남기업 / 토지+자유연구소 소장
현재 부동산 문제로 필자는 ①부동산에 금융을 과잉 공급한 문제 ②낮은 부동산 보유세와 1주택자에 대한 과도한 혜택 문제 ③서울 및 수도권 인구의 초집중 문제를 꼽는다.
첫번째 문제는 주택담보대출 잔액 급증에서 확인된다. 2008년부터 2025년 2분기까지 주택담보대출 잔액은 무려 804조원이나 증가했는데, 이중 유주택자·다주택자들에게 무이자 대출이나 마찬가지인 전세대출이 폭발적으로 증가했다. 2008년 3천억원이었던 전세대출 잔액은 현재 약 200조원에 이르고 있다. 이렇게 비생산적 경제활동의 전형인 부동산 소유권 이전에 금융을 쏟아부으니 부동산 거품은 크게 부풀 수밖에 없고 땅값과 집값은 전세계에서 가장 비싼 수준이 되어버린 것이다.
다음으로 부동산 불로소득을 차단·환수하는 장치가 매우 약한 세제의 현실을 살펴보자. 부동산 기대수익률에 가장 큰 영향을 미치는 보유세 실효세율이 2023년 현재 0.15%인데, 이는 경제협력개발기구(OECD) 평균인 0.33%의 절반에도 못 미치고 미국·일본·영국 등 주요국의 3분의 1에서 6분의 1 정도밖에 안 되는 수준이다. 그뿐 아니라 1주택자에게 주는 특혜도 과도하다. 1주택 종합부동산세는 최대 80% 세액을 감면받을 수 있다. 12억원까지 비과세인 1주택자 양도소득세는 100억원 이상의 양도차익이 발생해도 최대 80%까지 세액을 공제하여 100억원 상당의 불로소득을 누리는 경우도 상당하다. 그러니 가능한 비싼 1주택, 즉 ‘똘똘한 집 한채’를 가지려고 혈안이 되는 것이다.
서울 및 수도권의 인구 초집중 문제는 어제오늘 이야기가 아니다. 서울과 수도권에 기업 본사와 금융기관과 연구기관, 대학과 병원 등이 밀집해 있고, 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 인프라는 계속 확충되고 있다. 이것이 과다한 금융공급과 왜곡된 부동산 세제와 만나 서울의 집값을 미국 뉴욕보다 더 높게 밀어 올린 것이다.
관건은 부동산이란 시한폭탄을 안전하게 해체하는 것이다. 이재명 정부는 첫번째 과제인 과다한 부동산 금융공급 축소에 나섰고 이것은 역대 어느 정부보다 잘하고 있다. 6·27대책과 10·15대책으로 담보대출 총액을 크게 줄였고 갭투기를 거의 불가능하게 했으며 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 시작했다.
그러나 두번째 과제 앞에서는 머뭇거리고 있다. 낮은 보유세와 1주택에 대한 과도한 세제 혜택이 ‘똘똘한 집 한채’ 현상과 투기의 주요 원인이라는 걸 알고 있지만, 8개월 앞으로 다가온 지방선거 때문에 주저하는 모습이 역력하다. 그러나 정부와 민주당은 부동산 세제 개혁은 집권 초기에 해야 효과가 극대화된다는 점을 명심해야 한다. ‘집값 하향 안정화’라는 ‘결과’를 가지고 선거에 임할 결심을 해야 한다.
마지막 과제 역시 쉽지 않다. 지방으로 수요가 분산되려면 수많은 이해관계가 얽힌 주요 행정·입법기관 이전과 산업정책 전환과 교육개혁이 함께 이루어져야 하기 때문이다. 그러나 앞서 다룬 과제와 성공적인 국토균형발전이 만나면 우리나라는 부동산 투기 공화국이라는 오명에서 완전히 벗어날 수 있을 것이다. 서울과 수도권의 개발 압력은 낮아지고 지방의 넘쳐나는 빈집과 준공 후 미분양은 줄어들게 될 것이며 지방은 자연스럽게 활기가 넘쳐날 것이다. 이렇게 부동산 시한폭탄의 안전한 제거는 가능하다.
