<요 약>
서울 최대의 무허가 판자촌인 구룡마을은 강남이라는 위치의 특성상, 개발과 동시에 엄청난 개발이익이 예상되고, 외부 투기세력을 차단해야 하며, 또한 구룡마을 주민들에 대한 주거대책이 필요하다는 점 등의 이유 때문에 개발방식을 놓고 갈등이 끊이지 않았었다.
우여곡절 끝에 2012년 6월 공영개발 방식의 도시개발구역 지정이 확정된 구룡마을은, 최근 강남구에서 서울시가 일방적으로 ‘환지방식’을 추가하였다고 반발하면서 다시 갈등의 길에 들어서게 되었다. 강남구의 반발이유는 환지방식으로 개발을 하게 되면 토지불로소득 환수가 어렵게 되고, 결국 민영개발로 전환되는 것이기 때문이라는 것이다.
그러나 현행 도시개발법상 공영개발에서도 환지방식의 이용이 가능하며, 환지방식도 체비지와 보류지라는 방식을 통해서 얼마든지 토지불로소득의 일부인 개발이익 환수가 가능하다. 강남구에서 주장하는 토지불로소득 환수는 ‘개발방식’ 보다는 ‘소유방식’과 더 밀접한 관련이 있다. 토지불로소득을 환수하기 위한 가장 좋은 소유방식은 토지에 대한 소유권은 공공이 갖고 건물만 분양하는 ‘공공토지임대제’ 방식이다.
강남구는 구룡마을의 개발과정에서 토지불로소득이 사유화되는 것이 정말 심각한 사회문제라고 인식한다면 환지방식을 문제 삼을 것이 아니라, 현재 분양예정으로 되어 있는 1500세대를 어떻게 공공토지임대제에 기반한 개발방식으로 전환할 수 있을지를 고민해야 한다. 지금은 서울시와 강남구가 불필요하게 대립할 상황이 아니라 강남구가 제기한 토지불로소득 환수, 즉 토지정의라는 가치를 새롭게 추진하고 있는 서울시의 마을재생 방식의 도시재생사업에 어떻게 잘 담아낼 수 있는지를 함께 고민해야 할 시점이다.
발행일 : 2013년 4월 19일
성 승 현 / 토지+자유연구소 연구원
전문보기 : 토지+자유비평 46호 – 구룡마을 개발은 토지정의 기반에서 이루어져야