6.27대책, 급소를 정확히 찔렀다
대출이 밀어올린 집값을 대출을 줄여 안정시키겠다는 이재명 정부
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
이른바 ‘한강벨트’를 중심으로 불타오르는 서울 아파트 시장을 진정시키기 위해서 이재명 정부가 대출관리 대책으로는 역대 가장 강력하다고 해도 무방할 6.27 가계대출 관리방안(이하 6.27대책)을 내놓았다. 수도권 및 규제지역에선 주택담보대출 상한이 6억 원으로 제한되고, 수도권 다주택자 주담대는 금지되며, 수도권 주택을 구입하며 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입의무가 부과된다. 또한 전세대출 보증이 축소되고 생초자(태어나 한 번도 집을 산 적 없는 무주택자)에 대한 대출도 줄어든다. 아울러 정부는 가계대출 총량을 관리하고 정책대출도 축소하기로 했다.
유례없이 강력한 대출관리 대책에 한강벨트를 위시한 서울 아파트 시장은 거래실종 상태에 돌입했다. 그도 그럴 것이 근래 한강벨트를 필두로 한 서울 아파트 가격 폭등 랠리는 대출의 힘이 절대적이었다. 6.27대책은 대출을 강력하게 조임으로써 한강벨트를 중심으로 서울 전역으로 번져나가던 투기심리를 일거에 진정시키는 효과를 발휘 중이다.
이재명 정부가 급한 불은 끈 것으로 보이는 만큼 금융·세제·공급 등을 아우르는 부동산종합정책을 치밀하게 마련해 공표하고 추진해야 할 것이다.
이재명 대통령이 25일 광주 국립아시아문화전당에서 열린 광주시민, 전남도민 타운홀미팅에서 발언하고 있다. 2025.06.25. ⓒ뉴시스역대급이라는 표현이 무색하지 않은 6.27대책
6.27대책은 역대 가장 강력한 부동산 대출 억제 대책이라고 표현해도 지나침이 없다.
우선 당국은 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 초강수를 뒀다. 정부가 소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도를 둔 것은 이번이 처음이다.
주담대 6억 원 상한설정은 이른바 ‘고액 영끌’로 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동 등에 집을 구매하려는 차주들을 정조준한 대책으로 보인다. 통상 강남 3구와 마용성은 서울 집값을 견인하는 기관차 역할을 해 왔다.
다주택자와 갭투기자들에 대한 대출 제한도 시행된다. 수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용된다. 즉 대출이 완전히 막히는 것이다. 또한 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 마찬가지다. 다만 처분 조건을 지키면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용되는데, 그 조건이 2년 내 처분에서 6개월 내 처분으로 엄격해졌다. 갭투자에 쓰이는 조건부 전세대출 공급도 금지한다.
한편 은행별로 달랐던 주담대 만기는 30년으로 일률화해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회를 방지한다. 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한하고, 신용대출을 활용한 주택 구입을 방지하기 위해 한도를 차주의 연소득 이내로 묶는다. 금융권 대출은 실거주 목적에만 활용할 수 있도록 주택 구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과한다. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용된다. .
또한 이번 가계대출관리방안에는 생애 최초 주택구입 목적 주담대에도 LTV를 줄이고, 정책대출 최대한도도 축소 조정하는 등 ‘규제 사각지대’를 최소화하기 위한 조치들도 여럿 포함됐다. 수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(디딤돌·보금자리론 포함) LTV는 기존 80%에서 70%로 축소된다. 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정한다. 또한 전세대출 보증비율은 현재 90%에서 80%로 더 낮춘다. 생초자 대출과 전세대출이 투기에 유동성을 공급한다고 보고 이를 축소하기 위해 나선 것이다.
끝으로 금융당국은 전 금융권 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 이를 통해 하반기에만 10조 원 이상의 가계대출을 줄이게 된다. 아울러 최근 집값 급등의 원흉으로 지목된 정책금융도 축소된다. 디딤돌대출·버팀목·보금자리론 등 정책대출 공급을 연간 공급 계획 대비 25% 줄이기로 했다.
2000년 이후 서울 등의 집값을 밀어올린 주범은 주담대
6.27대책이 의미심장한 건 단지 서울 불장에 찬물을 부었기 때문만이 아니다. 2000년 이후 서울 등의 집값을 도저히 이해할 수 없는 수준으로 폭등시킨 원흉인 주택담보대출을 정조준하기 때문에 함의가 크다는 것이다. 대출이 집값을 얼마나 밀어올렸는지는 데이터가 증명한다.
1996년 36.4조원에 불과하던 주택담보대출이 2025년 1분기 현재 무려 1,133조원으로 폭증했다. 이에 따라 1996년 151조원에 그치던 가계대출은 2025년 1분기 현재 무려 1,810조원으로 증가했다.(한국은행 2025년 1/4분기 가계신용(잠정)) 주택담보대출의 폭증이 가계대출 증가의 가장 큰 원인이다. 1996년 가계대출 가운데 주담대가 차지하는 비중은 고작 24.1%였는데 2025년 1분기에는 62.6%로 증가했다.
주목할 대목은 최근에는 전세자금대출의 폭증이 주담대 증가의 주된 원인 중 하나라는 사실이다. 경실련(2024)이 정권별 국내은행의 전세자금대출 현황을 발표한 바 있는데, 경실련에 따르면 2008~2023.10까지 정권별로 국내은행의 전세자금대출 잔액 현황을 분석한바, 이명박 정부 임기 초에는 전세자금대출 잔액이 0.3조였는데, 임기 말에는 6.1조가 늘어 6.4조가 됐다. 또한 박근혜 정부 동안에는 29.6조가 늘어 36조가 됐으며, 문재인 정부 때 126조가 늘어 162조가 됐다. 한편 윤석열 정부 출범 이후 2022년경 전세자금대출은 170.5조까지 늘어났는데 2023년 10월까지 줄어들어 161.4조가 됐다. 거기다 HUG와 HF 등이 80%까지 전세보증까지 해 준다.
결국 2000년 이후 소득이나 성장을 아득히 추월하는 서울과 수도권의 아파트 가격 폭등을 견인한 건 단연 대출이었다. 따라서 대한민국의 명운을 위협할 지경까지 이른 서울 등의 아파트 가격을 하향안정화시킬 수 있는 첩경 역시 전세대출을 포함한 주담대의 획기적 축소일 수밖에 없다. 이재명 정부의 6.27가계대출 관리방안은 이를 위한 첫걸음이라는 점에서 유의미하다.
서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지. ⓒ민중의소리
대출·세제·공급 망라한 종합 로드맵 마련해 부동산공화국 작별해야
거래가 실종되고 호가가 급락하는 등 벌써부터 6.27대책의 효과가 발휘되는 기미가 역력하다. 이재명 정부는 여기에 만족하지 말고 부동산공화국과 작별할 담대한 로드맵 마련해 공표하고 실행해야 한다.
부동산공화국과 작별하기 위해서는 대출, 세제, 공급 등이 모두 망라된 종합 로드맵의 구축이 무엇보다 중요하다. 부동산 시장안정이 무엇보다 중대한 현안이라는 점과 종합적이고도 유기적 정책마련이 필수적이라는 점을 감안할 때 대통령실이 부동산 시장안정을 위한 컨트롤 타워가 되어 부동산공화국과 결별하기 위한 종합 로드맵 마련에 나서야 옳다.
이미 부동산 공화국 혁파를 위한 종합 로드맵의 얼개는 얼추 나와 있다. 부동산 관련 대출은 전세대출 포함해 소득기준으로 최대한 바짝 조이고, 부동산 불로소득에 대한 과세도 정상화시키며, 양질의 공공임대주택을 대거 확충하고, 서울에 공공이 지닌 땅을 이용해 최대한 신속하게 대규모 주택공급을 하는 것 등이 그 대강이다.
이재명 대통령이 부동산공화국과 결별할 마음을 단단히 먹고 실행에 착수한다면 열화와 같은 시민들의 지지와 응원이 따를 것이다.