싱가포르 국부펀드, 손해보고 마포PF사업 판 이유
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
최근 시장에는 흥미로운 소식이 전해졌다. 국내 부동산 시장에서 ‘큰손’으로 꼽히는 국부펀드 싱가포르투자청(GIC)이 서울 마포구 도화동 주택 개발 사업을 58%에 달하는 손실을 보고 매각했다는 소식이 그것이다. 일각에서는 윤석열 정부가 만기 연장 요건을 까다롭게 하는 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정에 속도를 내자 더 이상 견디지 못하고 손을 턴 것으로 해석하기도 한다.
하지만 천문학적 이익이 눈에 보이는데도 정부가 관리를 더 촘촘히 한다고 해서 손실을 보고 사업장을 빠져나갈 투자자는 없다. GIC가 막대한 손실을 보면서도 손을 턴 주된 이유는 국내 부동산PF사업 전망을 매우 어둡게 보기 때문일 가능성이 더 높다. 사정이 이러함에도 불구하고 부동산PF에 대한 근본적 구조조정을 사실상 단념한 윤석열 정부를 보고 있으니 한숨만 나온다.
국부펀드 GIC, 마포 주택 개발에 투자했다 58% 손실 보고 매각
20일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한자산운용이 서울 마포구 도화동 도시형생활주택 개발 사업장을 760억 원에 인수한다고 전해졌다. 기존 브릿지론 대출채권과 사업 권한을 모두 사들여 새롭게 개발 사업을 이끌어나가게 되는데, 신한운용은 한국자산관리공사(캠코) PF 정상화 펀드 자금을 투입할 예정이다.
캠코 PF 펀드가 활용되는 것은 이번이 세 번째다. 신한운용은 캠코 펀드의 첫 투입인 삼부빌딩에 이어 이번 인수까지 나서며 벌써 펀드 약정액의 절반 가까이를 소진했다.
시장의 눈길을 끄는 것은 이 사업장이 국내 부동산 대체투자 운용사 마스턴투자운용이 2020년 GIC의 출자를 받아 마스턴제95호도화PFV를 설립해 개발을 추진해온 곳이라는 사실이다. 마스턴운용은 지상 23층, 지하 5층짜리 도시형 생활주택을 짓기 위해 서울 마포구 도화동에 위치한 부지를 매입해 인허가까지 받았다. 연면적 기준 2만7083㎡(약 8192평)에 달하는 건물을 지으려 했지만 2022년부터 급속도로 부동산 경기가 냉각하면서 개발에 어려움을 겪었다.
GIC는 이 사업장에 에쿼티, 대출 등 431억원을 투입했으나 결국 180억원만 건지고 매각을 단행했다. 무려 58%의 손실을 기록하게 되는 것이다.
GIC는 운용자산 규모가 7700억 달러(약 1016조 원)에 달하는 세계 6위 국부펀드에 해당하며, 국내에서 대규모로 부동산 자금을 운용하는 해외 큰손 가운데 하나다. GIC는국제통화기금(IMF) 외환위기 직후인 2000년 서울 광화문 서울파이낸스센터(SFC)를 3500억원에 인수하며 한국 시장 진출을 알린 뒤 20년 넘게 부동산 큰손으로 자리매김하고 있다.
금융당국의 ‘옥석 가리기’에 백기투항?
시장 일각에서는 국내 부동산을 싹쓸이하며 두각을 나타내 온 GIC가 막대한 손실을 보고 매각에 나선 것은 금융당국이 실시하는 PF 구조조정과 무관하지 않다는 평가를 하기도 한다. 그도 그럴 것이 당해 개발 사업장은 대주단으로부터 지난해 한 차례 만기 연장을 받아냈으나 다음달 새로 만기 연장을 앞두고 주요 대주단이 연장 불허 입장을 밝힌 바 있다. 대주단의 만기연장 불허가 윤석열 정부의 부동산PF사업장 정상화 방안의 영향이라는 것이 시장 일각의 해석인 것이다.
그런데 단지 그것뿐일지는 의문이다. 만약 당해 사업장의 사업성에 대한 확신이 있다면 상상을 초월하는 자금력을 가진 GIC가 고작 만기연장 불허 정도의 사유로 투자금액의 절반 이상을 날리면서까지 당해 사업장에서 황급히 철수했을까? 합리적인 투자자라면 그렇게 하지 않았을 것 같다. 더구나 사업장이 신흥 부촌으로 급부상 중인 마포구 도화동인데도 GIC는 발을 뺐다.
금융위원회 권대영 사무처장이 13일 종로구 정부서울청사에서 ‘부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 정책 방향’을 발표하고 있다. 2024.5.13. 연합뉴스
PF구조조정을 단념한 윤석열 정부
세계에서 손에 꼽히는 국부펀드인 GIC가 노른자위 부동산PF사업장에서 투자원금의 절반 이상의 손실을 보면서도 철수한 사건은 국내 부동산PF사업장들의 미래를 보는 것 같다. 인플레이션의 추이, 금리의 향방, 성장률 등을 감안할 때 시간은 부동산PF사업장의 편이 아니며 고름이 살이 되는 법은 없다. 지금 가장 긴절한 건 부동산PF사업장에 대한 근본적인 외과수술이다.
하지만 윤석열 정부는 구조조정 대상이라 할 유의·부실 우려 사업장을 전체 PF 규모(230조원)의 고작 5~10%로 추산했다. 이건 구조조정을 하지 않겠다는 선언과 다르지 않다. 윤석열 정부의 부동산 가격 지탱하기, 부동산 부자감세, 건설사 및 금융사 살리기가 한국경제를 수렁으로 끌고 가고 있다.