[이태경의 부동산 제대로 보기]
월세 전성시대
이태경/토지+자유연구소 부소장
기준금리가 가파르게 오름에 따라 ‘전세의 월세화’ 경향이 가속화되고 있다. 민간임대차 시장에서 전세 거래는 줄고 월세 거래가 늘고 있는 것이다. 월세가 오르고 있긴 하지만 전세 대출 금리 보다는 한결 부담이 적기 때문이다.
꾸준히 오르는 전월세 전환율, 통계 작성 이후 최고치를 찍은 월세거래량
11일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울아파트 전·월세 전환율( 전·월세 전환율은 전세 보증금을 1년 치 월세로 바꿀 때 적용하는 환산율임. 즉 전·월세 전환율이 3.24%라면 3억원짜리 전셋집을 순수 월세로 바꿀 때 월 81만원을 내야 함)은 3.24%인 것으로 나타남. 서울 아파트 전·월세 전환율은 지난해 11월 3.13%로 바닥을 찍은 후 10개월 연속 상승 중.
전월세 전환율이 꾸준히 상승 중임에도 불구하고 월세 거래량은 통계 작성 이후 최고치를 기록. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~9월 전국 월세 거래량은 107만2370건으로 통계 작성 이후 처음으로 월세 거래량이 연간 100만건을 돌파.
월세가 계속 오르고 있음에도 불구하고 월세 거래가 최고치를 찍은 이유는 시중은행 전세대출 금리가 최고 연 6.5%에 달하는 등 월세가 전세대출 이자 보다 세입자 입장에서 부담이 훨씬 적은 탓.
추락을 거듭 중인 전세시장
월세 시장이 성업 중인데 반해 전세시장은 혹한기. 14일 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 이달 둘째주(10월 10일 기준) 전국 평균 전세가격은 0.25% 하락. 이달 첫째주와 지난달 마지막주 모두 0.21% 내리며 통계 작성 이래 최대폭 하락을 기록했는데 2주 만에 재차 기록을 경신.
전세 가격이 빠른 속도로 떨어지고 있음에도 불구하고 전세 수요는 급감 중. 부동산원에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 지난 6월 94.2에서 8월 87.7로 추락 중.
시사점
유례없이 빠른 기준금리의 추세적 상승이 민간임대차 시장을 강타해 전세수요를 위축시키고 월세 위주의 시장으로 재편시키고 있음. 전세공급의 폭증과 전세수요의 급감은 역전세난으로 직결되며, 강력한 금리인상을 동반한 역전세난은 매매시장을 초토화시켰음.
일각에서는 전월세 상승률이 전세대출 이자 수준까지 곧 올라올 것이라는 전망을 내놓고 있는데, 이는 관찰이 요구되는 대목임.
기준금리의 상승폭과 고금리 지속기간, 전세 시장과 월세 시장의 동향 등을 면밀히 주시해야 함. 이런 요인들이 매매시장에 큰 영향을 미치기 때문임.