남기업 토지+자유연구소장은 “LH 경영은 땅값과 집값 변동률에 절대적으로 영향을 받기 때문에 민간 건설사와 사실상 이해관계가 일치하는 문제가 있다”며 “LH의 사업으로 집값이 오르면 공공임대 수요가 더욱 늘어나게 되는 역설도 발생한다”고 말했다.
남 소장은 입지 조건이 훌륭한 3기 신도시의 경우엔 토지 임대 방식으로 LH가 수익을 확보하는 게 충분히 가능하다고 짚었다.
예컨대 주택도시기금에서 LH에 연 1.5% 이율로 택지조성비를 빌려주고 LH는 토지 사용자로부터 토지 시장가의 약 3%를 임대료로 받는다고 가정하고, 택지의 조성원가를 1조원, 시장가격을 1조5000억원이라고 가정하면 LH는 첫해에 약 450억원, 10년차에 약 487억원의 수익을 낼 수 있다는 계산이다.
LH가 이 방식으로 아파트 등을 공급하게 되면 실수요자 입장에서는 부동산 구매 때 토지 대금은 지불하지 않으니 낮은 분양가에 입주할 수 있다. 다만 토지 임대료는 주기적으로 내야 한다. 남 소장은 “LH가 주거 안정을 위해 벌이는 공공임대 사업은 초기엔 적자가 작다가 건물이 노후화하고 비용이 증가하면서 적자 폭이 커지는 특성이 있다”며 “그런데 토지 임대 방식은 시간이 갈수록 임대수익이 늘어나는 구조이기 때문에 이 수익으로 적자를 보전하는 효과도 클 것”이라고 말했다.
하지만 공공이 토지를 소유한다고 해서 아파트나 건물 값이 오르지 않는 것은 아니다. 남 소장은 토지임대부로 공급하는 아파트나 건물은 토지 임대료가 낮으면 투기가 발생해 가격이 오르게 되고, 토지 임대료를 적절하게 환수하면 적정 가격을 유지할 수 있다고 본다.
남 소장은 “토지 임대로 조성한 주택 등만 투기가 없는 ‘섬’처럼 남고 주변 지역으로는 투기 수요가 번지는 현상을 막으려면 부동산 관련 규제가 종합적으로 뒷받침돼야 한다”고 말했다.