[이태경의 부동산 제대로 보기]
월세 50%에 육박한 서울주택시장
이태경 / 토지+자유연구소 부소장
기준금리가 가파르게 오름에 따라 전세자금대출 이자도 급증하고 있다. 주요 은행들의 전세자금대출 금리 상단이 7%에 이를 정도로 폭등하다 보니 민간임대차시장에서 월세 계약 비중이 빠르게 늘고 있다. 전세의 월세화 경향 가속화는 전세수급 불균형을 심화시켜 전세가격을 더 끌어내릴 것이고, 이는 가시화되고 있는 역전세난을 더 악화시켜 매매시장에까지 악영향을 미칠 가능성이 높다.
치솟는 전세자금대출 금리, 심화되는 전세의 월세화 경향
11일 서울부동산정보광장에 따르면 12월 현재까지 서울 아파트 월세거래량(해당 통계는 월세, 준월세,준전세 전체를 합해 산출)은 8만6889건으로 전체 전월세 거래량(20만8315건)의 41.7%를 차지. 이는 2010년 관련 통계가 집계된 이래 가장 높은 수치임. 2020년 서울 아파트 월세비중은 평균 31.4%에 불과했음.
한편 서울 전체 주택(아파트·연립·다세대·단독·다가구 주택 등)의 월세비중은 지난해 44%선에서 올해 48.5%로 상승. 민간임대차 시장에서 이뤄지는 계약 중 절반이 월세 거래인 셈.
시사점
중앙은행들이 인플레이션과의 전쟁을 선언하면서 기준금리 인상 드라이브를 걸자 시중금리가 폭등하기 시작했고 시중금리의 폭등은 수요탄력성이 매우 큰 전세자금대출 수요를 격감시키고 월세 수요를 폭증시키고 있음.
아파트를 비롯해 서울 민간임대차 시장에서 데이터로 확연히 확인되는 전세의 월세화 경향은 매우 폭발적으로 진행 중인데, 이런 경향은 중앙은행의 통화정책이 긴축에서 완화로 전환하기전까지는 유지될 확률이 높음.
전세의 월세화 경향 심화는 가뜩이나 역전세의 습격에 고전하는 전세시장의 숨통을 조일 가능성이 있음. 역전세난의 심화는 매매시장에는 최대 악재임.