이태경 / 토지+자유연구소 부소장
새해 첫주 들어 서울 아파트 매매 가격이 하락세로 전환했다는 민간 업체의 통계가 나왔다. 한편 한국부동산원의 발표에 따르면 서울 아파트 매매가격은 48주 연속 상승세를 유지했지만 상승폭은 줄었다. 서울 아파트 상승세가 주춤하는 동안 거래량은 매우 부진하다. 올해 서울 아파트 매매가격의 방향성은 대출 관리 정책기조가 유지된다는 전제 위에서 정부의 세제정책과 공급정책이 결정지을 가능성이 높다.
새해 첫주, ‘서울 아파트 꺾였다’
민간부동산정보업체 부동산R114는 1월 첫째 주 전국 아파트 매매가격이 0.07% 하락했다고 9일 밝혔다. 전주(0.15%)까지 이어진 상승세에서 내림세로 전환했다.
부동산R114는 연말 연초의 계절적인 영향으로 일시 하락 전환했다고 분석했다.
서울 아파트 매매가격도 0.07% 하락했다. 0.21% 상승한 전주와 달리 1월 첫째 주에 내림세로 전환했다.
경기는 0.12% 내린 반면, 인천은 0.11% 상승했다. 수도권은 0.07% 하락했다. 지방의 하락 폭은 0.03%다.
아파트 전세 가격은 상승했다.
민간정보업체의 통계인데다 연초의 계절적인 영향이라고는 하지만 서울 아파트 매매가격이 하락세로 전환된 건 예사롭지 않다.
서울 아파트 매매가격 상승세가 둔화됐다는 한국부동산원
한편 8일 한국부동산원이 발표한 올해 1월 첫째 주(5일 조사 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가는 0.18% 올라 직전주(0.21%) 대비 상승 폭이 축소됐다. 다만, 서울 아파트값은 지난해 2월 첫째 주부터 48주 연속으로 올랐다.
구별로 동작구의 상승률이 0.37%로 가장 높았으며 이어 성동구(0.33%), 서초·송파구(각 0.27%), 용산·양천구(각 0.26%), 영등포·중구(각 0.25%) 등의 순이었다.
동작구의 아파트값 상승률은 2주 연속(0.31%→0.33%→0.37%) 높아졌지만, 성동구의 아파트값 상승률은 직전주(0.34%) 대비 소폭 낮아졌다.
같은 기간 동남권 4구인 강남구(0.20%→0.14%), 서초구(0.28%→0.27%), 송파구(0.33%→0.27%), 강동구(0.30%→0.19%)와 용산구(0.30%→0.26%) 등 서울 주요 지역도 오름폭이 감소했다.
서울 아파트 거래량은 여전히 얼어붙은 상태
서울아파트 매매가격이 유의미하게 꺾이지 않는 반면 매매거래량은 부진의 늪에 빠졌다.
지난 해 여름과 가을에 1만 건을 위협하던 서울 아파트 매매거래량은 11월 이후 3천건대로 내려온 상태다. 거래는 죽어있는데 가격은 죽지 않은 기묘한 시장이 지금의 서울 아파트 매매시장이다.
세제정책과 공급정책이 서울 아파트 시장의 방향성을 규정할 듯
올해 서울 아파트 시장은 어디로 갈까? 이재명 정부의 강력한 부동산 대출관리 정책은 지속될 가능성이 매우 높다. 하지만 지난해에 보았듯 지금의 서울 아파트 시장은 대출관리만으로는 규율하기가 벅차다.
따라서 서울 아파트 시장의 유의미한 하향안정화를 견인하기 위해서는 지금보다 한결 강력한 세제정책과 기존과는 다른 공급정책이 동시에 나와야 한다. 세제정책이 기대수익률을 낮춰 투기적 가수요를 억제한다면, 공급정책은 구축시장으로의 수요유입을 제어한다.
만약 이재명 정부가 ‘똘똘한 집한채’의 원인이라 할 1주택자에 대한 과도한 세금 혜택을 대거 축소하고 고가주택에 대한 보유세를 정상화시키며 다주택자 양도세 유예를 종결한다면 시장참여자들은 생각이 많아질 것이다.
거기에 더해 이재명 정부가 서울 요지에 소유한 국공유지에 토지임대부 분양주택과 공공임대주택을 대규모로 밀어넣는다면 터무니 없이 가격이 높은 구축에 대한 수요가 유의미하게 토지임대부 분양주택 등으로 이동할 가능성이 높다.
관건은 이재명 정부가 서울 아파트 매매가격을 하향안정화시킬 확고한 의지와 용기가 있느냐다.
