이태경 / 토지+자유연구소 부소장
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오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 임차인이 있는 경우를 제외하면 원칙적으로 금지된다. 무주택자에게는 연말까지 ‘일시적 갭투자’를 허용한다. ‘다주택자가 보유한 아파트 담보대출의 만기연장을 해주는 것이 맞느냐’는 이재명 대통령이 문제제기를 금융당국이 이행하고 있는 것인데 금융당국은 이를 통해 적지 않은 매물이 시장에 나올 것으로 기대 중이다. 한편 정부는 조만간 비거주 1주택자를 겨냥한 규제정책도 발표할 것으로 알려졌다.
담보대출을 받은 다주택자들을 곤혹스럽게 만드는 이재명 정부
금융위원회는 1일 재정경제부, 국토교통부, 행정안전부 등 관계부처 합동으로 ‘2026년도 가계부채 관리 방안’을 발표했다.
이재명 대통령이 지난 달 13일 엑스(X·옛 트위터)에서 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 그들에게만 대출 연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정한가”라고 언급한 지 약 한달 반 만에 이뤄진 제도 개선이다.
우선 다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트에 대한 주택담보대출 만기연장은 원칙적으로 불허된다.
이번 조치는 금융권 준비 기간 등을 고려해 오는 17일부터 시행된다.
대출 연장을 금지하는 방식으로 다주택자의 매물이 수도권에 나오도록 유도하는 구조다.
금융당국에 따르면 다주택자 만기 일시상환 주담대는 약 1만 7000가구(4조 1000억원) 규모로, 이 가운데 올해 만기가 도래하는 물량은 약 1만 2000가구(2조 7000억원)로 추산된다.
다만 다주택자 여부 확인 시 매도 계약이 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양주택 등 규제 적용이 곤란한 경우는 보유 주택 수에서 제외한다.
주택을 즉시 매도하기 어려운 불가피한 사유가 있을 경우에는 예외적으로 만기연장을 허용한다.
특히 임차인이 있는 경우에는 이날 기준 유효하게 체결된 임대차계약 종료 시점까지 예외적으로 만기연장을 허용한다.
이날(4월 1일) 기준 세입자와 2년간의 전세 계약을 맺었다면 2028년 4월 1일까지는 해당 주택을 담보로 받은 대출이 유지될 수 있다는 뜻이다.
갱신 계약 시에도 일부에 한해 만기 연장이 허용된다. 대책 시행일 전날(4월 16일)까지 이뤄진 묵시적 갱신(자동연장)과 대책 발표일로부터 4개월 이내(7월 31일) 종료되는 임대차계약에 계약갱신청구권 행사된 경우에는 갱신계약 종료 시점까지 만기 연장이 가능하다.
정부는 무주택자에 토지거래허가구역의 실거주 의무 완화를 한시 적용해 다주택자의 신속한 매물 출회를 유도하기로 했다.
정부는 무주택자가 해당 주택을 올해 12월 31일까지 매수(허가 관청에 토지거래허가신청 접수), 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우 토지거래허가제상 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하기로 했다.
토지거래허가구역 내 주택은 원칙적으로 매수자가 거래 허가 취득 후 4개월 이내 실거주해야 하지만, 임대차 계약이 4개월 이상 남은 경우 거래 자체가 원천 차단돼 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 팔 수 없다는 지적을 감안한 것이다.
우회대출 막고 탈법대출 적발하고
금융당국은 탈법·편법적 대출 행위도 집중 점검한다.
지난해 하반기 동안 사업자대출의 용도 외 유용 127건(587억 5000만원)과 가계대출 약정 위반 2982건이 적발돼 대출 회수 등의 조치가 이뤄졌다.
당국은 2021년 이후 취급된 사업자대출 전반에도 용도 외 유용 여부를 전면 점검하고, 적발 시 즉각 대출 회수와 수사기관 통보 등 강도 높은 조치를 취할 방침이다.
특히 용도 외 유용이 적발될 경우 해당 금융회사뿐 아니라 전 금융권에서 가계대출을 포함한 모든 신규 대출이 제한되며, 제한 기간도 1차 적발 시 3년, 2차 적발 시 최대 10년으로 확대된다.
아울러 온라인투자연계금융업(온투업)에도 대출 규제를 강화해 ‘풍선효과’를 차단한다.
그간 자율규제에 맡겨졌던 주택담보대출에 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하고, 주택 가격 구간별 대출 한도도 의무화하기로 했다. 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원 등 구간별 한도가 적용된다.
부동산과 금융을 절연해야 부동산공화국이 혁파돼
한편 이억원 금융위원장은 “레버리지를 활용한 투기적 대출수요가 부동산 시장으로 지속 유입되며 주택시장을 자극하고 있다”며 “악순환의 고리를 끊고 ‘망국적 부동산 공화국’의 오명에서 벗어나기 위해서는 부동산 시장과 금융의 과감한 절연이 절실하다”고 강조했다.
1997년 외환위기 이후 부동산 시장이 급팽창하고 투기가 기승을 부리며 서울 등의 부동산 가격이 천정부지로 폭등한 주된 이유 중 하나가 주담대 및 전세대출로 상징되는 부동산 대출 때문이었음을 상기할 때 부동산과 금융을 반드시 절연시켜야 한다는 이억원 금융위원장의 지적은 적절하다.
비거주 1주택자에 대한 특혜축소에도 관심을 갖는 이재명 정부
또한 정부는 투기성 1주택자를 겨냥한 규제도 추후 발표한다는 점도 공식화했다.
이억원 금융위원장은 이날 가계부채 점검회의에서 “투기적 목적의 비거주1주택자 등에 관한 대출규제 방안 등을 추후 발표하겠다”며 “부동산 투기는 돈이 안 된다는 원칙을 시장에 확실히 각인시켜 나가겠다”고 강조했다.
비거주 1주택자는 이 대통령이 지목한 부동산 투기 주체의 한 축이다. 지난 2월 말 엑스(X·옛 트위터)에서 “정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것”이라고 말했다.
금융권 안팎에서는 비거주 1주택자 관련 규제가 시장에 미칠 파장이 훨씬 클 것이라는 관측도 나온다. 비거주 1주택자 정의 방식에 따라 규제 적용 대상이 광범위해질 수 있어서다.
당국은 투기성을 가려낼 합리적 기준을 마련하는 데 고심하는 분위기다. 이날 발표에서 비거주 1주택자 규제가 제외된 것도 이런 맥락이다.
전요섭 금융정책국장은 “(비거주 1주택자)와 관련한 자세한 설명은 오늘 할 수 없다”며 “고민하는 중이고 최대한 합리적 방안을 만들 것”이라고 밝혔다.
비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택만 대거 줄여도 비거주 1주택 투기 수요를 어느 정도 진정시킬 수 있지 않을까 싶다.
