이태경 / 토지+자유연구소 부소장
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이재명 대통령이 신년 기자회견에서 부동산에 대한 관점을 드러냈다. 이 대통령은 세간의 관심이 집중된 부동산 세금에 대해서 소극적인 입장을 밝혔다. 대통령은 세금의 역할을 국가재정 확보로 방점 찍고, 부동산 시장 안정을 위한 최후의 수단으로 인식하고 있음을 노정했다. 또한 대통령은 조만간 발표될 주택공급 계획에 기대를 걸기도 했다. 다주택자와 1주택자에 대한 대통령의 관점은 사뭇 다른데 1주택자는 강력한 보호의 대상으로 간주하는 반면 다주택자에게 주어진 장기보유특별공제 혜택 등에 대해선 석연치 않다는 인식을 밝혔다. ‘한강벨트’를 중심으로 하는 서울 아파트 시장이 상승을 거듭 중인 가운데 세금과 1주택자에 대한 대통령의 협애한 인식이 부동산 시장에 자칫 잘못된 신호를 주지 않을까 근심된다.
세금을 부동산 시장 안정의 최후 수단으로 여기는 대통령
이재명 대통령이 21일 부동산 가격 억제를 위해 세금 규제를 도입할 가능성과 관련해 “가급적 안 하는 게 바람직하다. 마지막 수단으로 하는 게 제일 좋지 않겠느냐”고 말했다.
이 대통령은 이날 청와대 영빈관에서 가진 신년 기자회견에서 “세금은 국가재정 확보를 위해 국민에 부담을 지우는 것인데, 다른 정책 목표를 위해 전용하면 부작용이 발생한다”며 이같이 밝혔다.
그러면서 “지금으로선 세제를 통해 부동산 정책을 하는 것은 깊이 고려하고 있지 않다”고 덧붙였다.
다만 이 대통령은 “꼭 필요하고 유효한 상황인데 바람직하지 않다고 안 쓸 이유도 없다”며 “가급적 그런 상황이 오지 않길 바라지만, 선을 벗어나 사회적 문제가 되는 상황이면 당연히 세제 수단을 동원해야 한다”고도 언급했다.
대통령은 아울러 다른 수요 억제책과 관련해선 “집은 필수 공공재에 가까운데 투기적 수단으로 만드는 게 바람직하지 않다”며 “그러면 규제해야 한다. 토지거래허가제라든지 여러 방법이 시행되고 있고, 앞으로 필요하면 얼마든지 추가할 수 있다”고 했다.
이 대통령은 공급 대책에 대해선 “곧 국토교통부에서 현실적인 공급 확대 방안을 발표할 것”이라며 “추상적 수치보다는 구체적이고 현실적인 수치를 제시하려 한다. 계획 수준이 아니라 인허가, 착공 기준으로 (할 것)”라고 밝혔다.
용산과 태릉 등에 대규모 주택 공급 추진되나?
이재명 대통령이 21일 신년 기자회견에서 부동산 정책과 관련해 ‘현실적인 공급 확대 방안’을 언급하면서 향후 발표될 공급대책의 세부 내용에 관심이 쏠리고 있다.
앞서 정부는 지난해 9.7 주택공급 확대방안을 발표하면서 2030년까지 수도권에 연간 27만가구의 신규 주택을 착공해 2030년까지 총 135만가구를 착공하겠다는 청사진을 밝힌 바 있다.
9.7 대책에는 서울에 산재한 노후청사와 유휴부지 등을 복합 개발해 도심 공급을 늘리는 방안이 포함됐는데, 정부는 가용 용지를 최대한 확보해 현실적으로 신규 주택 착공이 가능한 세부 공급 지역과 물량 등 구체적 수치를 발표하는 것을 목표로 후속 대책을 준비 중이다.
후속 대책은 애초 작년 말 발표될 것으로 예상됐으나 세부 내용에 관한 조정이 길어지면서 해를 넘겼고, 이르면 이달 말쯤 발표될 것으로 전망된다.
부동산 이슈의 최대 관심사가 서울 집값인 만큼 후속 대책에 서울 내 신규 공급 지역과 물량을 시장이 기대하는 수준으로 현실성 있게 제시하느냐가 정책 성패를 가를 것으로 보인다.
후속 대책에 포함될 가능성이 거론되는 주요 지역 중 하나는 용산국제업무지구다. 이곳의 주택 공급 물량을 두고 서울시와 정부 간 의견이 달라 어느 수준에서 조정이 이뤄질지가 관건이다.
서울시는 업무·상업지구 성격을 고려해 애초 용산국제업무지구의 주택 공급량을 약 6000가구로 잡았다가 정부가 도심 공급 확대 필요성을 제기하자 8000가구 선으로 확대하는 조정안을 내놨다.
반면 정부는 선호지역에 충분한 물량을 공급하려면 1만∼2만가구 수준이 필요하다는 입장이다.
이와 관련해 용산구는 기존 공급계획 변경 없이 용산유수지 재정비, 수송부 부지 개발 등 이 일대 도시정비사업과 유휴부지 활용만으로도 1만 8000가구 수준까지 공급이 가능하다는 의견을 내기도 했다.
또한 문재인 정부 당시 주택 공급이 추진됐다가 무산된 노원구 태릉골프장도 후속 공급대책에 포함될 가능성이 있는 주요 후보지 중 하나로 꼽힌다.
문 정부는 2020년 8월 도심 공급 확대를 위해 태릉골프장, 용산 캠프킴, 상암동 서부면허시험장 등에 대한 공급 계획을 마련했으나 여러 난관에 부딪혀 사업이 좌초했다.
태릉골프장은 당시 정부가 1만가구를 목표로 잡았을 정도로 큰 물량이 공급될 수 있는 부지였지만, 대규모 공급이 이뤄지면 이 일대 교통 혼잡이 극심해지고 환경이 훼손된다는 주민 반발이 거셌다.
이번 정부에서 태릉골프장 개발이 다시 추진된다면 이같은 지역 여론을 고려해 공급 물량을 6000가구 수준으로 축소하고 교통 인프라와 공원 등을 확충하는 조치가 수반될 것으로 예상된다.
이밖에 성수동 경찰기마대 부지, 관악세무서, 목동 서울출입국관리사무소 등 노후청사와 유휴부지도 양호한 입지에 공공 주도로 신속한 복합개발이 가능한 부지여서 유력한 후보군으로 거론되고 있다.
신속한 임대주택 공급을 위해 ‘도심 블록형 주택’과 같은 새로운 유형의 주택 공급이 시도될 가능성도 있다. 저층 다가구·다세대주택 밀집 지역을 블록 단위로 묶어 중밀도로 개발하는 방식으로, 김윤덕 국토부 장관도 최근 이 유형을 전세 물량 감소에 대한 대응책 중 하나로 언급한 바 있다.
다주택자에 주어진 양도세 장기보유특별공제 혜택 축소 가능성 대두돼
주목할 지점은 이재명 대통령이 21일 신년 기자회견에서 부동산 세제 개편에 신중한 모습을 보이면서도 다주택자에 대한 규제 필요성을 거듭 강조했다는 사실이다. .
이 대통령은 이날 회견에서 부동산 관련 세금 규제를 도입할 가능성에 대해 “할 수도 있고, 안 할 수도 있다”고 말했다.
시장의 관심은 정부가 오는 5월 9일 일몰이 도래하는 다주택자 양도소득세 중과 유예를 연장하지 않고 종료할지에 쏠린다. 대통령이 다주택자의 매물이 시장에 나올 수 있는 방법을 찾고 있다고 언급했기 때문이다.
양도세 기본세율은 양도 소득에 따라 6∼45%이지만 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 가산세율이 붙는다.
이는 2021년 문재인 정부에서 도입됐으나 윤석열 정부가 2022년 5월 9일 출범과 동시에 시행령 개정을 통해 이를 유예한 뒤 1년 단위로 유예를 연장했다.
다주택자는 양도세 중과 제도가 부활할 경우 오는 5월 9일 전에 보유 매물을 팔고 잔금을 치러야 중과를 피할 수 있다.
이 때문에 10.15 대책에 따라 현재 조정대상지역인 서울 전역과 경기 12곳 위주로 매물이 늘어나고 시세보다 싼 급매물로 집값이 일정 부분 조정받을 가능성이 있다.
아울러 이 대통령은 다주택자가 양도 차익에서 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 받는 점에 대해서도 이날 부정적인 의견을 피력했다.
1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익에서 40%씩 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 반면 다주택자는 주택 양도 시 보유 기간이 3년 이상이면 연 2%씩 최장 15년간 30%의 장기보유특별공제를 받는다. 조정대상지역에서도 오는 5월 9일까지는 양도세 중과가 유예됐기 때문에 동일한 공제율이 적용된다.
이날 이 대통령은 “바람직하지도 않은 투자, 투기용 부동산을 오래 가지고 있다고 세금을 깎아주는 것은 좀 이상한 것 같다”고 지적했다.
다주택자 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일로 종료될 경우 그와 함께 다주택자 장기보유특별공제 제도가 폐지되거나 공제율이 조정될 가능성에 무게가 실리는 대목이다.
1주택자에 집중된 세제혜택이 ‘한강벨트’폭등의 주된 원인
이재명 대통령이 신년 기자회견에서 보인 부동산에 대한 인식은 여러모로 근심스럽다.
우선 대통령은 세금에 대해 지나치게 협애한 인식을 하고 있다. 세금은 국가재정 확충만이 아니라 다양한 역할과 기능을 수행한다. 예컨대 강력한 재분배 기능이나 투기적 수요 억제 역할이 그렇다.
부동산 세금 가운데 가장 첨예한 보유세를 따져보자. 보유세는 강력한 자본화 효과를 발휘해 투기를 억제하는 방파제 역할을 한다. 부동산 투기를 하려는 사람은 보유비용이 높으면 기대수익률이 낮아지기 때문에 투기에 신중할 수 밖에 없다. 보유세는 미약하긴 하지만 재분배 기능도 수행한다. 부동산을 과다 보유한 사람들의 세부담이 클 수 밖에 없기 때문이다.
서울 아파트 시장 불안의 원인을 다주택자에게서 찾는 듯한 대통령의 인식도 적확하지 못하다. 기실 노무현 정부 이래 다주택자에 대한 규제는 제법 강력하게 집행돼 왔다. 그러다 보니 다주택자들은 다주택 소유에 따른 기대수익률이 낮아졌고 그 대안으로 ‘똘똘한 한채’를 선호하게 됐다.
대통령도 강력하게 옹호하는 1주택자에 대한 중첩된 세제 혜택 등이 너무나 매력적으로 여겨졌기 때문이다. 강남을 위시한 ‘한강벨트’에 집 한채만 보유해도 가격이 다락같이 오르고 세금은 거의 내지 않다보니 상급지 갈아타기가 창궐하고 있다. 물론 갈아타기의 종착지는 강남과 서초다.
다주택자들도 주택을 처분해 ‘한강벨트’에 1주택자가 되려하고, 지방의 부자들마저 앞다퉈 ‘한강벨트’에 주택을 구매하려 하다보니 ‘한강벨트’소재 아파트들이 서울 아파트 시장을 견인하고 있다.
이런 현실을 정확히 직시해야 해법이 마련되건만 이재명 대통령은 과녁을 엉뚱한 곳에 설정하고 있는 것처럼 보인다. 서울 아파트 시장을 끌어올리고 있는 ‘한강벨트’에 다주택을 소유한 사람은 매우 드물다.
이제라도 대통령이 세금에 대한 인식 지평을 넓히고, 서울 아파트 시장이 질주하는 근본원인에 대해 직시했으면 좋겠다. 주식은 내가 하지 않고 남이 버는 것을 보면 배가 아픈데 그치지만, 주택 시장이 급등하면 무주택자들은 사실상 돈을 뺏기는 셈이 된다. 진보정권 시기 부동산 가격 급등이 정권에 얼마나 치명적인 타격을 입혔는지 복기해 보면 부동산 시장 안정은 무엇과도 바꿀 수 없는 지상과제일 수 밖에 없다.
