<요약>
국토부는 지난 19일 진행된 업무보고에서 재건축 초과이익 환수제 폐지, 소형주택 공급 의무비율 완화, 조합원 신규 분양 확대 등이 포함된 ‘재건축 규제완화 방안’을 내놓았다. 그 중에서도 핵심은 바로 ‘재건축 초과이익 환수제 폐지’이다. 재건축 초과이익 환수제는 참여정부 시기인 2006년에 처음 도입된 제도로서, 재건축 사업에서 발생하는 개발이익, 즉 정상주택가격 상승분을 초과하는 주택가격 상승분의 일부를 국가가 환수하는 제도이다.
재건축 초과이익 환수제 폐지는 박근혜 정부의 ‘부동산 시장 활성화’와 ‘비정상의 정상화’라는 두 가지 큰 흐름에서 나온 것으로 볼 수 있다. 강남 재건축 시장에 더 많은 초과이익을 보장해주어서라도 침체에 빠져있는 부동산 시장 전반을 띄워보려는 의도와 시장 과열기(2006년)에 도입된 재건축 초과이익 환수제를 ‘비상 조치적인’ 제도라고 보고 투기 우려가 적어진 시장상황에 맞추어 부동산 규제 장치들을 제거하려는 의도가 함께 있는 것이다.
그러나 부동산 시장은 토지 불로소득 추구 행위의 만연으로 인해 시장원리가 제대로 작동하지 않는 시장실패가 일어나는 대표적인 영역이다. 그리고 토지 불로소득 환수 장치는 이러한 부동산 시장의 시장실패를 방지하기 위한 최소한의 규제 장치이다. 재건축 초과이익은 재건축 시장에서 발생하는 토지 불로소득의 한 형태이다. 따라서 재건축 초과이익 환수제는 재건축 시장의 ‘정상화’를 위해서 반드시 필요한 규제 장치라고 할 수 있다. 재건축 초과이익 환수제가 폐지되면 부동산 시장은 더 비정상화될 것이다.
발행일 : 2014년 2월 24일
성 승 현 / 토지+자유연구소 연구원