이태경 / 토지+자유연구소 부소장
9·7주택공급 확대방안은 내년부터 5년간 수도권에 135만호의 주택을 신규로 공급하겠다는 것이 골자다. 하지만 이 방안에는 시장에 적지 않은 변화를 추동할 내용이 담겨 있다. 부동산 시장 거래질서 확립 방안이다. 이를 실행하기 위한 정책 수단으로 부동산 시장 감독 기능 강화를 위한 범정부 차원의 조직 신설, 주택 매매계약 신고 관리 강화, 자금출처 투명성 제고를 위한 기반 강화 등이 포함됐다. 부동산 시장 거래질서 확립이 부동산 시장 정상화를 위한 전제라는 사실을 감안할 때 이런 대책들은 오히려 늦은 감이 있다.
국토부·금융위·국세청·경찰청 등이 참여하는 부동산 시장 감독 기구 신설
정부는 민생을 저해하는 부동산 범죄에 적극 대응할 수 있도록 조사·수사 관련 조직 신설을 추진한다. 여기에는 국토부·금융위원회·국세청·경찰청·금융감독원 등이 참여한다. 새로 신설될 조직은 기획부동산, 허위매물 등 관련 처벌 근거를 마련하고 가격 띄우기, 다운계약 등 불법행위 대응을 위해 국토부 내 특별사법경찰관리(특사경)을 설치한다. 필요 시 경찰, 지방자치단체 특사경 등과 공조해 합동 단속에 나설 예정이다.
또한 관계기관에 통보된 위법 의심사례에 대한 기관별 조치 결과를 정례적으로 공유해 환류 절차를 강화한다. 전세사기 등 부동산 관련 불법행위 정황과 패턴을 인공지능(AI)을 활용해 분석하고, 선제적으로 선별하기 위한 시스템도 개선할 예정이다.
공인중개사가 매매계약 신고 때 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출해야
공인중개사가 매매계약을 신고하는 경우 별도 증빙자료제출 의무가 없어 자전거래, 실거래가 띄우기 등 악용 소지가 있다는 지적이 줄기차게 제기됐다. 이에 따라 정부는 앞으로 공인중개사의 주택 매매계약 신고 시 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출을 의무화하는 방향으로 ‘부동산거래신고법 시행규칙’을 개정한다. 자전거래 및 실거래가 띄우기 등의 사례가 크게 감소할 것으로 전망된다.
정부는 또 20억원 이상의 고가주택 신고가 거래와 법인자금 유용 의심거래에 대한 집중 세무조사에 나설 예정이다. 탈세 혐의자에 대한 세무조사도 강화한다. 올해 5~6월 신고분 조사부터 추가해 점차 대상을 확대한다. 취득 자금의 흐름과 원천을 추적해 가족, 친인척 등에게 차입금을 위장 증여하거나, 법인 자금의 부당 유용 여부 등을 철저히 검증한다.
불법·이상거래 기획 조사 및 이용의무 조사도 시행한다. 서울 아파트를 대상으로 실시 중인 현장점검·기획조사의 범위를 수도권 과열지역으로 확대하고, 조사기간도 연장한다. 1차 조사는 올해 1~2월, 2차는 3～4월 신고분 대상으로 착수한 상태이며, 3차는 5～6월 신고분으로 진행한다. 연말 거래분까지 총 6차 조사를 실시할 계획이다.
국토부·서울시·허가관청의 공조로 정밀조사를 진행해 토지거래허가구역 실거주 의무 이행을 확인한다. 필요 시 허가취소를 검토한다. 허가가 취소되면 계약은 무효가 된다.
앞으론 고가 주택구입 때 가상화폐 매각대금도 자기자금 항목에 추가해야
자금출처 투명성 제고를 위해 자금조달계획서를 지금 보다 훨씬 촘촘하게 만들고 제출의무 범위도 확대한다. 허위·편법 조달 방지를 위해 대출유형을 주택담보대출, 신용대출, 사업자 대출, 해외 금융기관 대출 등으로 세분화한다. 금융기관명을 기재하도록 자금조달계획서 양식을 개정한다.
또한 부동산 처분대금 및 주식·채권 등 자기자금의 항목도 자세히 나눈다. 임대보증금도 ‘취득주택’과 ‘취득주택 외’로 구분해 명확화 한다. 부동산 처분대금은 주택·토지와 임대보증금(취득주택 외), 기타로 나눈다. 주식·채권 등 항목에는 주식·채권 매각대금 외 가상화폐 매각대금을 추가한다.
한편 종전에는 불법 자금조달을 통한 투기 방지를 위해 투기과열지구 내에서 주택을 거래할 때만 자금조달계획서·증빙서류 제출이 의무였다. 하지만 앞으로는 투기과열지구뿐 아니라 토허구역 내 주택 거래도 포함된다.
부동산 시장 거래질서 확립, 부동산 시장안정을 위한 필요조건
정부가 부동산 시장 거래질서 확립을 위해 내놓은 부동산 시장 감독 기능 강화, 주택 매매계약 신고 관리 강화, 자금출처 투명성 제고를 위한 기반 강화 등은 부동산 시장 안정을 위해 반드시 필요한 조치들이다.
부동산 시장의 투명성과 객관성을 확보하고, 불법 조달자금을 통한 투기를 방지하며, 부동산 시장에서 발생하는 각종 불공정거래행위들을 엄단하는 것은 부동산 시장안정을 위한 필요조건이다. 부동산 시장의 거래질서 확립으로 부동산 시장이 안정되는 것은 아니지만, 부동산 시장의 거래질서 확립 없이 부동산 시장이 안정되기를 기대하는 건 무망하다.
