<요 약>
한국의 도시재정비사업이 표면상 부동산가격 하락으로 인해 딜레마에 빠진 것처럼 보이지만 본질적으로는 1983년에 합동재개발 방식이 도입된 이후 민간 조합과 건설사가 개발이익을 나눠 갖는 ‘구조적 원인’ 때문이다. 이러한 문제인식 하에서 딜레마에 빠진 도시재정비사업을 해결할 수 있는 대안적인 모델 역시 개발이익 사유화라는 ‘구조적 원인’을 해결하는 것에서 시작해야 한다.
대안적인 도시재정비사업 모델이 갖춰야 할 중요 조건들은 다음의 네 가지를 들 수 있다. 첫째, 현재 지가수준에서 개발이익을 환수하면서도 도심 적정개발을 추진할 수 있어야 한다. 둘째, 재개발지역에서 공급되는 주택은 재개발 대상지역의 주민들이 실제 부담가능하고 입주가 가능한 가격과 규모가 되어야 한다. 셋째, 재정비사업을 통해 건설된 주택이 주민들(세입자 포함)에게 공급되어 재정착률을 높일 수 있어야 한다. 넷째, 수익성에 맞춘 사업 추진으로 인한 공간적 불균형 개발 문제를 해결할 수 있어야 한다.
본 비평은 대안적인 도시재정비사업 모델로 지방정부가 기존 재산권자로부터 토지재산권을 획득하여 공유지로 전환한 후 토지임대차계약을 체결하는 ‘토지임대형 도시재정비사업 모델’을 제시하였다. 전세방식이 결합된 한국형 토지임대형 주택을 공급하게 되면 현금흐름의 상계를 통해 지방정부가 재정 부담을 지지 않게 되며, 기존 재산권자 역시 토지전세금 방식을 통해 매 월 토지임대료 부담을 낮출 수 있다. 물론 기존 재산권자는 어떠한 개발이익도 향유할 수 없게 된다.
※ 본 ‘비평’은 <토지+자유 연구소>가 19대 대통령선거를 앞두고 종합적이고 체계적인 부동산 개혁과제를 제시할 목적으로 작성한 네 번째 글입니다. 6번의 연재를 통해 연구소는 일관된 철학 하에서 부동산 패러다임, 부동산 세제, 주택공급, 재개발ㆍ재건축, 하우스푸어, 상인협동조합 등에 관한 구체적인 개혁과제를 제시할 예정입니다.
발행일 : 2012년 10월 15일
조 성 찬 / 토지+자유연구소 토지주택센터장
전문보기 : 토지+자유비평 41호 – 대선과제 ⑤ 사용자 중심의 재개발ㆍ재건축 정책 방향과 과제