부동산 대출 규제 ‘직방’…서울 아파트 74% 감소 예상
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
(본 기사는 음성으로 들을 수 있습니다.)
서울과 수도권의 집값 급등을 진압하기 위해 이재명 정부가 내놓은 ‘6.27 가계대출 관리방안’의 영향으로 ‘한강벨트’소재 아파트들은 거래 실종 사태를 맞고 있다. 거액의 대출 없이는 진입이 불가능한 가격대의 아파트들인데 역대 최강의 대출 규제가 발표됐으니 당연한 일이다. 민간 부동산정보업체의 분석에 따르면 이번 가계대출 관리방안으로 인해 대출 감소가 예상되는 아파트는 전체 아파트 가운데 74%에 달한다. 이른바 급지이동을 도모하는 사람들과 지방에서 서울로 원정 ‘갭투기’에 나서는 사람들도 이번 조치로 급제동이 걸렸다. 금융을 더 바짝 조이고 서울 소재 직주근접 입지에 신속한 주택공급 계획을 발표하는 등 전광석화와 같은 후속 대책이 필요한 시점이다.
6.27대책 발표 후 매수자 실종된 ‘한강벨트’ 아파트
이재명 정부가 내놓은 초강력 대출 규제가 시작된 지난 28일, 집값 급등을 이끈 서울 마포·용산·성동 등 이른바 ‘한강벨트’ 일대 부동산은 거래 실종 상태에 직면했다.
현장에서는 매도인과 매수인 모두 한동안 관망세를 보이고, 이에 따라 거래량도 크게 줄 것이란 전망이 나왔다. 서울 마포구 아파트 인근 공인중개사는 “대출 규제 발표 첫날엔 급하게 계약일을 앞당기려는 매수자들이 몰려 눈코 뜰 새가 없었는데, 규제가 시작되니 매수 문의가 뚝 끊겼다”고 말했다. 마포구 아현동의 한 공인중개사도 “이미 지난주부터 매수문의가 감소하고 거래가 크게 줄었는데 기습적인 대출 규제 발표로 지금은 매수를 저울질하던 수요마저 사라졌다”며 “시장 움직임과 가격 동향을 관망하는 수요가 늘면서 한동안 거래 절벽이 나타날 것으로 예상된다”고 분석했다.
서울 아파트 가운데 74%가 이번 대출규제로 대출 감소영향 받아
한편 정부가 28일부터 6억 원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하면서 서울 아파트의 74%가량이 대출액 감소가 불가피하게 됐다는 민간부동산정보업체의 분석이 나왔다.
29일 부동산R114의 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주택담보대출의 여신한도가 6억 원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됐다.
이들 18개 구의 경우 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용했을 때 차주의 소득에 따라 최대 6억 원 이상 대출이 가능했지만, 이번 규제로 대출액이 6억 원 한도로 제한된다.
가구수로는 총 127만 6257가구(임대아파트 제외)가 타격을 받는다.
이는 서울시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만 7384가구의 74%에 해당하는 규모다.
부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억 6000만 원 선인 것을 고려하면 단순 계산으로 LTV 70% 가정시 종전에는 10억 2000만 원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 6억 원 여신 한도로 인해 대출 가능액이 종전보다 평균 4억 2000만 원 줄고, 8억 6000만 원 이상의 자기 자금이 있어야 입주가 가능한 셈이다.
평균 시세가 30억 원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역이어서 LTV 50%를 적용받아도 종전까지 1금융권에서 평균 15억 원 이상 대출이 가능했다. 그러나 앞으로는 6억 원까지만 대출만 가능해지면서 25억∼26억 원 이상의 현금이 있어야 강남 입성이 가능해진다.
역시 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억 3000만원, 21억 7000만원으로 종전에는 10억 원 이상 대출이 가능했지만 지금은 4억 원 이상 대출이 줄어들어 현금 16억∼17억 원은 있어야 아파트를 구입할 수 있게 됐다.
이들 지역은 아파트값이 높고, 토지거래허가구역으로 전세를 낀 갭투자가 불가능해 일부 현금 부자를 제외하곤 금융기관으로부터 받는 대출금액이 높았다.
지난주 역대급 주간 상승률을 기록한 마포구와 성동구는 현재 평균 시세가 각각 14억9000만 원, 16억 4000만 원 선으로 LTV 70%가 유지될 경우 대출 가능액이 종전보다 4억∼5억 원 이상 줄면서 앞으로 대출 최고액 6억 원을 제외하고 평균 9억∼10억 원의 현금이 있어야 아파트에 입주할 수 있다. 역시 평균 시세 14억∼15억 원대인 광진구와 양천구, 영등포구 등도 대출 최고액을 뺀 8억∼9억 원은 손에 쥐고 있어야 매수가 가능하다.
현 시세 기준으로 6억 원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울지역은 ‘노도강'(노원·도봉·강북구), ‘금관구'(금천·관악·구로구)와 중랑구 등 7개 구뿐이다.
이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억∼8억원대로, LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억원 이하다.
급지이동 및 지방 ‘갭투기’원정 급제동 걸려
정부의 초강력 대출 규제 대책으로 인해 이른바 급지이동과 지방 ‘갭투기’원정도 비상한 곤란에 직면하게 됐다.
서울부동산정보광장 집계에 따르면 마포구 아파트의 지난달 평균 매매가격은 15억490만 원이다. 무주택자라면 비규제지역 LTV(주택담보대출비율) 70%를 적용해 최대 10억 5000만 원가량 대출이 가능했다. 현금 4억 5000만 원이 있으면 매매할 수 있었지만, 이제 6억 원까지만 대출이 가능해지면서 현금 9억 원을 손에 쥐고 있어야 한다.
대출이 극적으로 줄어들면서 통상 말하는 상급지 이동에 제동이 걸린 것이다.
또한 지방 거주자들의 ‘원정 갭투기’도 곤란해졌다. 현금이 충분하다 해도, 주택담보대출을 일부라도 받을 경우 6개월 이내 전입 의무가 부여되기 때문이다.
한국부동산원의 월별 매입자 거주지별 통계를 보면, 지난 4월 거래된 서울 강남구 아파트 546가구 중 120가구(22%)를 서울 밖에서 거주하는 외지인이 사들였다. 서초구의 경우도 같은 달 거래된 519가구 중 99가구(19%)를 외지인이 구입했다.
최근 ‘한강벨트’소재 아파트들이 불타올랐던 큰 원인들이 거액의 대출을 낀 상급지 이동과 지방 ‘갭투기’ 원정이었음을 감안할 때 이재명 정부의 6.27 ‘가계대출 관리방안’이 시장 안정에 기여할 확률이 매우 높다.
금융을 더 조이고 직주근접에 주택공급도 조속히 해야
이재명 정부가 급한 불은 잡은만큼 후속대책도 조속히 마련해 시장심리를 안정시켜야 한다.
우선 대출을 더 바짝 조여야 한다. 전세대출과 정책대출을 DSR에 포함시켜 금융 소비자들이 받는 대출을 소득과 최대한 가깝게 밀착시켜야 한다. 주담대 위험가중치 상향 등을 통해 금융 공급자인 은행이 부동산 대출을 스스로 격감시킬 수 있도록 유도해야 한다. 지난 25년의 경험이 보여주듯 금융은 이미 실물경제와 완벽히 유리된 채 부동산 부문을 포함한 자산시장 버블만 팽창시키는 역할로 전락했다.
아울러 수요가 밀집한 서울에 무주택자들을 위한 주택공급도 서둘러야 한다. 때마침 정부는 시장 상황을 보며 이르면 다음 달께 주택공급 확대 방안을 발표할 예정이다.
정부는 수도권에 신규택지를 대거 지정해 물량을 늘리는 것보다는 공공기관과 기업이 보유한 유휴부지와 역세권·상업지구를 고밀 개발해 도심 내 공급을 확보하는 방안을 고심하는 것으로 알려졌다. 이른바 ‘직주근접’ 선호가 강해진 점을 고려해서다.
문재인 정부 당시 발표만 하고 추진되지 못했던 태릉골프장(1만가구), 용산 캠프킴(3천100가구), 상암동 서부면허시험장(3천500가구) 등의 사업이 재개될 가능성도 있을 것이다. 또한 업무·상가 용지를 주택용지로 전환하고, 공공청사를 재개발하면서 저층에는 청사, 고층에는 주택을 배치하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
주택공급의 관건은 입지와 규모와 속도다. 직주근접의 위치에 대규모 주택을 최대한 신속히 공급하겠다는 구체적 계획이 발표되면 무주택자들의 추격매수나 뇌동매매는 잠잠해질 것이다.