또한 윤 대통령은 “공공임대주택을 굉장히 선(善)으로 알고 있는 분이 많습니다만. 공공임대주택을 많이 지어서 공급하다 보면 중앙 정부나 지방 정부가 상당한 재정부담을 안게 되기 때문에 납세자에게 굉장히 큰 부담이 되고, 전반적으로 우리 경제의 부담 요인으로, 또 경기 위축 요인으로 작용이 될 수 있다”는 사실관계에도, 경제학적 상식에도 맞지 않는 소리를 하며 공공임대주택에 대한 적의(敵意)를 숨김없이 드러냈다.
12.21부동산 대책을 보면서 윤 대통령이 한다면 하는 사람인 줄 알겠다. 문제는 방향이 완전히 잘못됐다는 점이다.