<요 약>
본 보고서는 현 아파트 전세시장의 작동원리와 주택수요 및 주택공급 식에 기초하여 전세대란에 대한 올바른 진단과 처방을 내리고 있다. 아파트 전세시장의 핵심적인 작동원리는 아파트를 투기적으로 구입한 이들이 시세차익을 누리기 전에 보유하는 동안 전세시장에 공급하게 되면서 형성된다. 아파트 전세공급을 결정하는 핵심 변수는 아파트 투기와 밀접한 관련이 있는 ‘아파트 가격의 지속적 상승’이라고 볼 수 있다. 결국 오늘날의 아파트 전세시장은 독립성이 약한 ‘부동산 투기 파생시장’에 해당한다.
이러한 아파트 전세시장 구조에서 이번 전세대란의 요인은 크게 두 가지로 압축된다. 하나는 실거주 수요자가 주택가격 하락으로 인해 구입을 망설이면서 전세주택 수요로 전환되면서 발생하였다. 이러한 진단은 대부분의 언론 매체에서 이야기하고 있다. 그런데 더 본질적이면서도 숨겨져 있는 두 번째 요인이 있다. 바로 아파트의 투기적 구매행위이다. 아파트 가격 상승기에는 ‘아파트의 투기적 구입 → 전세시장 공급’ 메커니즘이 자동으로 작동했으나 지금은 작동하고 있지 않다. 이 두 요인은 아파트 가격 대세하락기인 지금 전세수요 급증효과를 가져오고 있다.
전세대란의 진정한 해결책은 투기적 가수요뿐만 아니라 간접적으로 투기적 요소를 내포하고 있는 실거주 수요의 추구 대상인 불로소득, 즉 지대를 토지보유세로 환수하여 아파트 가격의 거품을 빼 시민들이 구입가능한 가격수준이 되도록 유도하는 것이다. 이렇게 되면 실거주 수요자는 낮은 가격으로 주택을 구입하면 되고, 전세 수요자도 투기적 가수요에 따른 전세주택 공급에 의존하지 않아도 된다. 이 때 공공임대주택의 역할을 보다 강화할 필요가 있다.
발행일 : 2010년 10월 11일
조 성 찬 / 토지+자유연구소 전임 연구위원
전문보기 : 토지+자유비평 5호 – 전세대란의 진단과 처방