윤 정부 부동산 PF 연착륙 대책 고작 금융권 팔 비틀기?
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 눈덩이처럼 커지면서 한국경제를 위협하는 뇌관으로 지목되자 그동안 미봉책으로 일관하던 윤석열 정부가 마침내 부동산 PF 정상화 방안을 13일 발표했다. 사업성 평가를 강화해 부실 사업장을 솎아내는 트랙과 사업성이 있지만 유동성을 겪는 PF 사업장에 금융권이 신규 대출을 해주는 트랙으로 진행한다는 게 골자다. 정부의 부동산 PF 정상화 대책은 만시지탄인데다 금융권 부실을 오히려 더 키울 가능성이 있어 걱정된다.
뒤늦게 부동산 PF 정상화 대책 발표한 윤 정부
금융위원회와 금융감독원은 이날 관계기관 합동으로 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 발표했다. 230조 원 규모의 부동산 PF 시장 연착륙을 도모하기 위해 금융당국이 사업성 평가 기준을 강화하고 구조조정 속도를 높이며, 사업성 평가 분류를 현재 3단계에서 4단계로 세분화하고, 사업성이 가장 낮은 4단계 사업장에 대해서는 경·공매 절차를 추진한다는 것이다. 은행과 보험권은 PF 구조조정을 위한 ‘실탄’으로 최대 5조 원 규모의 신디케이트론(공동대출)을 조성하고, 1조 원대 캠코 펀드는 우선매수권을 도입해 자금 집행력을 높인다는 것이 정책방향의 핵심이다.
금융당국은 2022년 하반기 ‘레고랜드’ 사태 이후 PF 리스크가 한국경제 최대 뇌관으로 부상하자 다양한 연착륙 방안을 실시해왔다. 하지만 윤 정부가 내놓은 대책들은 부실이연에 방점이 찍혀 있었다. 구조조정을 한사코 외면해 온 것이다.
윤 정부는 고금리·고물가가 장기화하는 상황에서 사업성이 극히 낮은 사업장들에 대해서도 정리가 지연되고 2금융권을 중심으로 연체율이 치솟자 더는 버티지 못하고 이번 추가 대책을 내놓았다.
사업성 기준을 엄정하게 강화하고 경·공매도 추진
이번 대책이 기존의 대책과 가장 차별화되는 지점은 그간 지나치게 ‘관대하다’고 평가받아온 PF 사업성 기준을 강화해 ‘엄정한’ 판별을 유도하기로 한 점이다.
금융당국은 현행 사업성 평가 등급 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분하고, 사업성 부족 사업장(유의·부실우려)에 대한 적극적인 사후관리를 유도하기로 했다. ‘유의’ 등급 사업장은 재구조화와 자율매각을 추진하고, 사실상 사업 진행이 어려운 ‘부실우려’ 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 추진하도록 했다.
이를 상술하면 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF 사업장에 대해선 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 동의로 강화하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 유도할 계획이다.
또한 6개월 이상 연체된 PF 채권에 대해선 3개월 내 경·공매하도록 원칙을 정하고 공매 시 실질담보가치를 반영한 최종 공매가를 설정키로 했다. 경·공매 미흡 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가해 속도감 있게 정리작업을 진행키로 했다. 금융회사들은 다음 달부터 새 기준에 따라 PF 사업장을 재평가하게 된다. 금감원이 7월부터 평가와 사후 관리가 제대로 이뤄지고 있는지 점검에 나선다.
부동산PF사업성 평가 및 점검체계, 출처 : 금감원
또한 평가 대상에 기존 부동산 PF 대출 이외에 위험 특성이 유사한 토지담보대출 및 채무보증 약정까지 넣었으며, 평가 기관에 타 부처 관리·감독을 받는 새마을금고를 포함한 것도 특징이다. 이에 따라 PF 사업성 평가 규모는 작년 말 기준 약 230조 원 수준으로 불어났다. 금융당국이 그간 관리·공표해온 PF 대출 잔액 규모(작년 말 기준 135조6천억원)에 비해 무려 100조원가량 늘어난 수치다.
금융당국은 구조조정(‘유의’·’부실우려’ 등급) 대상 사업장 규모가 전체의 5~10% 수준일 것으로 추산했다. 전체 사업장 규모(230조 원)를 고려해볼 때 23조 원 규모의 PF 사업장이 구조조정 대상에 오를 것으로 보인다.
금융권이 신디케이트론을 조성해 최대 5조원까지 대출하기로
사업성이 부족한 사업장의 재구조화·정리에 필요한 자금은 공공·민간금융이 함께 대기로 했다. 우선 상대적으로 자금 여력이 충분한 은행·보험업권이 다음 달 1조 원 규모로 신디케이트론을 조성해 민간 수요를 보강하고, 향후 상황에 따라 5조 원까지 확대하기로 했다.
구체적으로 말하면 신규 자금 투입은 상대적으로 자금여력이 충분한 은행(국민·신한·하나·우리·농협)과 보험사(삼성·한화생명, 메리츠·삼성·DB손해보험)가 일시 어려움을 겪는 우량 사업장에 1조 원 규모로 공동 신디케이트론을 조성하고, 향후 시장 상황에 따라 최대 5조 원으로 규모를 확대키로 했다. 신디케이트론은 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출과 부실채권(NPL) 매입 지원, 일시적 유동성 지원 등의 역할을 수행한다.
1조 1000억 원 규모의 캠코 펀드의 자금 집행 제고를 위해 우선매수권 도입도 추진한다. 캠코 펀드에 PF 채권을 매도한 금융회사에 추후 PF 채권 처분 시 재매입할 기회를 부여하는 것으로, 매도자·매수자 간 가격 협상에 도움을 줄 것으로 보인다. 이와 별도로 캠코는 올해 중으로 새마을금고와 저축은행업권에서 4000억 원의 부실 채권을 추가 인수하기로 했다.
또한 사업성이 충분한 정상 사업장에 대해서는 자금 공급을 충분히 지원한다는 방침이다. 워크아웃 등 건설사 이슈나 자금 조달 애로를 겪는 정상 PF 사업장이 공사비 증액 등으로 어려움을 겪을 경우 추가 보증을 제공하기로 했다.
정부는 PF 시장에 대한 자금 공급을 촉진하기 위한 인센티브도 제시했다. 부실화된 사업장에 금융회사가 신규 자금을 지원할 때 기존에는 ‘요주의 이하’로 건전성이 분류됐으나 한시적으로 신규 추가 자금에 대해선 ‘정상’으로 분류한다.
PF 사업장 매각과 신디케이트론 지원 등으로 손실이 발생하면 금융회사 임직원에 대한 면책도 범위를 확대한다. 아울러 PF대출에 대한 유가증권 보유 한도 완화와 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화(저축은행), 재구조화 목적 공동대출 취급 기준 완화(상호금융), PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화, 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 환매조건부채권(RP) 매도 인정(보험), 주거용 PF 대출 순자본비율(NCR) 위험값 완화(금융투자) 등 업권별 규제 완화를 추진한다. 지난 2022년 하반기부터 시행해온 저축은행 예대율 완화나 여신전문금융회사(여전사) 원화유동성비율 완화 등 규제 유연화 조치도 올해 말까지 연장하기로 했다.
정부의 부동산 연착륙 대책을 위한 정책 방향. 연합뉴스
금융권 부실이 오히려 커지지 않을까 염려돼
그동안 윤석열 정부는 부동산 시장에 미칠 충격이나 건설사 도산 등을 우려해 부동산 PF 문제를 미봉책으로 일관해 왔다. 그러나 부동산 PF 시장이 곪을대로 곪자 더 이상 버티지 못하고 구조조정 얘기를 처음 꺼낸 것이다.
만시지탄이나 사실상 회생이 불가능한 사업장에 대한 구조조정 방침을 밝힌 건 평가할 만하다. 정부에 주문할 지점은 사업장 평가를 최대한 엄밀하게 해 회생가능성이 희박한 사업장에 대해선 가차 없이 정리하라는 것이다. 혹여 시장 충격을 우려해 정리해야 마땅한 사업장 수를 줄이려는 생각은 아예 머릿 속에서 지워야 옳다. 차제에 부실 사업장을 정부가 최대한 싸게 인수해 입지가 괜찮은 곳의 국공유지를 늘리는 방안도 적극 검토할 만하다.
정부의 이번 부동산 PF 정상화 방안에서 가장 근심되는 점은 금융권에서 무려 5조 원까지 PF 사업장 정상화를 위해 대출 해주도록 유도하겠다는 대목이다. 정부가 이런 저런 인센티브를 내놓긴 했지만 부동산 시장이 언제 정상화될지 기약이 없는 상태에서 금융권이 순전히 사업성만 보고 대출을 해 줄 것 같지는 않다.
결국에는 정부의 등쌀에 밀려 금융권이 1조 원에서 5조 원까지 부동산 PF 사업장에 자금을 밀어넣기가 쉽다. 만약 부동산 경기가 조속히 회복되지 않는다면 은행과 보험사들이 부동산PF사업장에 밀어넣은 돈 중 상당수는 회수불능 상태에 놓일 가능성을 배제할 수 없다. 정부가 부담해야 할 책임을 금융권에 전가하는 셈인데, 정부 눈치를 봐야 하는 금융권이 무슨 죄가 있는지 모를 일이다.