[이태경의 부동산 제대로 보기]
LTV완화한다고 거래가 살아날까?
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
윤석열 정부가 부동산 시장의 경착륙에 대응하기 위해 주택담보대출비율(LTV)을 완화하기로 했다. 하지만 유례없이 빠른 기준금리의 상승, 경기침체 우려, DSR 규제 등을 감안할 때 주택담보대출비율을 완화한다고 해서 매수세가 살아날 가능성은 낮아 보인다.
주택담보대출비율(LTV)을 50%로 늘려주겠다는 윤 정부
김주현 금융위원장이 27일 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 완화하고 15억원 초과 아파트에도 주택담보대출(주담대)을 허용하겠다고 천명. 이미 윤 정부는 지난 8월부터 생애 최초 주택 구입 가구에 적용되는 LTV 상한을 80%로 완화한 바 있음.
현재 LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별로 차등 적용. 무주택자와 1주택자의 경우 비규제지역에선 LTV가 70%까지 허용되나, 규제지역에선 50% 이하로 제한. 투기과열지구에선 40%(9억 초과~15억 이하에선 20%), 조정대상지역은 50%(9억 초과에선 30%)로 통제. 또한 투기·과열 지구에서 15억원을 넘는 아파트에 대해선 주담대가 전면 금지 중.
윤 정부의 이번 주택담보대출비율 완화조치는 기준금리 급등으로 인해 시장이 빠르게 무너지는데 대한 대응 성격으로 보임.
시사점
윤 정부의 LTV 50%완화 결정에도 불구하고 부동산 시장의 경착륙을 막기에는 턱없이 부족하다고 보는 것이 합리적. 무엇보다 부동산 시장의 향방에 결정적인 영향을 미치는 금리가 너무나 빠른 속도로 급등 중이며, 고금리 기조가 언제 끝날지 누구도 알 수 없는 형편임.
게다가 IMF 등이 강력하게 경고하는 것처럼 내년 글로벌 경제는 침체를 벗어나기 어려워 보임. 즉 투자 수요건, 실수요건 매수세가 살아나기 힘든 상황임.
여기에 더해 현재 소득수준별 대출규제인 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 대폭 강화돼 있어 LTV를 푼다고 해도 실제로 대출을 받을 수 있는 한도는 소득에 따라 크게 제한됨. LTV를 아무리 풀어줘도 소득이 적으면 완화된 대출한도를 다 받기 어렵고, 또한 대출금리가 오르면 이자부담이 커짐과 동시에 대출한도는 더욱 줄어들게 됨.
따라서 윤 정부의 이번 LTV 50%완화가 시장에 미치는 영향은 극히 제한적일 것으로 판단됨.