[이태경의 부동산 제대로 보기]
미분양에 주목해야 하는 이유
이태경 / 토지+자유연구소 이태경 부소장
최근 전국 미분양 주택이 3개월 연속 증가 중이다. 서울의 경우는 청약경쟁률과 청약가점이 큰폭으로 떨어진 단지가 나왔다. 미분양을 포함한 청약시장의 상황을 점검해보자.
1. 미분양이 증가하는 지방아파트 시장
– 9일 국토교통부 통계에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 1만7710가구로 지난해 11월 말 1만4094가구에 비해 25.7%(3616가구) 급증했음. 전국 미분양 주택은 지난해 9월 1만3842가구로 관련 통계 작성 이후 역대 최저치를 기록한 뒤 10월부터 반등해 3개월 연속 상승.
– 미분양 물량은 압도적으로 지방에서 발생 중. 수도권은 작년 10월 1290가구, 11월 1472가구, 12월 1509가구로 증가세가 미미.
– 물론 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’은 작년 9월 7963가구, 10월 7740가구, 11월 7399가구, 12월 7449가구 등으로 증가폭이 매우 미미함.
2. 청약 경쟁률과 청약가점이 뚝 떨어진 서울 아파트 분양시장
– 활화산처럼 타오르던 서울 아파트 분양시장도 주춤하는 기미가 완연. 올해 첫 서울 분양이자 지난달 유일한 단지였던 서울 강북구 ‘북서울자이 폴라리스’ 1순위 청약의 경쟁률 평균 34대1이었음. 지난해 서울 아파트 청약 경쟁률 평균 164.13대1(부동산R114 집계)과 비교하면 격감이라는 표현이 무색할 지경. 또한 최저 당첨가점이 54점(전용면적 38㎡B형)이었는데, 이는 작년 서울 당첨 최저 가점 평균인 60점보다 6점이나 낮은 것.
– 주목할 대목은 ‘북서울자이 폴라리스’가 우이-신설 경전철 초역세권인데다 4호선 미아역도 도보로 접근가능한 더블역세권이었고, 브랜드 파워도 강력했으며, 단지규모도 1045세대로 작지 않았다는 것. 이런 단지에 작년 같으면 상상할 수 없이 저조한 청약경쟁률과 청약가점이 나왔다는 건 의미심장.
3. 시사점
– 분양시장은 주택시장의 주요 선행지표 중 하나. 분양열기가 식는다는 건(청약경쟁률, 청약가점, 계약률 등의 지표가 저조함을 의미)무주택자 위주의 시장참여자들조차 주택시장의 향후 전망을 어둡게 본다는 것. 특히 미분양이 쌓이면 기존 재고주택시장도 큰 타격을 입음. 분양주택의 분양가는 주변시세 보다는 현저히 저렴함. 그런 분양주택조차 완판이 안 되고 미분양이 발생한다면 시장참여자들은 주변 재고주택들의 현재 가격이 터무니 없이 고평가됐다고 판단할 수 밖에 없고, 매수세가 자취를 감출 수 밖에 없음. 청약시장의 동향과 미분양 주택 증가추이를 예의 주시해야 함.
<세이버 2022년 2월 13일> [이태경의 부동산 제대로 보기] 미분양에 주목해야 하는 이유