<요 약>
국토해양부가 재건축 초과이익부담금이 현재보다 절반 정도 줄어들고 부과 면제 기준도 상향 조정하는 내용의 감면안을 확정 발표하였다. 이러한 감면안을 포함한 재건축 초과이익환수제는 다음과 같은 문제를 내포하고 있다. 첫째, 본 감면안은 적극적인 개발이익 환수 원칙에 위배된다는 문제이다. 이러한 점에서 본 감면안은 추진되어서는 안된다. 둘째, 초과이익환수제의 원칙과 정책 자체에 실질적인 문제가 없음에도 불구하고 이해관계자의 압력에 너무도 쉽게 흔들린다는 문제이다. 셋째, 저성장 시대에 주택가격 하향 안정화가 지속될 경우 중∙고층 아파트 재건축 추진이 어려워진다는 문제이다. 따라서 초과이익환수제를 넘어서는 새로운 재건축 접근법이 요구된다.
이와 같은 배경에서 본 비평은 ‘토지임대-건물소유 전환방식’을 제안하였다. 제안의 핵심 내용은 아파트 지분의 토지재산권을 지방정부에 양도하여 재건축을 추진한 후 기존 재산권자에게, 가령 40~60년의 토지사용권을 보장(대신 토지임대료 납부 의무)하며 또한 토지재산권 매각 대금으로 건물을 구입할 수 있도록 하는 방식이다. 이 방식의 장점은 기존 재산권자에게는 하나의 출구전략을 제시하는 것이며 도시재생을 추진해야 하는 지방정부 에게는 하나의 입구전략을 제시하는 것이어서 양자가 윈윈(win-win)할 수 있게 된다는 점이다.
발행일 : 2011년 10월 21일
조 성 찬 / 토지+자유연구소 토지주택센터장
전문보기 : 토지+자유비평 22호 – 개발이익 사유화에 의존하는 재건축 방식은 수명을 다했다