[이태경의 부동산 제대로 보기] HUG로 달려간 둔촌주공

1.3미분양 대책의 최대수혜자인 둔촌주공 재건축(‘올림픽파크 포레온‘) 사업조합이 HUG로부터 보증승인을 받아 이번 달 19일 도래하는 7000억원 규모의 PF대출을 상환할 길을 마련했다. 시장은 17일까지 납부받을 일반분양자들의 계약금으로 둔촌주공 재건축 사업조합이 대출금을 상환하리라 예상했기에 놀라고 있다.

계약금이 아니라 대출을 일으켜 빚을 갚겠다는 둔촌주공

13일 둔촌주공 조합과 HUG에 따르면 둔촌주공 조합은 전날(12일) 7500억원 규모의 사업비 대출 보증 승인을 통지받았음. 이번 보증 대출에는 ▲신한은행 ▲KB국민은행 ▲우리은행 ▲NH농협은행 ▲하나은행 등 시중 5대 은행이 참여키로 함. 만기는 준공 예정일 2025년 1월 이후 입구 기간 3개월이 지난 2025년 4월까지이고, 금리는 CD금리(3.97%)에 고정금리 2.5%, 은행과 HUG의 보증 수수료 등을 더한 7.6~7.7% 수준으로 알려졌음.

앞서 둔촌주공 조합은 지난해 10월 7000억원 규모의 사업비를 12%의 높은 금리로 대환했는데 당해 대출의 만기가 오는 19일이었음. 따라서 조합은 17일까지 예정된 일반공급 정당계약을 통해 확보한 계약금으로 대환을 상환할 계획이었음. 한데 조합은 일반분양자들의 계약금이 아닌 HUG 보증을 통한 대출로 대환을 상환하기로 계획을 변경.

시사점

윤석열 정부의 1.3미분양 대책은 ‘둔촌주공일병 구하기’라는 말을 들을 정도로 둔촌주공에 온갖 특혜를 제공함. 전매제한 기간 1년으로 축소, 실거주자 의무 폐지, 12억 초과주택에 대한 중도금 대출 재개, 유주택자 무순위 청약 허용 등은 분양과 부동산PF의 태풍의 핵으로 떠오른 둔촌주공에 미분양이 발생하지 않게 만들기 위한 배려라고 봄이 타당.

1.3미분양 대책으로 인해 둔촌주공 일반분양분 계약률은 대거 상향될 것으로 예상되었음. 업계에서는 일반분양분 계약률이 77%를 넘으면 19일 돌아오는 대환금액 7,000여억원을 일시상환하는 것이 가능하다고 예측.

놀랍게도 둔촌주공 재건축사업조합은 연리 7%넘는 금융비용을 부담하면서까지 HUG보증을 통한 은행대출로 대환을 상환하려 함. 배경이 궁금한데 둔촌주공 재건축사업조합은 윤 정부의 온갖 특혜에도 불구하고 일반분양분 계약률이 77%를 하회할 것으로 예상하고 있는 것이 아닌가 하는 합리적 의심이 듦.