6.27 대책, 집값 상승의 진앙지 중점 타격할 듯
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
강남 3구와 마용성에서 대출을 끼고 집을 산 거래 중 절반의 대출금이 6억 원이 넘은 것으로 조사됐다. 특히 마용성은 고액 대출자들의 성지라는 사실이 확인됐다. 주목할 대목은 소비의 주체가 되어야 할 3040 세대가 6억 원 이상 대출자의 80% 차지한다는 사실이다. 예상했던대로 갭투기가 집 구매의 주요 동기라는 사실이 확인됐다. 서울 집값 상승을 견인한 핵심지역의 거래 중 절반 가량이 6억 원 이상 대출을 받은만큼, 대출한도를 6억으로 제한하고 주담대 목적의 대출을 받을 경우 6개월 이내에 전입의무를 부과한 6.27대책이 이들 핵심지역에 적지 않은 타격을 미칠 것으로 예상된다.
6억 넘는 대출 비중 마용성이 강남 3구 제껴
2일 추경호 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 ‘1~5월 서울 주택 매매 자금조달계획서’에 따르면 서울 전체의 대출 포함 주택매매 거래 중 대출금이 6억 원 이상인 비중은 31.9%로 조사됐다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구)은 절반에 달했다. 특히 고소득 직장인이 많은 마·용·성이, 현금 부자가 많은 강남 3구보다 오히려 높았다.
자금조달계획서는 규제지역 부동산과 집값 6억 원 이상인 거래만 제출한다. 이 때문에 높은 서울 아파트 가격을 고려하면, 자금조달계획서 통계가 부동산 시장의 현실을 상세히 반영한다고 볼 수 있다.
6억 원 이상 대출 비중은 특히 최근 집값 상승세를 주도한 ‘가격 상급지’ 일수록 높았다. 서울 25개 자치구 중 강남구(55.8%)·성동구(50.3%)가 50%를 넘었다. 이어 서초구(46.7%)·용산구(45.6%)·마포구(40.2%)·양천구(39.9%)·중구(36.6%)·송파구(35.9%)·광진구(35%) 순으로 6억원 이상 대출 거래 비중이 컸다. 모두 최근 집값이 급등한 이른바 ‘한강벨트’ 지역이다.
마용성이 6억 초과 대출 영끌러들의 성지
주목할 대목은 집값이 비싼 강남 3구보다 마·용·성 지역이 6억 원 이상 대출 비중이 더 크게 나타났다는 사실이다. 1~5월 자금조달계획서에 나타난 빚으로 집산 사람 중에서 6억 원 이상 빚을 진 거래의 평균 비중은 마·용·성이 45.7%, 강남 3구는 44.8%로 집계됐다. 이번 정부 대출 규제의 효과가 강남 3구보다 마·용·성에 더 크게 나타날 수 있다는 뜻이다.
집값 대비 대출액 비중에서도 마용성이 강남 3구를 압도한다. 빚으로 집 산 거래 중 대출액이 집값의 절반 이상인 곳은 서울 전체에서 34.6%로 나타났다. 하지만 강남구(14.6%)·서초구(14.8%)·송파구(21.3%)는 서울 전체 평균보다 낮았다. 비싼 집값 때문에 대출액 절대 금액은 컸지만, 현금부자들이 강남 3구에서 아파트를 매수했다고 볼 수 있다.
반면 마포구(33.3%)·성동구(38.3%)는 집값의 절반 이상을 금융사 대출로 조달한 비율이 강남 3구 지역의 약 2배였다. 결국 보유 자산이 부족한 고소득층이 대출을 통해 이들 지역에 아파트를 집중 매수한 것으로 풀이된다.
3040이 6억 이상 대출자의 84%, 궤멸되는 소비여력
3040 세대가 빚투와 영끌러의 주력부대라는 사실이 충격적이다. 소비를 가장 왕성하게 해야 할 3040 세대가 ‘초영끌’로 집을 사니 소비여력이 없는 게 당연하다.
1~5월 중 6억 원 이상 대출로 집을 산 거래 중 30대(41.5%)와 40대(43.1%)의 비중은 무려 84.6%에 달했다. 반면 50대(11.2%)와 60대(2.9%)의 비중은 10%를 조금 넘는 수준에 그쳤다. 이는 서울 자금조달계획서에서 금융사 대출액이 있다고 표시한 거래 중에서 6억 원 이상 대출을 기준으로 집계한 결과다.
10명 중 1명은 10억 원 넘게 대출을 받기도 했다. 전체 1만 9584건 중 10억 원 이상 대출을 받은 건 수는 1773건을 기록해 9%를 차지했다. 다만 자치구별로 봤을 때 거액 대출 차주들은 고가주택 밀집지역에 몰려 있었다. 자치구별로 살펴봤을 때 강남구의 10억 원 이상 대출 건수가 전체 208건 중 96건으로 32%에 달했으며, 서초구 24%, 용산구 18% 순이었다.
갭투기가 주요 자금줄이라는 사실도 확인돼
한편 갭투기도 주택 구매의 주요 자금줄임이 새삼 확인됐다. 약 40%에 해당하는 1만 2379명이 임대보증금을 승계(전·월·반전세 포함)했다. 임대보증금 승계는 세가 포함된 매물을 매입했다는 의미로, 세입자의 보증금을 집 사는 돈에 보탰다는 말이다.
특히 임대보증금을 승계한 건수는 ▷1월 1160건, ▷2월 2478건 수준을 보이다, 토허구역이 일시적으로 해제됐던 3월 4362건으로 급등했다. 이후 강남3구와 용산구 전역이 토허구역으로 재지정된 4월에는 1812건으로 다시 급감했다.
6억 대출 상한 및 6개월 이내 전입의무 주효할 듯
서울 집값을 끌어올렸던 강남구과 마용성 등 ‘한강벨트’ 소재 아파트들이 6억 원 이상의 대출을 받거나, 임대를 끼고 매매한 경우도 많다는 사실은 이재명 정부의 6.27대책이 가공할 위력을 발휘할 것이란 뜻도 된다. 6,27대책의 핵심은 주담대 6억 원 상한설정 및 주택목적 대출을 받을 경우 6개월 이내 전입의무 부과이기 때문이다. 또한 소유권 이전 조건부 전세대출도 전면 금지했다.
서울 주택시장이 임계점을 돌파할 시점에 전격적으로 내놓은 이재명 정부의 6.27대책은 급소를 정확히 찌르며 시장심리를 빠르게 안정시키고 있다.