[이태경의 부동산 제대로 보기]
이명박 정부 때도 비슷했다 – 정부정책만으로 시장의 방향성을 좌우할 순 없어
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
윤석열 정부의 출범이 50여일 남았다. 윤석열 당선인이 선거 기간 내내 문재인 정부의 모든 정책을 혹독하게 비판한데다 특히 부동산에 관해서는 문재인 정부와 정반대로 할 것을 천명한터라 많은 시장참여자들이 꿈과 희망(?)에 부풀어 있다. 그런데 진보정부와 정반대의 부동산 정책을 공언하며 집권한 정부가 전에도 있었다. 이명박 정부가 바로 그 정부다.
모든 것을 노무현 정부와 반대로
이명박 정부는 ABR(Anything But Roh)라는 기치 아래 참여정부가 토지공개념이라는 철학 위에 심혈을 기울여 만든 투기 차단 정책수단들을 모조리 파괴하고 무의미하게 만듦. 이명박 정부는 참여정부의 최대 성과라 할 종부세를 무력화시켰고 다주택자 양도세 중과도 사실상 폐지시켰으며, 참여정부가 2017년까지 보유세가 강화되도록 설계해놓은 로드맵도 폐기.
구체적으로 살펴보면, 이명박 정부는 종합부동산세 과세 대상을 헌법재판소의 결정에 따라 세대별 합산에서 개인별 합산으로 변경하고, 1주택자의 경우는 공제금액을 6억 원에서 9억 원으로 상향했으며, 공정시장가액비율을 도입하여 과세표준 현실화율 상향을 중단시킴.
또한 이명박 정부는 투기과열지구 및 투기지역, 주택거래신고지역을 해제했으며, 재건축 규제를 완화하고, 취득세를 한시적으로 감면하는가 하면, 양도세 비과세 요건도 완화시킴. 뿐만 아니라 이명박 정부는 임대사업자에게 많은 특혜를 부여했고, 분양권 전매제한을 완화했으며, 재건축초과이익환수제를 유예시켰고, 민영주택 재당첨 제한도 폐지시킴. 한 마디로 이명박 정부는 부동산투기에 올인한 정부였음.
시장은 이명박 정부 뜻대로 움직였나?
이명박 정부가 부동산 투기에 올인하며 노무현 정부가 애써 만든 시장정상화 조치들을 거의 모조리 무력화시켰음에도 시장은 이명박 정부의 뜻대로 움직이지 않음. 2006년 정점을 찍은 주택가격은 이명박 정부가 2008년 글로벌 금융위기를 맞아 기준금리를 5.25%(2008. 8. 7)에서 2.0%(2009. 2. 12)까지 끌어내리자 일시적으로 반등하다 다시 주저앉음. 서울의 경우 2012년~2013년에 대바닥을 형성. 결과적으로 이명박 정부는 부동산 시장에 불을 지르려다 미수에 그침.
시사점
이명박 정부의 사례를 통해서 우리가 알 수 있는 건 정부의 부동산 정책이 부동산 시장에 미치는 영향력이 크긴 하지만 절대적인 건 아니라는 사실임. 이명박 정부가 집권했을 당시는 이미 부동산 시장의 대세상승이 끝난 시점이었음. 당시의 부동산 가격은 소득 대비 과도한 수준이었음. 기준금리 또한 등락이 있었지만 글로벌 금융위기가 어느 정도 진정된 후에는 기준금리가 3.25%까지 추세적으로 상승하여 부동산 시장에 부담을 주었음. 이미 시장 내면의 에너지가 소진된데다 통화정책이 완화적이지 않은 조건에서는 정부가 투기친화적인 정책을 내놓는다 해도 시장의 추세를 돌리기 힘들다는 것이 이명박 정부의 교훈임.
윤석열 정부의 출범을 앞둔 지금은 역사상 최장인 8년 동안의 대세상승이 끝난데다 기준금리가 본격적으로 고개를 들기 시작. 인플레이션 압력을 감안할 때 긴축적 통화정책 기조가 유지될 것은 자명함. 이런 거시 조건 아래서 윤석열 정부가 투기친화적 부동산 정책을 연이어 내놓는다해서 시장이 상승으로 방향을 틀지는 매우 회의적임. 시장참여자들의 각별한 경계가 요망됨.
<세이버 2022년 3월 21일> 이명박 정부 때도 비슷했다 – 정부정책만으로 시장의 방향성을 좌우할 순 없어