이재명의 부동산공약, 집값 안정시킬 수 있을까?
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
조기대선이 코 앞이다. 대선 결과에 따라 부동산 시장도 큰 영향을 받을 수 밖에 없다. 이번 조기 대선이 내란에 대한 심판 성격이 짙어 압도적인 지지율을 보이고 있는 더불어민주당 이재명 후보의 부동산 공약을 살펴보는 게 무엇보다 중요한 시점이다. 이 후보는 부동산에 대해선 말을 아끼며 공급확대에 방점을 찍는 모양새다. 분명한 건 이재명 후보가 천명한 국민주권정부가 성공하기 위한 필요조건이 집값 안정이라는 사실이다.
![더불어민주당 이재명 대선 후보가 6·3 대통령선거 공식 선거운동 첫날인 12일 서울 광화문 청계광장에서 열린 출정식 및 첫 유세에서 후보 연설을 하고 있다. 2025.5.12 [공동취재] 연합뉴스](https://cdn.mindlenews.com/news/photo/202505/13517_43899_4919.jpg)
아직까진 주목할만한 부동산 공약 보이지 않는다
이재명 후보의 부동산 관련 공약은 ‘21대 대통령 선거 10대 공약’에 담겨 있다. 이 공약에는 대통령이 된 이후에 어떤 부동산 정책기조를 가져갈지 가늠해 볼 데이터가 극히 적다는 게 눈에 띈다.
이 후보의 부동산 공약은 ‘정책순위 : 3 가계·소상공인의 활력을 증진하고, 공정경제를 실현하겠습니다.’에 일부 담겨 있다. △고품질 공공임대주택 및 공공임대 비율 단계적 확대 △전세사기 걱정 없는 사회 △부담없는 전월세로 서민의 주거사다리 복원(전세사기 걱정 없고 임차인에게 책임이 전가되지 않는 보증제도 개선, 월세 세액공제 대상자 및 대상주택 범위 확대 등 월세 부담 완화) 등이다. 내용 자체로는 평가할만한 공약들이지만, 부동산을 큰 틀에서 규율하는 정책과는 거리가 있다.
그 밖에 △1인가구·청년을 위한 정책 확대(직장과 주거시설이 근접한 주거복합플랫폼주택 조성 및 맞춤형 주거설계지원 사업 추진) △신혼부부 공공임대주택 공급 확대 △주택연금 제도개선 등을 통해 노후 소득 보장을 위한 지원강화 등의 공약도 그 자체로는 의미가 있고 필요하다. 하지만 이재명 후보가 표방한 국민주권정부가 출범한 이후 세제, 공급, 금융, 전세, 재개발·재건축, 주거복지 등에 걸친 부동산 정책기조를 가늠해 보기에는 턱없이 부족하다.
주택공급 확대에 심혈을 기울이는 이재명 후보
비록 10대 공약에 포함되진 않았지만, 이재명 후보는 그동안 주택공급 확대에 대해선 꽤 많은 공약과 발언을 해 왔다. 이미 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌) 노후 인프라 재정비와 수원, 용인, 안산, 인천 등 노후계획도시 재건축 지원을 약속했다. 또한 서울 노후 도심의 재개발·재건축 용적률 상향과 분담금 완화를 추진하겠다고 밝혔다. 사업탄력이 떨어진 3기 신도시의 정상화는 물론이거니와 4기 신도시 개발도 추진하겠다고 했다.
당에서도 공급확대에 방점을 찍는 발언들이 나온다. 민주당 중앙선거대책위원회 진성준 정책본부장은 16일 “(이재명 후보의 부동산 공약의) 핵심은 주택공급을 확대하겠다는 것”이라고 밝혔다. 진 본부장은 “원자재 가격이 많이 올라 공사비가 급격하게 상승하고, 건설 경기도 최악”이라며 “1∼2년 후부터는 주택 부족 사태가 본격적으로 일어날 것”이라고 지적했다. 이어 “주택 가격이 상승한다는 우려가 제기돼 지금은 주택 공급을 최대한 늘리는 데 노력해야 할 때”라고 말하기도 했다.
이재명 후보와 민주당이 한 목소리로 주택공급확대에 무게 중심을 두는 기색이 역력하다.
부동산 관련 세금에 대해선 보수적 견해 드러내
한때 토지불로소득을 세금으로 환수하는데에 전향적인 태도를 보이던 이재명 후보는 확실히 달라진 모습을 보이고 있다. 지난 2월 24일 삼프로TV에 출연한 이 후보(당시에는 이 대표)는 진행자가 ‘국토보유세에 대한 입장’을 묻자 “제가 보기에 무리한 것 같다. 수용성이 너무 떨어진다”는 평가를 내놓았다. 또한 다주택자에게 적용되는 세율에 대한 생각을 묻는 질문에 “굳이 손대야 하나 싶은 생각이 든다”며 “부동산 정책은 가급적이면 손대지 않는 게 좋다고 본다. 손 댈 때마다 문제가 되기 때문”이라고 말하기도 했다.
이 후보는 지난 8일 경제 유튜버들과의 대담에서도 실수요자에게 충분한 주택을 공급해야 한다고 밝히면서 “(실수요 외) 집을 사겠다는 사람들에 대해 굳이 막 세금을 때려가지고 억누르지 말자(는 생각이다)”고 말했다.
민주당도 이 후보와 보조를 맞추고 있다. 민주당 정책본부 관계자는 16일 연합뉴스와 통화에서 “부동산은 세금 강화보다는 공급 측면에 초점을 두고 있다”며 “세제로 부동산을 규제하겠다거나, 인위적으로 세 부담을 강화한다는 생각은 없다”고 말했다. 후보와 당이 부동산 관련 세금에 대해서는 한 목소리를 내고 있다.
집값 안정에 국민주권정부의 성패가 걸려있다
이재명 후보와 더불어민주당이 부동산에 대해서 가급적 언급을 자제하는 것, 세금 관련해서 보수적인 태도를 견지하는 것, 공급확대에 방점을 찍는 것 등은 유권자 표심을 생각할 때 당연할 수 있다. 조기 대선에 변수가 발생하는 걸 차단하고 최대한 압승하기 위한 전략으로 보인다.
문제는 이 후보가 대통령이 되고 국민주권정부가 출범한 이후다. 국민주권정부가 성공하기 위한 필요조건 중 으뜸이 집값 안정이라는 사실은 긴 말이 필요치 않다. 세금을 높이는 것이야 정치적 부담이 크니 조심스러울 수 밖에 없지만 금리와 대출은 반드시 강하게 관리해야 집값 안정을 꾀할 수 있다.
국토연구원이 2023년 1월 30일 발간한 국토정책브리프에 실린 ‘주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점’을 보면 주택가격 변동에 영향을 미치는 결정요인 중 으뜸이 기준금리로 나온다. 해당 자료는 2011년 1월부터 2021년 12월까지의 자료다.
국토연구원 부동산시장연구센터 이태리 연구위원은 전통적인 수단으로는 기준금리, 비전통적인 수단으로는 대출총량규제를 선정했다. 전통적인 수단은 정책시차가 존재하나 효과의 지속성이 길고 비전통적 수단은 단기 효과가 있다는 것이 이 연구위원의 설명이다.
분석결과 전통적인 통화(금융)정책의 대리변수인 기준금리가 대체로 모든 시기에 50~60% 수준으로 높게 기여했다. 반면 비전통적인 통화(금융)정책의 대리변수인 대출태도지수의 기여도는 2019년 40%까지 증가했으나, 코로나19로 대출 총량 규제를유예했던 2020년 전후에 감소해 대체로 18% 수준으로 나타났다.
위의 표를 보면 주택가격 변동에 영향을 미치는 요인들 중 금리의 기여도가 으뜸이고 대출이 그 다음이며 공급물량은 3순위라는 것을 알 수 있다. 따라서 이재명 대통령의 국민주권정부가 집값 안정에 성공하기 위해서는 금리를 조절하고 부동산 관련 대출을 강력하게 통제해야 한다는 결론에 도달한다.
한국은행은 금리 결정을 통해 집값 안정이라는 지고의 정책목표에 복무해야 마땅하다. 필요하면 부동산 관련 대출 금리와 그 밖의 대출금리를 이원화해서 취급하는 방법도 취해야 한다. 부동산 대출 관련해서는 기존의 주담대는 물론이거니와 전세관련 대출에 대해서도 지나치다 싶을 정도로 빈틈 없는 관리를 해야 옳다. 적은 자기자본을 가지고 대출을 지렛대 삼는 부동산 투자는 철저히 억제해야 한다. 성장률을 일부 희생하는 한이 있더라도 금리와 대출을 통한 집값 안정은 절대로 양보해선 안 된다.
‘다른 건 다 성공했는데 집값 잡는 것에만 실패했다’는 변명은 적어도 대한민국에선 통하지 않는다는 사실을 이재명 후보와 더불어민주당은 명심해야 한다.