[이태경의 부동산 제대로 보기]
20억이 붕괴된 대치동 은마 아파트
이태경 /토지+자유연구소 부소장
서울 아파트 시장의 바로미터라 할 랜드마크 아파트 중 몇 손가락 안에 꼽힐 은마아파트 전용 76㎡가 20억 아래에서 거래됐다. 윤석열 정부가 재건축 관련 시장정상화 조치들을 빠르게 허물려 시도 중인데도 은마 재건축 아파트가 속절없이 무너지는 데에서 알 수 있듯 재건축 시장은 당분간 활력을 기대하기 힘들어 보인다.
은마 아파트, 20억이 붕괴되다
29일 부동산 업계에 따르면 최근 은마아파트 전용 76㎡가 19억9000만원(2층)에 거래됐는데, 이는 지난해 11월 최고가 26억3000만원과 비교하면 무려 6억4500만원이 급락한 가격.
19억원대 거래는 2020년 12월(19억5000만원) 이후 1년 9개월여만이며, 은마 아파트는 지난 7월까지만 해도 24억원에 실거래되며 20억원 선을 굳건히 방어하는 듯 보였음. 하지만 기준금리 인상 폭풍 앞에 20억원이 힘없이 무너짐.
은마는 4424가구의 대단지로 강남을 대표하는 재건축 추진 단지이며, 정비계획안의 서울시 심의 통과가 가시권에 들어온 상태임.
‘재건축초과이익환수제’의 사실상 형해화에 나선 윤석열 정부
윤석열 정부가 재건축 부담금 1억원을 통보받은 1주택 장기보유자의 재건축 초과이익 부담금이 최대 85%까지 줄어드는 것 등을 포함한 재건축초과이익환수제 후퇴에 나서.
국토교통부가 29일 발표한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 따르면, 재건축 초과이익 1억원까지는 부담금을 내지 않고, 부과구간도 기존의 2천만원에서 7천만원으로 대폭 확대되며, 부과 개시시점도 기존의 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합 설립 인가일’로 늦추고, 재건축 주택 보유기간에 따라 최대 50%까지 부담금이 감면됨.
국토부에 따르면 올해 7월까지 예정부담금이 통보된 곳은 전국 84개 단지로, 이번 변경된 부과기준 등이 적용되면 전체의 45.2%에 해당하는 38개 단지가 부담금을 면제받음. 특히 지방은 기준금 상향으로 32개 단지 중 21곳이 부담금을 면제받음.
윤석열 정부는 제대로 시행한 적도 없는 재초환을 사실상 폐지에 가깝게 만들려 하고 있음. 국토교통부의 안대로 법률이 개정될 경우 재건축부담금은 완벽히 형해화 되는 셈.
시사점
윤석열 정부가 부동산 부자들을 위해 재건축초과이익환수제를 사실상 형해화시키려고 시도하는 중임에도 강남을 대표하는 재건축 단지인 은마 아파트가 급락 중임.
재건축 단지는 특히 투자수요가 집중되는 곳인데, 기준금리가 연말까지 3%를 넘을 것이 확실시되는데다 고금리 기조가 당분간 지속될 가능성이 높다 보니, 가격 급락의 직격탄을 맞고 있음.
통화정책 기조가 완화로 돌아설 신호들이 명백히 포착되지 않는 한 윤석열 정부가 분양가 상향, 재건축 분담금 감면, 안전진단 완화 등을 통해 재건축 시장으로 투자수요를 유도하려 하는 시도가 성공할 가능성은 낮아 보임