<요 약>
6.4 지방선거가 코앞에 다가왔다. 정책 키워드는 ‘안전’. 세월호 사건의 여파 때문이다. 그런데 달리 생각하면 ‘안전한 도시’로의 무게중심 이동은 개발중독 시대를 살아가고 있는 상황에서 피할 수 없는 선택이기도 하다. 물리적 안전 외에도 도시의 안전을 해치는 주범은 뉴타운∙재개발∙재건축사업이다. 이러한 사업으로 인해 한 가구의 평온한 삶을 송두리째 빼앗기는 ‘제도적인 사고’가 일어나고 있기 때문이다.
주택 및 상가 세입자 문제와 같이 최근 발생하는 제도적인 사고들은 대한민국이 60년대 경제개발을 시작한 이래 지금까지 철저하게 ‘소유자 사회(Ownership Society)’로 자리매김했기 때문이다. 토지라는 재산을 어떻게든 소유하기만 하면 절대적인 갑(甲)의 위치에서 특권을 향유할 수 있었다. 특권은 개발이익이라는 막대한 불로소득을 수반했다. 대신 을(乙)의 위치로 전락한 사용자들, 즉 주택 및 상가 세입자들은 희생양이 되어야만 했다.토지소유자의 재산권에 공공성을 강화하여 모두가 상생할 수 있는 도시재생사업 방식이 요구되는 이유다.
이에 본 비평은 상생 가능한 도시재생사업 방식으로, 공공토지임대형, 토지협동조합형, 자율부담금형, 마을협약형의 네 가지를 제안했다. 공공토지임대형은 토지를 공공이 소유하고, 토지사용자는 장기간 안정적으로 토지사용권을 획득하면서 토지사용료를 납부하는 방식이다. 토지사용자는 정기적으로 재평가되는 토지사용료를 납부하기 때문에 개발이익 사유화 문제가 해결된다. 그리고 소유자 사회에서 사용자 사회로 전환된다.
토지협동조합형은 토지사유제 확립으로 인한 공공토지 부족, 높은 매입지가 형성과 정부 재원부족이라는 한계상황에서 착상되었다. 핵심 내용은, 현재의 협동조합 방식을 결합하여, 지방정부는 물론 기존 토지소유자와 지역 주민, 사회적 자본 등이 자발적으로 토지협동조합을 결성하여 개인 토지를 지역자산으로 전환하는 방식이다. 소규모의 재개발·재건축 사업에 적용할 수 있다.
다음으로, 전통시장 같은 일정 구역에서 재산권자들이 토지가치의 일부를 자율적으로 부담금으로 납부하여 그 부담금을 재원으로 자체적인 활성화사업을 하는 자율부담금형이 있다. 마지막으로, 장수마을의 마을협약이나 신촌상가 협약의 예처럼, 자율적으로 공동체와 재산권자 또는 재산권자와 세입자간 협약을 맺어 임대료 인상을 절제하여 주거세입자의 주거안정성을 높이거나 상가세입자의 적극적인 상업 활동을 유도하여 상생으로 나아가는 유형이 있다.
발행일 : 2014년 5월 23일
조 성 찬 / 토지+자유연구소 연구위원
전문보기 : 토지+자유비평 64호 – 6.4 지방선거, 상생 가능한 도시재생사업으로 숭부하라!