10억 넘게 빠진 용산·강남·성수…본격조정 시작됐나?
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
용산과 강남 등 서울 주요지역 아파트 중 전고점 대비 10억 원 이상 급락한 거래가 속속 등장하고 있다. 또한 대장 아파트단지들의 가격 흐름도 가파르게 꺾이는 모양새다. 가격하락 흐름이 서울 주요 지역으로 번지는 가운데, 서울 아파트의 평균 거래금액이 날이 갈수록 낮아지고 거래량은 비참한 수준으로 떨어지고 있다. 대출로 버티던 시장이 대출에 대한 관리가 시작되자 바람 빠진 풍선처럼 급전직하하고 있어, 무주택자들은 인내심을 갖고 시장을 냉정하게 주시해야 한다.
용산 이촌동 ‘래미안첼리투스’ 무려 13억 원 하락해
26일 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 최근 한 달 간 거래된 서울 아파트 중 가장 하락폭이 큰 곳은 용산구 이촌동 ‘래미안첼리투스’이다. 전용 124㎡가 지난 10월 24일 40억 5000만원(13층)에 거래됐는데, 이는 지난 6월에 거래가인 53억 5000만원(43층)에 비해 무려 13억 원(24%) 떨어진 수준이다. 층수 차이를 감안하더라도 하락폭이 충격적이다.
강남구에서도 비슷한 거래가 있었다. 청담동 동양파라곤 전용 171㎡은 지난 7월 59억 5000만 원(8층)에 팔렸지만, 지난 10월 28일에는 50억 원(6층)에 거래됐다. 집값이 석 달 만에 무려 9억 5000만원(15%) 하락했다.
성수동의 랜드마크 아파트 단지 중 하나인 트리마제도 급락 거래가 나왔다. 전용 152㎡가 지난 10월 28일 57억 원(4층)에 거래됐다. 이는 2022년 5월 거래가인 65억 원(25층) 대비 8억 원(12%) 떨어진 수준이다.
또한 최근 입주를 시작한 강동구 둔촌동 올림파크포레온 전용 96㎡ 중에서는 석 달 만에 7억 1000만원(26%) 하락한 거래도 발견된다.
서울 대장 아파트 단지들의 가격 상승세도 꺾여
주목할 건 이른바 ‘대장아파트’의 가격 흐름을 볼 수 있는 KB부동산의 ‘선도아파트 50지수’ 상승률도 반토막 났다는 사실이다. 지난 10월 선도아파트 50지수는 전월 대비 1.09% 올랐다. 하지만 이는 9월 상승폭인 2.16%에 비하면 절반 수준이다. 이달에는 현재까지 상승률이 0.63%에 머물고 있다.
이 지수에는 서초구 반포동의 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 송파구 가락동의 헬리오시티, 잠실동의 잠실엘스, 강남구 대치동의 은마아파트 등 서울을 호령(?)하는 아파트 단지들이 포함된다.
이뿐만이 아니다. 최고가를 경신하는 사례도 줄고 있다. 부동산 빅데이터 업체 직방에 따르면 지난달 서울 최고가 거래는 472건으로, 전체 거래(3029건)의 15.6%를 차지했다. 최고가 비중이 올해 들어 가장 높았던 9월(16.9%)보다 1.3%포인트 감소했다. 월별 최고가 비중은 5월 6.8%를 기록한 후 9월 16.9% 등 4개월 연속 증가하다가 5개월 만에 감소세로 돌아섰다.
한편 국토부에 따르면 50억 원 이상 고가 아파트 거래는 지난달 25건을 기록했다. 고가 거래가 가장 많았던 7월(66건)의 절반에 못 미쳤다.
평균거래금액은 떨어지고 거래량은 수직하락 중
시장의 체력을 보여주는 평균거래금액과 거래량은 점점 나빠지고 있다.
서울부동산정보광장에 따르면 9월 12억 4502만 원이던 평균거래금액이 10월 들어 11억 7122만 원으로 7000만 원 가량 줄었다. 신고기간이 한달 이상 남긴 했지만 11월은 10억 7826만 원으로 더 줄었다.
거래량 변화는 더 극적이다. 7월 9192건을 정점으로 8월 6483건, 9월 3108건으로 급락하던 서울 아파트 거래량은 10월 3556건으로 반등하는가 싶더니 11월은 1005건으로 추락을 거듭하고 있다. 신고기간이 한 달 가량 남아 있긴 하지만 이 추세대로라면 11월 거래량은 2000건 대 초반에 머물 가능성이 높다.
서울 아파트 평균거래금액 및 거래량, 출처 : 서울부동산정보광장
무주택자들의 시간이 도래하고 있어
전국 주택시장의 핵이라 할 서울에서 기력이 쇠한 기미가 역력한 건 대출에 대한 관리가 들어가면서다. 지난 9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계와 더불어 유주택자에 대한 주택담보·전세자금대출 제한 등 대출관리가 강화됐다.
오로지 대출에 의존해 버티던 시장이 대출에 대한 관리가 들어가자 바람 빠진 풍선처럼 변했다. 부동산 시장 가격에 호재를 찾기 어려운만큼 무주택자들은 거시경제지표의 흐름을 면밀히 관찰하며 시장을 관망하는 것이 옳다.